Сколько бизнесмен Чукреев может заработать на продаже ADK в Усть-Каменогорске
Эксперты рассказали, в какую сумму может обойтись сделка по продаже ТРЦ
Инвестфонд недвижимости RETAM, владеющий сетью ТРЦ и принадлежащий бизнесмену Александру Чукрееву 
Александр Чукреев 75 богатейших бизнесменов Казахстана (май 2025) Позиция в рейтинге: 29-е место $384 000 000 Напитки, девелопмент / 63 года Александр Чукреев лично и вместе с сыном Николаем владеет ТОО «Стелл», ТОО «Дальпродукт», ТОО «Рикс ЛТД» и ТОО… , решил продать ТРЦ River ADK в Усть-Каменогорске. Forbes Kazakhstan узнал возможную цену сделки и круг потенциальных покупателей.
Решение о продаже ТРЦ в Усть-Каменогорске было принято на общем собрании акционеров 17 апреля. Объект находится по адресу улица Казахстан, 62. В годовом отчете RETAM за 2024-й указано, что площадь ТРЦ в Усть-Каменогорске составляет 62,1 тыс. квадратов.
Здание трехэтажное, в нем находятся различные бутики, кинотеатр, рестораны и кофейни, фудкорт, зоопарк и детские аттракционы. RETAM приобрел объект в марте 2023 года у ТОО «ДальПродукт». Единственным учредителем последней на тот момент был тот же Александр Чукреев. Стоимость имущества составила 6,5 млрд тенге. Таким образом, сделка прошла между компаниями с одним бенефициаром.
Какова примерная стоимость River ADK
Финансист из Qazaq Expert Club Саида Тлеуленова говорит, что для таких объектов ключевым ориентиром является не площадь сама по себе, а денежный поток. По ее словам, инвесторы покупают такие ТРЦ с ожидаемой доходностью 11–14% годовых.
«Если предположить, что объект площадью около 62 тыс. кв. м генерирует чистый операционный доход на уровне $8–12 млн в год — а это реалистичный диапазон для города уровня Усть-Каменогорска — то рыночная стоимость может находиться примерно в коридоре $60–100 млн. В тенговом выражении это около 30–50 млрд тенге, в зависимости от курса и качества арендаторов», — отмечает она.
При этом Тлеуленова добавляет, что один и тот же объект при высокой заполняемости и стабильных арендаторах стоит принципиально дороже. Аналогичное мнение выразили эксперты из консалтинговой компании PKF Consulting Kazakhstan.
Так, оценщик Татьяна Галянина говорит, что диапазон цен может существенно варьироваться в зависимости и от качества актива. По ее расчетам, конечная сумма может составить от 18,6 млрд до 23,6 млрд тенге.
«Если рассматривать ТРЦ как инвестиционный продукт, его стоимость, как правило, определяется через генерируемый арендный поток. При среднем уровне валовой доходности около 14–15% и GRM (отношение цены объекта к годовому валовому доходу от аренды) около 6,5, ориентировочная стоимость стабилизированного торгового центра с рыночными ставками аренды в диапазоне 4,5–5,7 тыс. тенге за кв. м может находиться на уровне 300–380 тыс. тенге за кв. м», — приводит расчеты Галянина.
При этом она уточнила, что это ориентир именно для качественных объектов. Если у ТРЦ наблюдается высокая вакантность, устаревшая концепция или слабый пул арендаторов, цена может снижаться до 250–300 тыс. тенге за кв. м и меньше (15,5–18,6 млрд тенге и ниже). Напротив, объекты с устойчивым трафиком, якорными арендаторами и профессиональным управлением могут торговаться ближе к верхней границе диапазона или даже с премией, добавила оценщик PKF Consulting Kazakhstan.
Кто может купить River ADK
Пока еще неизвестно, кому именно RETAM может продать ТРЦ в Усть-Каменогорске. Эксперты отмечают, что в числе потенциальных покупателей — узкий круг игроков. Причем интерес со стороны иностранцев маловероятен, объясняет Саида Тлеуленова. Для них региональный ТРЦ в Казахстане — это высокий риск при относительно ограниченной ликвидности. Они, по опыту финансиста, заходят либо в крупнейшие города, либо в более масштабные портфельные сделки.
«В первую очередь это крупные локальные инвесторы или девелоперы, которые уже работают с коммерческой недвижимостью и понимают специфику региональных рынков. Второй тип — институциональные инвесторы, включая фонды или структуры, связанные с банковским сектором, хотя их активность в Казахстане пока ограничена. Теоретически интерес могут проявлять и квазигосударственные структуры, особенно если объект имеет социальное или инфраструктурное значение для города», — говорит финансист из Qazaq Expert Club.
Основатель и руководитель PKF Consulting Kazakhstan Олег Чесноков уточняет, что сделки по ТРЦ часто сопровождаются длительными переговорами, дополнительной проверкой (due diligence) и нередко корректировкой цены в процессе. Также он отмечет, что подобные активы остаются относительно низколиквидными: круг потенциальных покупателей ограничен, а высокая стоимость и текущий уровень процентных ставок удлиняют срок экспозиции. В результате такие сделки, как правило, требуют больше времени и более гибких условий со стороны продавца.
Какие сложности могут возникнуть при продаже River ADK
Сделки с торговыми центрами относятся к числу наиболее непростых на рынке коммерческой недвижимости. Олег Чесноков объясняет, что инвесторы в первую очередь оценивают структуру арендаторов.
«Высокая доля краткосрочных договоров или зависимость от отдельных якорных арендаторов повышают риски и усложняют переговоры. Во-вторых, сам формат ТРЦ в последние годы воспринимается как более рискованный на фоне роста электронной коммерции и изменения потребительского поведения, что напрямую влияет на требования к доходности и, соответственно, на цену», — говорит он.
По словам Чеснокова, дополнительным фактором является финансовая структура объекта, а именно, наличие кредитной нагрузки, залогов или иных обременений. Все это может требовать согласований с банками и пересмотра параметров сделки.
«Не менее важно качество управления — инвесторы, как правило, закладывают дисконт, если видят потенциал для оптимизации операционной модели или необходимость реконцепции», — добавляет эксперт.
Саида Тлеуленова из Qazaq Expert Club придерживается схожего мнения, однако делает акцент на оценке будущих денежных потоков.
«Покупатель сегодня смотрит не на текущую доходность, а на то, как будет выглядеть объект через 5–10 лет. А здесь слишком много неопределенности: потребительский спрос, конкуренция с онлайн-торговлей, изменение формата ТРЦ», — говорит она.
Ситуацию дополнительно усложняют высокие процентные ставки. Тлеуленова говорит, что при дорогом финансировании даже небольшое ухудшение показателей резко снижает инвестиционную привлекательность.
«Поэтому стороны часто расходятся именно в ожиданиях: продавец оценивает актив, исходя из «нормального» рынка, а покупатель закладывает премию за риск», — отмечает финансист.
Также среди сложностей она указывает на валютные риски (доходы чаще в тенге, а инвесторы мыслят в долларах, и курсовые риски становятся критически важными) и узкий рынок капитала.
«Такие активы не продаются быстро, потому что требуют совпадения сразу нескольких факторов: цены, ожиданий по доходности и готовности инвестора брать на себя долгосрочные риски. И именно поэтому подобные сделки в Казахстане всегда носят точечный, а не массовый характер», — резюмирует она.
На 1 апреля 2026 года доля в 90% в RETAM принадлежит бизнесмену Александру Чукрееву. Он занимает 29 место в списке 75 самых богатейших бизнесменов РК за 2025 год. Его состояние на момент составления рейтинга равнялось $384 млн. Еще 10% акций в RETAM владеет сын Чукреева — Николай. Помимо River ADK, у RETAM есть еще по одному ADK в Усть-Каменогорске и Алматы. Активами RETAM управляет компания «Сентрас Секьюритиз», которая входит в группу компаний бизнесмена Ельдара Абдразакова 
Ельдар Абдразаков 50 самых влиятельных бизнесменов Казахстана (октябрь 2025) Позиция в рейтинге: 26 Страховой бизнес, финансы | 52 года Ельдар Абдразаков — основатель Centras Group. Председатель совета директоров страховых и инвестиционных компаний «Сентрас Иншуранс», … . По итогам января–сентября 2025 года чистая прибыль инвестфонда недвижимости сократилась на 4%, до 3,5 млрд тенге. Операционная прибыль снизилась на 2,9%, до 4,7 млрд тенге.
Александр Чукреев также является учредителем ТОО «Стелл» и ТОО «ДальПродукт», занимающихся оптовой торговлей продуктами питания. Кроме того, совместно с сыном Николаем владеет компаниями, которые занимаются розливом и дистрибуцией безалкогольных напитков и минеральной воды. В товарную линейку входят такие бренды, как Dizzy Energy, лимонады Riks и «Златояр», питьевая вода Arzu Life Fitness и Asem Ai Saryagash. Чукреев также занимает 14 строчку в рейтинге 20 крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Казахстане с предполагаемой выручкой в 2,62 млрд тенге на конец прошлого года.