Уақыт трансформациясы
Цифрлық экономика жылжымайтын мүлік нарығын қалай өзгертті?
Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы трансформация кезеңін өткеріп жатыр. Бұрын оның басты қозғаушы күші кеңсе орталықтары мен сауда орындары болса, қазір нарық бағамына маркетплейстер, цифрлық экономика, тұтынушылар әдетінің өзгеруі тікелей әсер етуде. Бұл нарық жаңа сын-қатерлерге қаншалықты дайын және алдағы жылдары қандай сегменттер ең тұрақты әрі инвестиция үшін тартымды болмақ? Forbes Kazakhstan жылжымайтын мүлік саласының сарапшылары Мадияр Кыстаубаев пен Руслан Жусуповты сөзге тартты.
Сапалы кеңістіктер керек
Steeltech group компаниясының негізін қалаушылардың бірі Мадияр Кыстаубаевтың айтуынша, қазіргі таңда отандық нарықта бірнеше ірі сегмент айқындала түсті. Оның ішінде кеңсе, қойма, индустриялық және mixed-use (кешенді мақсаттағы) нысандарға деген сұраныс артып келеді. Сәйкесінше, нарықта сапалы нысандардың тапшылығы айқын сезілуде.
«Қазақстандағы кеңсе және индустриялық бағыттағы жылжымайтын мүлік нарығы бір қарағанда «қызып кеткендей» әсер қалдыруы мүмкін, вакансия деңгейі өте төмен. Бірақ тапшылықтың себебі — шаршы метрдің жетіспеушілігі емес. Нарықта сапалы әрі бизнес талаптарына сай кеңістіктер шын мәнінде аз, ал жалға алушылар үшін әрбір ұсақ-түйек маңызды: орналасқан жердің ыңғайлылығы, көлікпен жету мүмкіндігі, инфрақұрылым. Сапасыз жобаланған ғимараттардың бос қалып, жан-жақты ойластырылған нысандар бойынша вакансия төмен болуы осыдан», — дейді ол.
Жылжымайтын мүлік нарығының қоймалар сегментінде де айқын алшақтық байқалады. Мадиярдың айтуынша, А класындағы қоймалар нарықта сирек кездеседі. Мұндай нысандарды салу да, басқару да қымбатқа түседі, сондықтан инвесторлар тәуекелге барғысы келмейді. Қазіргі таңда сұраныс А класындағы және last mile (өнім жеткізу тізбегіндегі соңғы қойма) форматындағы қоймаларға, яғни қала ішінде орналасқан шағын кешендерге ойысып жатыр. «E-commerce жаңа стандарт қалыптастырды. Қала шетіндегі ірі логистикалық орталықтар ғана емес, тұрғын үйлер орналасқан аудандарда да қоймалар қажет. Ондай қоймалардан тауарды тұтынушыға бір сағатта жеткізуге болады», — дейді сарапшы.
COVID-19 пандемиясы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын түбегейлі өзгертті. Prime Estate консалтингтік компаниясының иесі Руслан Жусуповтың пікірінше, сол тұста Қазақстанда гибридті сауда форматы түпкілікті орнығып, офлайн кеңістіктер онлайн сервистермен ықпалдаса бастады. «Пандемия нарықтағы ойын ережесін мүлдем басқа арнаға бұрды. Оған дейін жеткізу қызметі мен онлайн-сервистер дәл бұлай сұраныста болған емес. Сол кезде street-retail-дің дәуірі келмеске кетеді деп болжағандар да болды. Алайда қазір біз бұл сегменттің жаңадан өріс алғанын көріп отырмыз. Маркетплейстердің тапсырыс пункттері мен last mile қоймалар тұрғын үй аудандарындағы өтімділігі төмен орындарды қайта жандандыруға мүмкіндік беріп отыр. Үш жыл бұрын мұндай құбылыс сирек кездесетін» — дейді Руслан.
Сарапшының айтуынша, тұрғын үйлер аумағында орналасқан сауда кеңістіктері біртіндеп көпфункционалды сипатқа ие болуда: бір орында шоурум, кофейня, онлайн-эфир жүргізуге арналған студия қатар жұмыс істей алады. Осындай симбиоз жаңа тұтыну моделін қалыптастырып жатыр. Офлайн кеңістік тәжірибе мен байланыс алаңы ретінде қызмет етсе, сатып алу процесі барған сайын онлайнға ауысуда. Бұл ретте Руслан ұрпақтар теориясының да әсерін атап өтті: «Әр буынның сатып алу мәдениеті әртүрлі. Аға ұрпақ үшін тауарды қолмен ұстап, көзбен көрген маңызды. Сондықтан сауда орталықтарындағы шоурумдар кемінде 15–20 жылдай бүгінгіше жұмыс істей береді, ал экономикаға «альфа ұрпақ» келіп араласқанда, сатып алу мәдениеті мүлдем басқа форматқа өзгеруі мүмкін».
Сатып алу дәуірі
Сарапшылардың пікірінше, нарықта жаңа даму циклі басталды. Қазір мүліктің шаршы метрі мен саны емес, концепциясы мен соңғы тұтынушыға қаншалықты бейімделгені маңыздырақ. Руслан Жусупов бұл процестің street-retail саласында айқын байқалатынын атап өтті. «Тұтынушы талғампаз бола түсті: адамдар үйдің қасында тек дәмхана мен супермаркет емес, әлеуметтік қызметтерді — мектеп, балабақша мен медициналық орталықтарды да көргісі келеді. Бұрын «салдың да, саттың» дейтін сатушы дәуірі болатын. Ал біз сатып алушы дәуірінде өмір сүріп жатырмыз. Бәсеке жоғары, тұтынушы талғампаз. Ендеше нақты сұранысқа сай өнім ұсынғандар ғана табысқа жетпек», — дейді ол.
Русланның айтуынша, 2025 жылы Астанадағы street-retail алаңы сауда орталықтарының көрсеткішіне теңесіп, 1,3 млн шаршы метрге жеткен. Бұл тұтынушылық әдеттердің өзгергенін айқын көрсетеді: тұрғындар қазір үлкен сауда орталықтарына барудың орнына, үй маңындағы дүкендер мен сервистерді жөн көреді. Осылайша street-retail күнделікті әдеттерге де, тұтыну мәдениетіне де ықпал етіп отыр.
Мадияр Кыстаубаев нарықтағы трансформация халық санының өсуімен де байланысты деп отыр. Бұл оймен Руслан Жусупов та келіседі. Оның пікірінше, Қазақстан нағыз демографиялық феномен: «Бізде бір әйелге орта есеппен 3 баладан келеді. Ал Еуропада, мысалы, біреуден де аз. Әрине, Еуропаға бүкіл әлем саяхаттап барады, ол түсінікті. Бірақ статистикалық тұрғыдан қарасақ, бүгінгі қымбат жылжымайтын мүлікке 50–100 жылдан кейін қоныстанатын адам табылмауы мүмкін. Ал бізде керісінше, сұраныс өте жоғары. Тұрғын үй түріндегі мүлікті жан басына шаққанда 16 шаршы метр ғана келеді, ал халықаралық стандарт — 50. Демек, бізде бұл нарықтың әлеуеті зор. Сәйкесінше, street-retail де дами береді», — дейді ол.
Ритейл сегментіндегі трендтер жаңа аудандардың салынуымен және тұтынушылық әдеттердің өзгеруімен байланысты болса, қоймалық және логистикалық жылжымайтын мүлік бағытына ықпал ететін факторлар әлдеқайда ауқымды. Мадияр Кыстаубаевтың айтуынша, басты факторлар — тұтынушылардың онлайн сауда жасауға ден қоюы және халықаралық логистика бағыттарының өзгеруі.
«Бүгін Қазақстан халқы офлайнға қарағанда, онлайн сауданы жөн көреді, сәйкесінше жаңа қоймалар қажет. Бұдан бөлек геосаяси жағдайларға байланысты жаһандық жеткізу картасы да өзгеріп жатыр: бұрын Ресей арқылы өткен жүк жолдары қазір Қазақстан арқылы өтеді. Кейінгі бірнеше жылда Қазақстан өндірістік және сауда компаниялары үшін релокация орталығына айналды. Өз жұмысын болжамды әрі тұрақты жағдайда ұйымдастырғысы келетін халықаралық және ресейлік ойыншылар бізге қарай ойысып жатыр», — деп түсіндіреді сарапшы.
Қазір нарықта мөлшерлеме өсіп, вакансия төмендеген. Мадияр Кыстаубаевтың дерегінше, 2023–2024 жылдары қойма түріндегі жылжымайтын мүлік бойынша жалдау бағасы 30%-ға өскен. А санатындағы қоймалардағы вакансия 5%-дан аспайды, оның өзі негізінен жалға алушылардың ауысуымен байланысты. «Шын мәнінде бұл нөлдік вакансияға тең: егер ірі халықаралық клиент шықса, девелоперлер оған орын босату үшін шағын жалға алушыларды B және B+ санатындағы нарыққа қайта бағыттауға дайын», — дейді Мадияр.
Әлеует — ойдағыдай
Сарапшылар жоғарыда атап өткендей, қойма нарығындағы негізгі бағыттың бірі — last mile қоймалар. Мадияр мұндағы сұранысты Ozon, Wildberries және жергілікті Teez маркетплейсі ынталандырып отырғанын айтады. Бұдан бөлек Қазақстанға ауқымды фулфилмент орталықтары бар қытайлық ойыншылар да кіріп жатыр. Мадияр Кыстаубаевтың пікірінше, Ақтау мен Құрық порттарының, Қорғас пен Достық көлік тораптарын жаңғыртуға бағытталған мемлекеттік инвестиция Қазақстанның транзиттік тізбектердегі рөлін күшейтіп, елді жаһандық ритейлерлер мен өндірушілер үшін тартымды етіп отыр.
«Өсу әлеуеті әлі де зор. Бүгін Қазақстанда жан басына шаққанда қойма алаңы небәрі 0,07 шаршы метрді құрайды. Ресейде бұл көрсеткіш — 0,32 шаршы метр, дамыған елдерде шамамен 1 шаршы метр. Ішкі қажеттілікті өтеу үшін бізге көрсеткішті кем дегенде бес есе арттыру қажет. Ал транзиттік әлеуетті ескерсек, өсу қарқыны 15 есеге дейін жетуі мүмкін», — деп бағалайды Мадияр.
Сарапшы Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына шетелдік инвесторларды тартудағы мәселеге де тоқталды. «Көршілес елдермен салыстырғанда Қазақстан көбіне бюрократиялық рәсімдердің ұзақтығы бойынша ұтылып жатады. Мысалы, Өзбекстанда инвестордың қызығушылығы мен өндірісті іске қосу аралығында бір жылдан аз уақыт өтуі мүмкін. Ал бізде мұндай процестер бірнеше жылға созылып кетеді. Алайда біздің табыс бойынша әлеуетіміз әлдеқайда жоғары — жылына 20–30%, кейде тіпті 40–100%-ға дейін жетеді», — дейді ол.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындағы белсенді серіктестер деп сарапшы Катар, Швейцария, Түркия және Қытай елдерін атады. Олардың қызығушылығы көлік логистикасы, қоймалық жылжымайтын мүлік және инфрақұрылымдық жобаларға шоғырланған. Бұл ретте ол инвесторлар көбіне сақтықпен қадам жасап, қатаң кепілдіктерді талап ететінін айтады.
«Инвесторлардың сенімін күшейткен басты тетіктің бірі — АХҚО. Әсіресе REIT жүйесінің (жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық қорлар) енгізілуі бұл алаңның маңызын арттыра түсті. Бүгінде ол капиталды қорғап, халықаралық құқық бойынша жұмыс істеуге мүмкіндік беретін тиімді құрал. Қазіргі таңда АХҚО-да мыңдаған компания тіркелген. Олардың артуын геосаяси жағдаймен ғана байланыстыруға болмайды. Бізге тұрақтылық пен ережелердің айқындығы бедел әкеліп отыр. Ең маңыздысы — осы сенімді жоғалтпай, үрдісті сақтап қалу», — дейді сарапшы.
Мадиярдың айтуынша, жергілікті деңгейде нарық толықтай қанығып үлгермеген, бірақ инвестицияның өзін-өзі ақтау мерзімі ұзарған: бұрынғы 5–8 жылдың орнына қазір 10–12 жылға жетті. Болашақта Қазақстан әлемдік қалыпты көрсеткішке — 16–20 жылға жақындауы мүмкін. «Нарықтың қалай дамитыны адам капиталының сапасына, қоғам мен бизнестің алға жылжу әлеуетіне тікелей байланысты. Ал еліміздің әлеуеті орасан зор», — деп түйіндейді Мадияр Кыстаубаев.
