В Казахстане льготная ипотека вытесняет коммерческую
Как на рынок повлияли средства из ЕНПФ
Льготные виды кредитования в Казахстане вытесняют с рынка коммерческую ипотеку. К такому выводу пришли аналитики Ассоциации финансистов Казахстана.
В опубликованном обзоре эксперты выделили ключевые тенденции рынка ипотеки. В частности, на фоне заметного охлаждения общего рынка кредитования в течение 2025 года с 21,9% до 8,7%, в отдельных его сегментах сохранился двузначный прирост. Выдача новых ипотечных займов за 2025 год выросла на 16,7% и составила 2,4 трлн тенге (2 трлн тенге за 2024).
По данным аналитиков, весь прирост обеспечил Отбасы банк (выдача выросла на 27,5% за год, с 1,3 трлн до 1,6 трлн тенге). Драйвером стали расширение льготного финансирования и госпрограмм.
«В результате доля льготных программ (программ Отбасы банка и «7-20-25») в новых выдачах выросла до 74% (69% ранее), тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ снизилась до 26% (31%). Это указывает на постепенное вытеснение коммерческого сегмента нерыночными механизмами финансирования», — отметили в АФК.
По мнению экспертов, из-за преобладания льготных программ, средневзвешенная ставка по новым выдачам опустилась до 9,8% с 10,9% годом ранее, что существенно ниже базовой ставки (18%) и инфляции по итогам 2025 года (12,3%). В результате разнонаправленной госполитики — расширения льготного финансирования при одновременном ужесточении денежно-кредитных и макропруденциальных условий — усиливаются структурные дисбалансы, и ипотечный рынок развивается все более автономно от рыночной конъюнктуры.
«После двух лет невысокого расхождения динамики цен на жилье и доходов населения в 2025 году разрыв между ними существенно увеличился. Двузначный рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов приводит к заметному ухудшению доступности жилья для большинства домохозяйств. При этом рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением жилья в крупных городах и инвестиционной мотивацией населения в условиях повышенной инфляции», — считают в АФК.
Расхождение в динамике отразилось на структуре спроса и подтверждается параметрами ипотечного рынка. По данным АФК за 2025 год:
- средняя сумма кредита выросла с 11,2 млн до 12,1 млн тенге;
- доля одобренных заявок снизилась с 39,2% до 25,2%;
- увеличилась доля сделок за собственные средства с 19% до 41%.
Эти изменения, по мнению аналитиков, указывают на смещение спроса в сторону более платежеспособных домохозяйств с высокими доходами и значительными первоначальными взносами.
Дополнительное влияние оказывают переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий на общую сумму 839 млрд тенге (+106% г/г), что поддерживает общий уровень активности на рынке недвижимости (число сделок выросло до 448,6 тыс.) и усиливает ценовое давление. В результате рынок постепенно сегментируется: льготная ипотека концентрируется на круге получателей господдержки, покупки за собственные средства — на домохозяйствах с накоплениями, тогда как рыночные продукты остаются доступными преимущественно для наиболее платежеспособных домохозяйств.
По прогнозам АФК, в первом квартале 2026 года ожидается дальнейшее увеличение спроса на улучшение жилищных условий ввиду более раннего начисления госпремий (в конце февраля), которые выросли до 124,4 млрд тенге с показателя в 93 млрд годом ранее (+34%).
В январе Отбасы банк поменял правила использования пенсионных накоплений для погашения жилищных займов.