Какую недвижимость покупают состоятельные казахстанцы
И кто такой «состоятельный покупатель» на казахстанском рынке
Если судить по рекламным буклетам премиальных проектов, сердца состоятельных покупателей можно растопить словами «уникальный», «престижный» и «изысканный», а также наличием променада с фонтанами внутри ЖК, поля для гольфа или хотя бы фазанария. В реальности премиальные покупатели куда прагматичнее.
Состоятельный покупатель на казахстанском рынке — это не тот, кто «может позволить», а тот, кто умеет прагматично выбирать. У него нет ипотеки, нет зависимости от кредитных ставок и почти нет эмоциональной привязанности к объекту. Он покупает недвижимость так же, как бизнес-актив: с пониманием, что ликвидность важнее маркетингового пафоса.
Состоятельный — это сколько?
Порог «состоятельности» в Казахстане сильно размыт, говорит алматинский риелтор Александр Пак. В регионах это 50–70 млн тенге — за такие деньги уже можно приобрести дом бизнес-класса.
«На нашем рынке запросы состоятельных покупателей обычно начинаются примерно от 45–50 млн тенге и выше за квартиру от 90 кв. м. Дома по стоимости от 80 млн и выше площадью от 200 кв. м», — подтверждает учредитель агентства недвижимости «Перспектива-24 Костанай» Наталья Менчик.
В Алматы и Астане это ценник в лучшем случае за трехкомнатную квартиру среднего уровня. А стоимость объектов премиум-класса измеряется сотнями миллионов.
«В сегменте жилой элитной недвижимости Алматы вход начинается от 200 млн тенге, и это уже объективный маркер «состоятельного покупателя».
Наиболее активный и ликвидный диапазон — 300–500 млн тенге, при этом сделки до 1 млрд тенге также присутствуют, но носят более индивидуальный характер», — говорит руководитель отдела элитной и коммерческой недвижимости в компании RIA Light Вячеслав Вайншток.
По его словам, зачастую состоятельные покупатели — это бизнесмены, собственники компаний, руководители международных структур и топ-менеджеры крупных корпораций. Для этой аудитории недвижимость не демонстрация статуса, а инструмент качества жизни, концентрации и восстановления ресурсов.
Столичный риелтор Арман Абденов при оценке «состоятельности» предлагает вообще отказаться от привязки к суммам. «Я не смотрю на ценник, я смотрю на уровень объекта. Если человек покупает бизнес или премиум — он уже в категории состоятельных. Комфорт — это не тот уровень», — комментирует он. Большинство опрошенных риелторов сходятся во мнении: состоятельные могут позволить себе купить жилье за наличный расчет, они редко используют заемные средства.
Две столицы и статистические погрешности
География премиального спроса предсказуема: Алматы и Астана. Все остальные города в элитном сегменте существуют скорее как фон — там есть премиальная недвижимость, но она не формирует рынок.
«Основной спрос у состоятельных — это Алматы и Астана. Эти города всегда будут в приоритете», — говорит Абденов. В столице, по его словам, наиболее востребованы районы вокруг EXPO, «Хан Шатыра», Sfera Park, «Пирамиды» и микрорайона Комсомольский.
В Алматы чем выше по карте — тем выше социальный фильтр. «Прежде всего это Медеуский и Бостандыкский районы. Это верхняя часть города, исторически сильные локации с более чистым воздухом, рельефом и приватностью. Основной запрос — частные дома выше проспекта Аль-Фараби, в коттеджных городках или сформированных жилых массивах, — объясняет Вайншток. — Важно, что современный покупатель не гонится за показной элитностью. Запрос сместился в сторону функциональности, продуманности и вкуса. Скромно, но качественно. Дорого, но рационально».
Локация и окружение — важный параметр в обоих мегаполисах. Потому что элитная недвижимость — это не просто жилье, а инструмент социальной сегрегации. «Соседи — это вообще один из главных факторов. Люди обязательно смотрят, какие дома вокруг. Если рядом стоит эконом, это сразу отпугивает», — подтверждает Абденов.
Деньги за «воздух»
Площади в премиальном сегменте давно перестали быть рациональными. Абденов говорит, что сейчас у состоятельных клиентов почти нет запросов на компактные форматы: «Двухкомнатные в бизнесе — это минимум 85 «квадратов». Трехкомнатные — от 100. Пятикомнатные — 170–180 и больше».
В Алматы, рассказывает Вайншток, среди состоятельных покупателей пользуются спросом частные дома и коттеджи в современном, сдержанном стиле, не старше трех-пяти лет, площадью не менее 250–300 кв. м, минимум с пятью полноценными комнатами и участком от 10 соток. Не менее важна покупателям структура пространства: высокие потолки, широкие мастер-спальни с гардеробными и собственными санузлами, кухни-гостиные с панорамным остеклением, наличие кабинета для работы.
Среди лотов выше 1,5 млрд тенге на рынке Алматы можно найти двухкомнатные апартаменты в Ritz-Carlton площадью 200 кв. м с потолками 3,5 м и семи-, восьмикомнатные таунхаусы в предгорьях на 600–700 «квадратов» с потолками от 3,5, 5 и даже 7 м. В Астане в пределах 1 млрд можно купить 17-комнатный пентхаус площадью 866 кв. м и потолками более 3 м.
Базовый уровень роскоши
Состоятельный покупатель исходит из простой логики: если я плачу премию, инфраструктура должна быть по умолчанию. Она не добавляет ценности — она лишь предотвращает разочарование. Основной принцип — минимум шума, максимум комфорта и функциональности.
По словам риелторов, для состоятельных покупателей принципиальны безопасность и престиж локации, удобные выезды на ключевые магистрали и хорошая транспортная доступность к деловым центрам, клубам, частным школам и аэропорту. Сам жилой комплекс должен быть закрытым, с собственными парковочными местами или гаражами, зарядной инфраструктурой для электромобилей и продуманной логистикой внутри территории — без заторов на въездах и выездах.
Оценив уровень сервиса в бизнес-центрах класса А, состоятельные клиенты ожидают аналогичных стандартов и от жилых проектов. Как отмечает Вячеслав Вайншток, в числе базовых требований к инженерии — современные и энергоэффективные системы отопления и охлаждения, автономные решения с резервным водо- и энергоснабжением, а также системы автополива и другие технологические инструменты, снижающие зависимость владельца от бытовых процессов.
Для нордической Астаны важно наличие теплой детской комнаты, а для города круглогодичных летников — Алматы — лаунж-зоны. Но все это воспринимается как стандарт, а не как конкурентное преимущество. Чтобы получить это преимущество, девелоперы нередко стараются превзойти рынок в деталях. Одни предлагают в своих проектах фазанарий, другие — аллею с фонтанами, третьи обещают батлеров, предвосхищающих желания резидентов.
Самые дорогие — не самые публичные
Самые дорогие лоты на рынке редко присутствуют в открытых источниках. Такие объекты продаются через закрытые каналы, персональные показы и прямые контакты. «Администраторы элитных проектов часто просят не публиковать цены. Их сообщают только при реальном показе», — говорит Абденов.
С одной стороны, это удобный механизм фильтрации аудитории — в таких проектах изначально стараются исключить случайных людей как среди покупателей, так и среди будущих соседей. С другой — работает прагматичный принцип: деньги любят тишину. Излишняя публичность неизбежно провоцирует обсуждения, домыслы и повышенное внимание со стороны широкого круга наблюдателей.