Нашли деньги на тротуаре: почему у девелоперов растет интерес к стрит-ретейлу

Рынок торговой недвижимости казахстанских мегаполисов входит в фазу перезагрузки. Пока флагманские ТРЦ пытаются удержать трафик аквапарками, фуд-холлами и общественными пространствами, рядовые торговые дома идут на радикальные шаги: перепрофилируются в коворкинги, музеи, гастропроекты и даже медицинские центры.

В то же время инвесторы все больше интересуются «улицей». Стрит-ретейл перестает быть форматом для малого бизнеса и превращается в полноценный инвестиционный актив. Особенно тренд заметен в Алматы, городе — лидере казахстанской торговли.

ТРЦ уперлись в потолок

Торговые дома в Алматы стремительно меняют свои функции. Бизнес-парк на месте торгового дома Promenade в центре Алматы, музей науки для детей на месте Almaly Mall, гастрономический центр на месте торгового дома «Дана» и многопрофильная клиника Orhun Medical в здании бывшего торгового дома Atrium. Это лишь часть проектов редевелопмента, запущенных в минувшем году в Алматы. Участники рынка уверены: этот тренд олицетворяет новую стадию зрелости рынка торговой недвижимости.

«Наш рынок проходит те же этапы, которые ранее прошли развитые страны, но с временным лагом и с поправкой на масштаб городов и экономик. Изменение роли офлайна, рост e-commerce, переосмысление формата ТРЦ и усиление стрит-ретейла как инфраструктуры повседневных маршрутов — это глобальные тенденции, которые в Казахстане сейчас входят в активную фазу», — считает партнер и CSO ТОО Manolo Consult Advisory Ботагоз Динейхан.

Она объясняет: если в середине нулевых рынок алматинских ТРЦ экстенсивно рос за счет эффекта новизны и отсутствия конкуренции (появились MEGA Alma-Ata, Sputnik Mall и Aport Mall), то к середине 2010-х наступил этап дифференциации форматов — стали появляться объекты с более четким позиционированием (например, Esentai Mall и Dostyk Plaza).

К 2020-му наступила фаза насыщения. Торговые центры мегаполисов уперлись в потолок потребительского спроса. ТРЦ уже не создают новых потоков — они лишь перераспределяют существующие между объектами.

По словам основателя управляющей компании «Концептум» Алимжана Бараева, якорные арендаторы в ТРЦ сейчас находятся в ситуации, когда их обороты недостаточны для дальнейшего масштабирования: открытие новых магазинов привело бы не к росту совокупной выручки сети, а к каннибализации внутри портфеля. В результате новые ТРЦ на рынке почти перестали появляться, а существующие стали активно бороться за трафик, увеличивая долю F&B (Food and Beverage) и развлечений — сегментов не слишком рентабельных, но способных удержать потребителя. А торговым домам с устаревшей бизнес-моделью стало проще радикально поменять функцию, чем попытаться догнать лидеров.

«Сегодня для ТРЦ самый рискованный сценарий — ничего не менять. Поэтому реконцепты — это не единичные случаи и не внезапный тренд, а предсказуемый этап зрелости рынка торговой недвижимости», — резюмирует Динейхан.

Шопинг в домашних тапочках

Одновременно в Алматы (особенно в новых кварталах) становится больше стрит-ретейла. Продуктовые магазины у дома, кофейни, экопродукты, пункты выдачи заказов и образовательные центры появляются в каждом новом многоэтажном квартале. Пешеходные зоны со стрит-ретейлом начали возникать даже на месте бывших автостоянок.

«В 90-е годы мы случайно участвовали в приватизационном аукционе и выкупили две автостоянки по улице Розыбакиева — от Толе би до Виноградова (сейчас Карасай батыра). А сегодня на этом месте почти 400 метров пешеходной зоны. Появились кафе и небольшие магазины. Квартал ожил», — рассказывает на своей странице в Facebook соучредитель холдинга Sadu Capital Ерлан Кожасбай.

Ботагоз Динейхан связывает ускорение развития стрит-ретейла с изменением роли офлайн-торговли на фоне развития e-commerce. Любой товар сегодня можно заказать онлайн с доставкой до квартиры или получить в пункте выдачи, не выходя за пределы собственного жилого комплекса.

«Товар стал доступен онлайн 24/7, сравнение цен происходит мгновенно, визит в ТРЦ перестал быть обязательным. Офлайн сегодня конкурирует не ассортиментом, а смыслом посещения — зачем человеку вообще выходить из дома», — объясняет она.

Резкий рост объема предложения помещений под стрит-ретейл в Алматы продиктован логикой девелопмента и градостроительных решений — активной квартальной застройкой в развивающихся полицентрах. В новых проектах первые и цокольные этажи изначально закладываются под коммерцию. Тем более что для девелоперов коммерция в новых ЖК — инструмент улучшения финансовой модели проекта. Коммерческие метры в ЖК, как правило, дороже жилых.

Ликвидность против случайной коммерции

Еще пять лет назад застройщики проектировали на первых этажах жилых комплексов универсальные коммерческие помещения и предпочитали быстро распродать их на стадии котлована и выйти из проекта. Но такой подход не позволял создать комфортную среду для резидентов ЖК и привлекательный продукт для инвесторов.

«Избыток детских центров и продуктовых магазинов при отсутствии спортзалов, мини-складов, постоянный поток курьеров в жилых комплексах — эта ошибка еще недавно носила массовый характер и указывала на непонимание застройщиками роли коммерческих помещений как части единой экосистемы жилого проекта», — говорит Алимжан Бараев.

Подобного мнения придерживаются и застройщики. «По нашим наблюдениям, интерес к street retail со стороны жителей крупных жилых комплексов устойчиво растет с каждым годом. Людям важно, чтобы повседневные сервисы — магазины, кофейни, рестораны, фитнес-центры, бытовые и медицинские услуги — находились в шаговой доступности и были частью привычного маршрута, не требовали отдельной поездки по городу. Рост плотности жилых кварталов и увеличение времени, которое жители проводят рядом с домом, усиливают этот запрос», — сообщили в пресс-службе холдинга BI Group.

С ростом предложения стало очевидно, что за «правильное» помещение рынок готов платить дороже. А неудачные с точки зрения экономики коммерческие квадраты простаивают. «Не все коммерческие площади внутри новых районов ликвидные. Очень много площадей пустует. Застройщики запускают акции, продают их с дисконтом», — добавляет основатель компании Retail Space Global Ержан Уразбаев.

Риск просчетов тем более высок в новых районах, где коммерческие помещения вводятся раньше, чем формируется среда. Стрит-ретейл, в отличие от ТРЦ, не создает трафик самостоятельно и зависит от плотности, маршрутов и пов­торяемого повседневного спроса. «Даже визуально «активный» стрит может оказаться экономически слабым, а ошибки в объеме и функции таких площадей проявляются уже после ввода проекта в эксплуатацию», — объясняет Динейхан.

Бараев отмечает, что потенциальные арендаторы на стрит-ретейле — профессиональные операторы, такие как Arbuz.kz, Clevermarket.kz, Ryadom.kz, оценивают помещения не только по локации и площади, но и по параметрам «мелкой моторики»: входы-выходы, конфигурации зала, пути персонала, зоны хранения и разгрузки, высота полок на высоте рук. Эти детали формируют себестоимость каждой операции, а в совокупности — экономику торговой точки.

Под влиянием конкуренции на рынке подход девелоперов начал меняться — от ориентации на разовую монетизацию к долгосрочному росту стоимости актива и устойчивости всего проекта.

«В проектах формата Bigville девелопер перешел к осознанному проектированию коммерческих помещений по принципу tenant mix: заранее закладываются функцио­нальные назначения, логистика коммерческого транспорта и зоны разгрузки. Такие помещения продают на условиях соблюдения целевого использования — под магазин, спортивный зал, офис и другие функции. В ряде случаев застройщик отказывается от продажи, сохраняя помещения в управлении, чтобы контролировать уровень сервиса внутри жилого комплекса», — приводит пример Бараев.

Ставка на концепцию

Стрит-ретейл сегодня выглядит привлекательным для инвесторов по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости прежде всего за счет более низкого порога входа и возможности диверсифицировать риски. Вместо одного капиталоемкого коммерческого объекта инвестор может сформировать портфель из 10–15 помещений в разных районах города, распределив доходность и снизив зависимость от одной локации. Но при оценке сроков окупаемости стрит-ретейла и других сегментов коммерческой недвижимости участники рынка расходятся во мнениях — все зависит от концепции конкретного проекта.

По оценке Ержана Уразбаева, окупаемость торгового дома без привлечения заемного капитала составляет семь-девять лет, однако при использовании банковского финансирования при текущих ставках этот срок увеличивается до 15 лет и более. А при смене концепции ТД окупаемость может составлять от полутора до пяти лет.

Ботагоз Динейхан говорит, что реновация устойчивых ТРЦ окупается за пять-семь лет и требует затрат в размере 5–10 % от стоимости актива. А глубокий редевелопмент со сменой функций окупится через 7–10 лет с затратами в размере 10–25 % и выше от стоимости актива. В то же время новые проекты и стрит-форматы «с нуля» предполагают операционную стабилизацию в два-три года и реалистичный срок окупаемости — 8–12 лет.

По словам Алимжана Бараева, портфель из 10–15 объектов стрит-ретейла в большинстве случаев обеспечивает возврат капитала в горизонте около 10 лет. При этом «правильная» стратегия — с точно выбранной точкой входа, диверсификацией по локациям и заранее просчитанным сценарием выхода — позволяет сократить срок окупаемости до семи-восьми лет без существенного роста рисков. Для сравнения Бараев приводит пример гостиничного сегмента: там аналогичный объем инвестиций имеет сроки окупаемости 12–18 лет и выше. При этом операционная модель отеля значительно сложнее и затратнее. «На стрите операционка на порядок проще, а предсказуемость дохода выше», — подчеркивает он.

Среди покупателей коммерческих помещений на первых этажах ЖК много инвесторов, «выросших» на перепродаже квартир и отдельных коммерческих помещений. При этом на смену спекулятивной модели «купил жилое помещение — поменял назначение — отремонтировал — продал» приходят стратегические вложения в долгосрочную доходность коммерческих помещений.

По наблюдениям Бараева, в этот сегмент начали заходить даже крупные инвесторы, покупая целые блоки коммерческих помещений в новых жилых кварталах. «Сейчас сделки на объекты могут достигать 500 миллионов тенге, а отдельные чеки на стрите доходят до миллиарда. В тех же бигвиллях инвесторы покупают сразу 50 % всех коммерческих помещений», — говорит он.

Старые проблемы нового сегмента

Рост сегмента уличной коммерции вскрыл системную проблему, знакомую рынку еще по торговым и бизнес-центрам: дефицит профессионального управления. Доходность стрит-ретейла напрямую зависит от параметров, которые нужно оценивать, формировать и поддерживать профессионально:

• сценарии использования пространства;
• пешеходный трафик;
• окружение;
• качество фасада;
• визуальная доступность.

Инвестору, особенно крупному, нужен не просто объект, а институт доверия — управляющая компания, способная взять на себя операционные задачи. При этом управляющих, специализирующихся на стрит-ретейле, на рынке практически нет. В ТРЦ и БЦ управленцев десятилетиями выращивали внутри сети. Уличная коммерция пока такой школы не имеет. Потенциальный кадровый резерв формируется стихийно: из управляющих компаний жилых комплексов, которые уже работали с потоками людей и сервисной инфраструктурой; риелторов, специализирующихся на коммерческой недвижимости, или бывших администраторов бизнес- и торговых центров.

Для крупного инвестора это означает зависимость от талантов и ответственности конкретного управляющего, что ведет к росту операционных рисков и не­устойчивому кеш-флоу. И в этом основная причина того, что институциональный капитал стрит-ретейлу пока чаще предпочитает крупные форматы, но с понятной моделью управления, даже несмотря на более длительные сроки окупаемости.

Алимжан Бараев, основатель управляющей компании «Концептум»:

«В постсоветский период в торговые объекты превращались не только промышленные здания. Реконцепт и редевелопмент испытало на себе, например, здание Верненского городского женского колледжа, построенное в конце XIX века. В советский период там располагался Дом пионеров, затем — музыкальная школа им. Кашаубаева, потом — академия Алибека Днишева, а затем — точка KFC.

Вторая волна редевелопмента связана с неудачными проектами в сфере коммерческой недвижимости, построенными после обретения независимости. Проекты реконцепции менее заметны, но более многочисленны. Административные здания советского периода превращались в бизнес-центры. Большой объем реконцепции происходит на объектах стрит-ретейла. В списке объектов реконцепта и редевелопмента также завод «Эталон», бывшая табачная фабрика, ТД ЦУМ».