Как развивается рынок luxury-недвижимости Казахстана
И какие факторы влияют на него сильнее всего
В премиальном сегменте покупатели предъявляют более жесткие, чем прежде, требования к недвижимости, которую они планируют приобрести. Как это отразится на ценах luxury-проектов и что будет с переоцененными объектами, выяснил Forbes Kazakhstan.
Не споткнулись о порог
По данным Ассоциации финансистов Казахстана, в первом квартале 2026 года количество заявок на ипотеку сократилось на 20,7 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 192 тыс. — это минимальный показатель за последние два года. Эксперты связывают снижение спроса в том числе с исчерпанием эффекта от использования пенсионных накоплений. Напомним, в июне 2026 года Единый накопительный пенсионный фонд (ЕНПФ) повысил пороги достаточности для использования пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. В зависимости от возраста вкладчиков рост составил более 79 %. Пенсионные излишки в последние годы подпитывали покупательскую способность на рынке жилья, поэтому после повышения порогов число потенциальных покупателей заметно сократилось. Одновременно сократилась и доля одобренных заявок — с 23,6 до 22,5 %, что говорит о более осторожной политике банков при оценке заемщиков.
Но это не повлияло на рынок элитной недвижимости, так как он развивается по другому сценарию. Советник президента Ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко говорит, что доля ипотечных покупателей здесь традиционно минимальна. Большинство сделок проходит за счет собственных средств, доходов от бизнеса, продажи активов, рассрочек от девелоперов или комбинированных схем финансирования.
По словам управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева, около 80 % сделок в премиальном сегменте оплачивается полностью собственными средствами покупателей. Еще примерно 20 % приходится на рассрочки от застройщиков. Классическая ипотека используется примерно в 1 % случаев и чаще служит инструментом управления ликвидностью, а не способом приобрести недвижимость.
«Пенсионные изъятия сыграли значительную роль на массовом рынке, позволив многим семьям улучшить жилищные условия. Но в сегменте элитной недвижимости этот инструмент практически не использовался. Покупатели объектов стоимостью от 450 млн тенге не принимают инвестиционных решений исходя из доступности пенсионных накоплений», — заметил Шалаев.
Эксперт по коммерческой недвижимости и управляющая активами Дилара Абдрахманова оценивает долю классической ипотеки несколько выше — в пределах 5–10 % рынка. Но и в этих случаях речь чаще идет о программах private banking или кредитах под залог коммерческих активов на индивидуальных условиях.
Как формируется цена на люкс
Дилара Абдрахманова говорит, что до 40 % стоимости объекта покупатель платит не за само строительство, а за право жить в определенной локации. Девелоперы закладывают в цену расходы на выкуп земельных участков, нередко со сносом старого жилого фонда.
«В престижных районах Алматы свободных участков практически не осталось. Когда спрос сохраняется, а нового предложения физически нет, начинает работать своеобразный аукционный принцип. Локация начинает сама генерировать добавленную стоимость, разгоняя цену метра сильнее, чем растут затраты на строительство», — объясняет эксперт.
Если раньше для успеха было достаточно удачной локации, то теперь покупатели оценивают весь продукт целиком: архитектуру, инженерные решения, благоустройство, уровень сервиса и качество общественных пространств. По словам Абдрахмановой, именно поэтому лучше всего сегодня продаются два формата: камерные клубные дома с небольшим количеством квартир в престижных районах Алматы и парковых зонах Астаны, а также уникальные видовые пентхаусы в знаковых проектах. В то же время загородные виллы и таунхаусы продаются заметно медленнее из-за более сложной транспортной доступности, более сложной эксплуатации и высоких затрат на содержание.
Элитный портрет
Собеседники отмечают, что практически весь рынок элитной недвижимости сосредоточен в Алматы и Астане. В других регионах подобные сделки носят единичный характер.
При этом портрет покупателей различается. Если в Алматы основными клиентами являются владельцы крупного бизнеса, представители финтеха, ретейла, экспаты, дипломаты и творческая элита, то в Астане спрос формируют бизнесмены из регионов, топ-менеджеры национальных компаний, представители государственных структур и подрядчики квазигосударственного сектора.
Несмотря на устойчивый интерес, сделки стали заключаться заметно дольше. «Сегодня состоятельный клиент покупает только тот объект, который полностью соответствует его представлению о качестве жизни. Если такого проекта нет, он предпочитает ждать. Дополнительно влияет и изменение структуры капитала. Все чаще сделки сопровождаются возвращением средств из-за рубежа, необходимостью прохождения банковского комплаенса и более сложными юридическими процедурами. В результате срок принятия решения сегодня может составлять от трех до шести месяцев. Это становится новой нормой для рынка», — объяснил Виталий Шалаев.
На фоне охлаждения первичного рынка девелоперы стали более гибкими в переговорах с покупателями. По наблюдениям Абдрахмановой, при полной оплате собственными средствами скидка может достигать 7–12 %. Кроме того, застройщики предлагают индивидуальные условия — например, отсрочку последнего платежа на год без удорожания. Иногда вместо снижения цены покупатель получает бонус в виде парковочного места, кладовой или дополнительных квадратных метров.
Нехватка настоящего luxury
Эксперты сходятся во мнении, что главной проблемой рынка элитной недвижимости остается не спрос, а предложение. «Качественных проектов по-прежнему мало. При этом некоторые девелоперы называют элитным жильем то, что фактически является дорогим бизнес-классом. Покупатели luxury-недвижимости хорошо ориентируются в рынке и быстро видят эту разницу», — отмечает Нина Лукьяненко.
По словам Виталия Шалаева, наиболее дефицитным продуктом сегодня остаются квартиры площадью 300–500 кв. м. Однако большинство девелоперов предлагают покупателям объединять несколько квартир, что редко позволяет получить столь же удобную планировку, как в изначально спроектированной резиденции.
Еще одна проблема — большинство объектов передается покупателям в черновой отделке, тогда как значительная часть клиентов премиального сегмента хотела бы приобрести полностью готовое жилье с дизайнерским ремонтом.
По мнению Шалаева, сегодня новые стандарты качества на рынке Алматы задали проекты Dostyk 300 и Lumiere. «Каждый сделал это по-своему. Dostyk 300 показал высокий уровень архитектуры, грамотное зонирование территории, качественное благоустройство, сильную концепцию общественных пространств и одну из лучших локаций города. Lumiere продемонстрировал другой подход — высокие потолки, достигающие почти шести метров на верхних этажах, одну из лучших входных групп на рынке, консьерж-сервис высокого уровня и внимание к деталям. Именно такие элементы сегодня формируют настоящее понятие luxury. Теперь каждый новый проект неизбежно будут сравнивать с этими стандартами», — считает он.
Что будет с рынком дальше
Собеседники не ожидают резких изменений на рынке элитной недвижимости в ближайшей перспективе. По их мнению, по-настоящему качественные проекты сохранят высокий спрос и продолжат дорожать как минимум в пределах инфляции. В то же время переоцененные объекты могут столкнуться с более длительным сроком продажи, необходимостью предоставлять скидки и пересматривать ожидания по стоимости.
«Следующие два года покажут, кто действительно умеет создавать элитную недвижимость, а кто лишь строит дорогие квадратные метры», — заключил Виталий Шалаев.