Белые воротнички: когда в Алматы появятся новые премиальные бизнес-центры

Алматы остается центром деловой активности Казахстана, при этом на рынке офисной недвижимости наблюдается перекос в сторону бизнес-центров низких сегментов и дефицит премиальных площадей. Почему сложилась такая ситуация и когда ожидать появления БЦ самого высокого класса — А+?

Структура рынка

Рынок офисной недвижимости Алматы имеет высокую концентрацию и с точки зрения географии, и с точки зрения классности. Бизнес-центры (БЦ) располагаются в основном в трех из восьми районах города — Бостандыкском, Медеуском, Алмалинском. По данным Colliers, на конец 2025 года общая площадь высококачественных офисов в Алматы составляла около 1,6 млн кв. м, из них чуть более 1 млн кв. м — это арендопригодная площадь (GLA). Классы Б и Б+ составляют совокупно почти 90% площадей: более 70% офисов относятся к классу Б (701,9 тыс. кв. м), 19% — к классу Б+ (197,7 тыс. кв. м). В то же время более высокие сегменты остаются ограниченными: на класс А приходится всего 6% (60,2 тыс. кв. м), на А+ — лишь 5% (47,4 тыс. кв. м), что делает офисные помещения этих классов, особенно А+, наиболее востребованными.

Этот тренд подтверждается показателем загруженности бизнес-центров: по итогам 2025 года помещения класса А+ имеют 99%-ную занятость, что фактически означает отсутствие свободных площадей, помещения классов А и Б — 91%. При этом в массовом классе Б+ заполняемость составляет лишь 86%, что связано с вводом новых объектов в этом классе и прогнозируют увеличение загрузки в классе Б+ в среднесрочной перспективе на фоне дефицита офисных помещений на рынке Алматы.

Отличие классов

Разделение бизнес-центров на классы — это рыночная классификация, которая отражает уровень качества здания, инженерных систем, локации и сервиса, поясняет руководитель департамента брокериджа Colliers Закир Калиев. Он объясняет, чем офисы четырех классов отличаются друг от друга.

Класс Б — базовый сегмент офисной недвижимости. Это чаще всего бывшие административные здания или старые бизнес-центры с простой инфраструктурой и кабинетной планировкой. Основное преимущество — доступная стоимость аренды.

Класс Б+ — качественные офисные здания, часто реконструированные или более ранней постройки. Они обеспечивают комфортные условия работы, но уступают классу A по инженерии, планировкам и уровню сервисов.

Класс A — современные качественные бизнес-центры, соответствующие высоким стандартам офисной недвижимости, но уступающие A+ по уровню архитектуры, масштабу проекта или насыщенности инфраструктуры, поясняет эксперт.

Класс A+ — это премиальный сегмент офисной недвижимости. Такие здания располагаются в лучших деловых локациях города и отличаются современной архитектурой, высококлассной инженерией, профессиональным управлением и развитой инфраструктурой. Как правило, это объекты международного уровня с просторными этажами, подземным паркингом, качественными общественными зонами и сервисами для арендаторов. Главное отличие класса A+ заключается в сочетании престижной локации, технологичности здания, высокого уровня сервиса и соответствия международным стандартам качества.

По мнению собеседника, перекос с точки зрения классности бизнес-центров, который наблюдается на рынке Алматы, связан с экономикой девелоперских проектов. «Строительство бизнес-центров класса A+ требует существенно более высоких инвестиций: дорогая земля в центральных районах, сложная архитектура, современные инженерные системы, значительные площади под паркинг и высокий уровень эксплуатации здания. При этом развитие сегмента ограничивается структурой спроса: не все арендаторы готовы или нуждаются в офисах такого уровня и соответствующих арендных ставках. Это делает проекты класса A+ более сложными с точки зрения инвестиционной модели. Дополнительный фактор — ограниченность площадей в ключевых деловых локациях города, где возможно строительство объектов премиального уровня. Поэтому значительная часть новых объектов на рынке относится к классам Б и Б+, где стоимость строительства ниже, а модель заполнения более гибкая и предсказуемая», — говорит Калиев, отмечая, что далеко не всегда бизнес-центры соответствуют заявленному классу, что особенно заметно в верхних сегментах. По его словам, на сегодняшний день на рынке Алматы соответствуют классу А+ только два объекта.

Деловая активность растет

В четвертом квартале 2025-го на рынке зафиксирован рост средневзвешенной арендной ставки на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Наблюдается пропорциональный рост арендных ставок по всем классам, однако наибольший темп роста арендной ставки за квартал показывает класс А+. Это связано с тем, что бизнес-центры класса А+ преимущественно индексируют арендные ставки по курсу доллара», — отмечают в компании. В 2025 году, по данным аналитиков, средние ставки аренды по классам сложились следующим образом: А+ — 36365 тенге за кв. м, А — 22527 тенге за кв. м, Б+ — 19481 тенге за кв. м, Б — 14256 тенге за кв. м. (арендная ставка гросс, включает НДС и эксплуатационные расходы). Во всех сегментах происходит рост арендных ставок, при этом можно наблюдать усиление позиций премиального сегмента на рынке.

Спрос на бизнес-центры класса A+ в Алматы остается стабильно высоким. «Этот спрос формируют прежде всего международные компании, финансовые организации, а также компании, работающие в сферах консалтинга и IT. Для таких арендаторов важны качество офисной среды, расположение и соответствие международным корпоративным стандартам», — говорит Калиев.

В скором времени в Алматы появятся новые офисные объекты, в том числе в премиальном сегменте. В их числе бизнес-центр А+ Almaty Business Park, который на пересечении проспектов аль-Фараби и Сейфуллина строит BI Group. В проекте у компании — еще один новый премиальный бизнес-центр, название которого еще не анонсировали. Ожидается, что он будет находиться в районе Villa на проспекте аль-Фараби.

В заключение можно отметить, что рынок офисной недвижимости Алматы испытывает острый дефицит премиальных площадей, что подтверждается почти полной занятостью бизнес-центров класса А+ и ростом арендных ставок. Ввод новых проектов этого уровня позволит частично снять напряжение и укрепить позиции Алматы как экономического лидера региона.