Почему коммерческий лизинг жилья для физлиц не работает в Казахстане
Эксперты объяснили, чем лизинг жилья отличается от ипотеки и почему он не становится массовым
В Казахстане вновь заговорили о лизинге жилья для физических лиц. В 2025 году в парламенте обсуждали поправки в законодательство, позволяющее финансовую аренду жилья, а в январе 2026-го крупнейший девелопер страны BI Group объявил о запуске программы «Квартира в лизинг». Однако этот инструмент остается нишевым. Forbes Kazakhstan разбирался, что мешает ему стать массовой альтернативой ипотеке.
Лизинг жилья — это модель долгосрочного пользования квартирой с последующим выкупом. В отличие от ипотеки право собственности на недвижимость переходит к покупателю только после полного выполнения условий договора, а до этого момента квартира остается в собственности банка, девелопера или инвестиционной компании.
«Исторически лизинг в Казахстане использовался почти исключительно в бизнесе — для покупки техники, транспорта или оборудования. Физические лица и тем более жилая недвижимость долгое время оставались за рамками этой модели», — объясняет глава Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов.
Несмотря на то что законопроект о лизинге жилья обсуждали в прошлом году, отдельное регулирование для этого инструмента формально не требуется. «Действующее гражданское право уже позволяет использовать модели аренды жилья с последующим выкупом. Поэтому сегодня формальных ограничений для запуска таких продуктов нет — вопрос скорее в практической реализации и готовности рынка предлагать понятные и прозрачные условия», — говорит депутат мажилиса Олжас Куспеков.
По словам депутата, одна из причин того, что внесение обсуждаемых ранее поправок в законодательство пока приостановлено, заключается в том, что государство решило сначала посмотреть, как подобные механизмы будут работать на практике. «Сегодня государство исходит из логики: сначала апробация механизма в рамках действующего права, затем анализ практики, рисков и спроса, и только после этого возможное возвращение к законодательным изменениям», — отмечает Куспеков.
Лизинг или ипотека?
С точки зрения экономики лизинг занимает промежуточное положение между ипотекой и арендой. Финансист Саида Тлеуленова из Qazaq Expert Club объясняет, что такой инструмент чаще всего появляется в сегментах рынка, где ипотека работает хуже всего. «Лизинг дороже ипотеки, но доступнее по требованиям и психологически привлекательнее аренды, потому что создает ощущение движения к собственности», — говорит она.
Экономику таких сделок эксперты объясняют на конкретных примерах. Так, по расчетам Тлеуленовой, при покупке квартиры стоимостью 30 млн тенге ипотека с первоначальным взносом 20 %, ставкой около 17 % и сроком 20 лет предполагает ежемесячный платеж 400–420 тыс. тенге, а итоговую переплату — 35–40 млн тенге. При лизинговой схеме со взносом около 10 % и сроком около семи лет платеж может достигать 450–500 тыс. тенге, а итоговая стоимость квартиры — 38–40 млн тенге.
Председатель комитета по этике Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Александр Вайншток приводит пример для квартиры стоимостью 25 млн тенге: ипотека со ставкой около 18 % на 20 лет предполагает ежемесячный платеж 310–320 тыс. тенге и итоговую сумму выплат 75–77 млн тенге. При лизинге первоначальный взнос может составлять 2–3 млн тенге, ежемесячный платеж — около 300–330 тыс. тенге, а итоговая стоимость жилья при сроке 20 лет — 60–65 млн тенге.
По оценке Ермека Мусрепова, для квартиры стоимостью 40 млн тенге ипотека на 20 лет предполагает ежемесячный платеж около 350 тыс. тенге и итоговую сумму выплат 84–88 млн тенге, тогда как при лизинговой модели итоговая стоимость жилья может находиться в диапазоне 65–75 млн тенге.
«Ипотека обеспечивает более низкий ежемесячный платеж, но из-за длительного срока приводит к большей переплате. Лизинг предполагает более высокую нагрузку, но более быстрый выкуп недвижимости», — говорит аналитик рынка недвижимости, руководитель аналитической платформы DataPro Анна Шацкая. Таким образом, отмечают эксперты, ключевой показатель для покупателя — не размер ежемесячного платежа, а полная стоимость квартиры к моменту выкупа.
Опыт в госсегменте
Механизм лизинга уже применяется в государственных жилищных программах. Через Отбасы банк очередникам акиматов предоставляется арендное жилье с правом последующего выкупа. При этом не менее 70 % таких квартир распределяют среди социально уязвимых категорий граждан — ветеранов, людей с ограниченными возможностями, многодетных семей и детей-сирот.
По оценке аналитика Шацкой, льготные программы Отбасы банка сегодня остаются основным механизмом покупки жилья в Казахстане — их доля составляет около 60 % от общего ипотечного портфеля. Тем не менее государственная модель аренды с выкупом экономически ближе к льготной ипотеке, чем к классическому лизингу. Ставка и итоговая стоимость жилья в таких программах, как правило, субсидируются государством, а сами проекты ориентированы на социальные категории граждан. Коммерческий лизинг, который начинают тестировать девелоперы, работает по другой логике — без бюджетных субсидий и на рыночных условиях финансирования.
В самом Отбасы банке считают, что появление коммерческих продуктов с похожей логикой может дополнить существующие государственные механизмы. «Мы положительно оцениваем расширение линейки жилищных финансовых инструментов. Появление альтернативных механизмов приобретения жилья способствует повышению доступности квартир для населения и формированию конкурентной среды», — сообщили Forbes Kazakhstan в финорганизации. В банке также отмечают, что по мере распространения таких инструментов могут возникнуть вопросы регулирования — прежде всего в части защиты прав потребителей и стандартизации условий договоров.
Банки не спешат
В феврале в компании BI Group сообщили Forbes Kazakhstan, что новый продукт по аренде с правом выкупа находится на финальной стадии подготовки. Планируемый формат предусматривает первоначальный взнос от 10 % и срок аренды до пяти лет, сообщили в компании.
Пока девелоперы экспериментируют с новыми схемами продаж, банки занимают осторожную позицию. Банки, куда Forbes Kazakhstan обратился с запросами, сообщили, что пока не планируют запускать такие продукты. Freedom Bank прямо заявил, что не рассматривает лизинг жилья для физлиц, Банк ЦентрКредит сообщил, что не планирует запуска таких услуг в ближайшее время, а Alatau City отметил, что подобный продукт не входит в стратегию компании. В Kaspi Bank ограничились комментарием, что не раскрывают планы по будущим сервисам. «Мы открыты к новым предложениям, но конкретных инициатив от девелоперов пока не поступало», — прокомментировали в Halyk Bank.
Эксперты говорят, что осторожность банков вполне объяснима. Лизинг принципиально отличается от ипотечного кредитования: квартира до момента выкупа остается на балансе лизингодателя, а значит, финансовая организация фактически становится владельцем актива и несет дополнительные юридические и операционные риски.
Тлеуленова объясняет, что для банков такая модель выглядит менее привлекательной, так как при ипотеке у банка есть понятный залог, отработанная судебная практика и поддержка государственных программ. В лизинге же финансовая организация несет дополнительные риски неплатежей, изъятия жилья и управления активом. «По сути, банк превращается не только в кредитора, но и в квазиарендодателя. Для классической банковской модели это неестественная роль. Поэтому первыми в такие схемы чаще заходят именно девелоперы, для которых квартира изначально является товаром», — говорит она.
Главный барьер для массового развития лизинга — макроэкономический. Так, экономист Бауржан Шурманов из Qazaq Expert Club отмечает, что в странах, где лизинг жилья широко распространен, финансовая среда принципиально другая. В США, Канаде и странах ЕС этот инструмент используется как промежуточная модель между арендой и ипотекой. Но он работает в условиях дешевых и длинных денег, когда базовые ставки находятся на уровне 1–2 %.
«Базовая ставка около 18 % делает любые долгосрочные жилищные инструменты дорогими. В таких условиях лизинг неизбежно превращается в квазиипотеку с высокой эффективной ставкой», — говорит Шурманов. По его словам, пока стоимость денег остается высокой и отсутствуют механизмы долгосрочного фондирования, банки будут рационально выбирать классическую ипотеку или участие в государственных программах.
Похожую оценку дает Анна Шацкая. По ее словам, текущая макроэкономическая ситуация сама по себе ограничивает потенциал роста спроса на жилье. «Сегодня рынок недвижимости развивается на фоне достаточно сдержанной макроэкономической динамики. Краткосрочный экономический индикатор составляет 97,2 % к январю 2025 года, а индекс реальных доходов населения — 90,8 % к прошлому году. Это означает, что реальные доходы населения снижаются и платежеспособный спрос на жилье остается ограниченным», — говорит она. По некоторым программам лизинга недвижимости ставки находятся на уровне 21–24 %, а годовая эффективная ставка может достигать 25–27 %.
Зоны риска
Помимо высокой стоимости финансирования подобные схемы несут и дополнительные риски для покупателей. Главный из них — юридический. До полного выкупа квартира остается в собственности лизингодателя. При просрочке договор могут расторгнуть, и правовая защита здесь слабее, чем у ипотечного заемщика, отмечает Александр Вайншток. Кроме того, платежи в подобных схемах могут трактоваться как арендные. В этом случае при расторжении договора часть внесенных средств могут не вернуть покупателю.
Саида Тлеуленова также обращает внимание на непрозрачность некоторых условий в договорах. «В договоре должны насторожить размытые основания для расторжения, отсутствие четко зафиксированной цены выкупа и штрафы за досрочный выход», — говорит она.
По словам Тлеуленовой, дополнительный риск создают формулировки, позволяющие лизингодателю менять график платежей или применять индексацию стоимости квартиры. В результате покупатель может ориентироваться на ежемесячный платеж, не понимая полной стоимости жилья к моменту выкупа.
Александр Вайншток считает, что самая оптимальная стратегия — использовать лизинг как временный инструмент. «Лизинг интересен, если зайти в сделку с небольшим взносом и выкупить квартиру через два-три года», — говорит он.
По словам Вайнштока, типичными клиентами лизинговых программ становятся те, кто часто не проходит банковский скоринг. «Это в первую очередь самозанятые и люди без официального дохода, а также клиенты, которым отказывают банки», — говорит эксперт, опираясь на свой опыт работы в Алматы.
Анна Шацкая отмечает, что лизинг может быть интересен покупателям, которым нужна более гибкая структура финансирования. Например, если человек планирует продать другой актив и досрочно выкупить квартиру. В этом случае короткий срок лизинга может оказаться удобнее классической ипотеки. Она отмечает, что появление подобных механизмов характерно для периодов дорогих кредитов, когда часть покупателей ищет альтернативные способы финансирования.
«Лизинг жилья не делает покупку квартиры дешевле. Его главная роль в другом. Он меняет форму доступа к покупке», — говорит Шацкая.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие годы лизинг жилья в Казахстане вряд ли станет массовой альтернативой ипотеке. Высокая стоимость денег, осторожность банков и отсутствие отдельной государственной поддержки ограничивают потенциал этого инструмента. По мнению экспертов, коммерческий лизинг жилья может занять свою нишу, однако станет ли он полноценным сегментом рынка, будет зависеть прежде всего от стоимости денег в экономике и готовности финансовых институтов работать с долгосрочными рисками.