Аналитик: Цены на рынке жилья достигли пика. Когда лопнет пузырь?

С начала лета на отечественном рынке жилья кипят события. Майские новости об отмене льготных ипотечных программ «Баспана-хит» и «7-20-25» серьезно взволновали рынок, создав угрозу ухудшения доступности жилья в случае отсутствия альтернативных программ

ФОТО: © Depositphotos/johnkwan

В июне стало известно, что бюджет льготной ипотечной программы «Баспана-хит» исполнен на 86%, и ряд банков остановили прием заявок. В ответ на эти новости потоки покупателей устремились на рынок в попытках успеть в последний вагон поезда «Баспана-хит». Ажиотажный спрос привел к 20%-ному росту количества сделок в начале июля.

Вопреки ожиданиям, в июле падения цен на рынке жилья из-за отмены популярной программы не произошло. Напротив – ажиотажный спрос спровоцировал существенный рост цен на рынке жилья. По данным korter.kz, на первичном рынке в июле цены показали значительное увеличение – 1,0% в Нур-Султане и 1,5% - в Алматы. Особенно бурно отреагировал вторичный рынок Алматы, показав сразу 3% прироста. Для сравнения, на стабильном рынке среднемесячный прирост составляет 0,2-0,5%.

Параметры первичного рынка жилья Нур-Султана и Алматы, июль 2021

Названия строк

Нур-Султан

Алматы

Количество предложений, шт

Средняя цена, тг/кв. м

Изменение к июню 2021

Количество предложений, шт

Средняя цена, тг/кв. м

Изменение к июню 2021

I класс (элит)

694

712 000

2,7

995

844 000

-0,6

II класс (бизнес)

1982

460 000

6,0

1200

609 000

2,7

III класс (комфорт)

6218

363 000

0,6

3819

467 000

7,9

IV класс (эконом)

2513

325 000

1,2

169

338 000

5

Общий итог

11407

393 000

1,0

6183

552 000

1,5

По данным korter.kz

Максимальный прирост стоимости в Нур-Султане показал сегмент жилья бизнес-класса – 6,0%, в Алматы – сегменты комфорт и экономкласса – 7,9% и 5,0% соответственно.

Параметры вторичного рынка жилья Нур-Султана и Алматы, июль 2021

Названия строк

Нур-Султан

Алматы

Количество предложений, шт

Средняя цена, тг/кв. м

Изменение к июню 2021

Количество предложений, шт

Средняя цена, тг/кв. м

Изменение к июню 2021

новый фонд

5883

415 856

0,6

2728

504 206

3,3

1-комн.

2491

407 770

0,6

981

470 477

2,2

2-комн.

1972

417 254

0,7

1009

520 740

5,2

3-комн.

1160

419 948

1,6

595

513 119

1,5

4-комн. и выше

260

464 475

-1,2

143

581 848

-1,4

старый фонд

905

344 294

0,5

2748

503 044

3,1

1-комн.

272

349 188

-0,4

899

522 149

4,1

2-комн.

332

344 538

1,6

968

500 030

2,1

3-комн.

245

339 635

0,5

780

484 383

3,2

4-комн. и выше

56

339 458

0,7

101

505 980

3,1

Общий итог

6788

406 315

0,6

5476

503 623

3,2

По данным агентства e-data.kz

В итоге с начала 2021 года цены на первичном рынке жилья в Нур-Султане и Алматы выросли на 7,1% и 16,2% соответственно, на вторичном – 7,4% и 6,1% соответственно. При этом рост цен в сегментах эконом- и комфорт-классов превысил 20%.

Генеральный директор сети офисов недвижимости «Метры» Галым Искаков так комментирует ситуацию на рынке жилья: «Завершение «Баспана-хит» существенно отразилось на рынке жилья, потому что тот спрос, который откладывался, в июне-июле интенсивно себя реализовал. То есть когда люди поняли, что программа закрывается, они поспешили с покупкой.

Сейчас на рынке затишье. Банки перестраиваются, предлагают свои новые программы. Теперь мы ждем окончательного предложения от всех банков с новыми условиями. Покупатели потихоньку начинают оформлять сделки по новым условиям. Но тут есть такой момент: новые программы предлагаются по более высоким ставкам. Но мы работаем над тем, чтобы донести людям, что ипотека не такая дорогая, чтобы отказываться от покупки. Так как в связи с повышением ставок всегда идет удешевление жилья, которое компенсирует рост ставок, и размер ежемесячного платежа окажется примерно на том же уровне».

Есть ли пузырь на рынке жилья?

Анализ динамики цен на рынке жилья с начала 2000 года показал, что в периоды относительной стабильности (после схлопывания «ипотечного пузыря» 2007 года) средний темп прироста капитала на рынке жилья составляет 4-5% в год. Вкупе с доходностью аренды (в среднем около 6% годовых) это дает общую доходность жилья 10-11% годовых. Для нашей экономики эти показатели могут помочь распознать «надувание пузырей» на рынке жилья. Рост цен, превышающий данные ориентиры, свидетельствует о наличии высокой спекулятивной составляющей на рынке, что мы и наблюдали в течение года.

Основной предпосылкой к образованию пузыря на рынке жилья стало решение правительства о возможности использования части пенсионных накоплений для приобретения жилья. С начала запуска программы ЕНПФ (январь текущего года) на рынок влилось около 1,6 трлн тенге, что могло обеспечить более четверти спроса на рынке жилья. Для сравнения, весь бюджет «Баспана-хит» составлял 600 млрд. Влияние пенсионных средств на рост цен могло быть еще сильнее, но сдерживающим фактором было и остается снижение реальных доходов населения.

Помимо программы ЕНПФ высокие темпы роста цен обусловили льготные ипотечные программы со ставкой ниже ставки рефинансирования. Условия, когда доходность обычного банковского депозита перекрывает процент по ипотеке, являются привлекательными для инвестиций. А при отсутствии инструментов стерилизации льгот это провоцирует спекуляции на рынке. Стерилизация льгот – это контроль за тем, чтобы жилье, приобретенное по льготам, не возвращалось на рынок для перепродажи.

Сдуется или лопнет?

Конечно, сейчас речь не идет о том пузыре, какой мы наблюдали в 2007-2009, когда темпы роста цен достигали 50-70% в год в течение нескольких лет, но удорожание жилья на 15-20% за полгода дает основание назвать ситуацию пузырем. А судьба любых пузырей – это сдувание или схлопывание. По моим прогнозам, в ближайшие месяцы мы будем наблюдать медленное сдувание и стабилизацию цен. Давайте посмотрим, какие есть к этому предпосылки.

  1. Спад ажиотажа и замедление потока средств ЕНПФ на рынок жилья.

  2. Завершение «Баспана-хит» и появление новых программ по более высоким ставкам.

  3. Снижение реальных доходов населения.

Таким образом, в ближайшие месяцы следует ожидать проседания и стабилизации цен на рынке жилья. Прогнозная модель, разработанная автором на основе Big data, показала, что при отсутствии альтернатив «Баспана-хит» в том же объеме цены на жилье могут сократиться на 10% в течение года.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
10590 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
29 ноября родились
Бахыт Султанов
министр торговли и интеграции
Нуржан Субханбердин
бизнесмен
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить