Что влияет на стоимость квартир в Алматы и Астане
Нацбанк сравнил влияние локации, инфраструктуры и характеристик жилья на стоимость квадратного метра в двух крупнейших городах Казахстана
Нацбанк изучил факторы, влияющие на стоимость жилья в Астане и Алматы. Как следует из доклада по денежно-кредитной политике, больше всего на цену квадратного метра влияют локация квартиры и характеристики самого объекта. Анализ основан на данных объявлений о продаже жилья на платформе Krisha.kz за июнь–август 2025 года.
«Ценовая дифференциация на рынке жилья крупнейших городов формируется преимущественно за счет локационных преимуществ и качественных характеристик объектов недвижимости», — отмечается в исследовании Нацбанка.
Что влияет на стоимость жилья в Астане
По данным Нацбанка, одним из ключевых факторов стоимости жилья в столице является расположение недвижимости. Так, квартиры на левом берегу реки Ишим стоят в среднем на 11,3% дороже.
Дополнительную наценку формирует близость к набережной. Если квартира находится в радиусе одного километра, ее стоимость в среднем выше на 10,4%. В то же время удаленность от парков более чем на километр снижает цену примерно на 10,5%. На стоимость также влияет соседство с крупными торгово-развлекательными центрами.
Среди характеристик самих объектов наиболее заметное влияние оказывает высота потолков. По расчетам регулятора, увеличение высоты потолков на один метр повышает стоимость квадратного метра в среднем на 59,2%.
При этом квартиры в домах, которые будут введены в эксплуатацию в 2026–2028 годах, стоят в среднем на 15,7% дешевле готового жилья. Статус бывшего общежития снижает цену примерно на 13%.
На стоимость также влияет тип дома. Например, квартиры в монолитных зданиях в среднем на 11,8% дороже, чем в панельных. Этажность играет меньшую роль: квартиры на последнем этаже стоят примерно на 6,2% дешевле, а на первом — на 4,8%.
Кроме того, различается скорость снижения стоимости жилья в зависимости от типа здания. Монолитные дома дешевеют примерно на 1,43% в год, кирпичные — на 0,38%, панельные — на 0,23%.
Что влияет на стоимость квартир в Алматы
В Алматы ключевым фактором также является расположение. Квартиры выше проспекта Аль-Фараби стоят в среднем на 20,6% дороже.
Удаленность от станции метро более чем на 2 км снижает стоимость квадратного метра примерно на 6,2%. Значительные различия в ценах наблюдаются и между административными районами города.
Среди характеристик объектов наиболее заметное влияние оказывает высота потолков. Увеличение этого показателя на один метр повышает цену жилья примерно на 31,2%.
Квартиры в домах со сроком ввода в эксплуатацию в 2026–2028 годах стоят в среднем на 11,6% дешевле готового жилья. Квартиры в кирпичных домах в среднем на 4,7% дороже, а в монолитных — на 3,2% дороже, чем в панельных.
Этажность также оказывает влияние, но менее значительное. Квартиры на последнем этаже стоят примерно на 4,8% дешевле, на первом — на 2,5%. Статус бывшего общежития снижает стоимость примерно на 2,8%.
Влияние возраста здания на стоимость жилья остается относительно небольшим. Так, панельные дома в среднем теряют около 0,17% цены в год, монолитные — примерно 0,46%.
Нацбанк отмечает, что оба города остаются ключевыми центрами инвестиционной активности на рынке жилья. В 2019–2025 годах среднегодовые темпы роста инвестиций в жилищное строительство составили 13,9% в Астане и 16% в Алматы. По итогам 2025 года совокупная доля двух городов в общем объеме жилищных инвестиций достигла 38,6%.