Стервятники торговых центров

Войны в секторе розничной торговли приносят серьезный доход двум креативным посредникам по вопросам недвижимости

Фото: Matt Furman для Forbes
Для ретейлеров Энди Грейзер и Эмилио Амендола из A&G Realty одновременно и гробовщики, и акушеры

В морозную снежную пятницу в начале марта Энди Грейзер и Эмилио Амендола стояли на паркинге торгового комплекса, размышляя о резких переменах в секторе розничной торговли, наблюдаемых на протяжении последних 25 лет.

На одной стороне, рядом с Tilly’s, Dress Barn и Modell’s, на площади в 10 000 квадратных футов расположился Ulta Beauty. В 2012 году, когда друзья только основали фирму по финансовой реструктуризации A&G Realty Partners, вся эта площадь была практически полностью занята Barnes&Noble.

Раньше тут торговали Tower Records и магазин красок Pergament. «Тогда невозможно было и предположить, что это место будет выглядеть таким образом»,  – комментирует Амендола свои впечатления от микса магазинов и ресторанов, которым сейчас стал торговый центр. Именно он и Грейзер сыграли существенную роль в этой трансформации, когда помогали ретейлерам уходить из экономически неэффективных торговых комплексов, договариваться о скидках на аренду и оптимизировать использование недвижимости.

В условиях высокой конкуренции у розничных продавцов остается ограниченный выбор опций для расширения бизнеса. В целом по отрасли чистый прирост новых торговых площадей практически нулевой: в период с 2000 по 2008 год торговые площади в США росли в среднем на 169 млн кв. футов в год, а за последние пять лет эта цифра уменьшилась до менее чем 50 млн кв. футов в год.

Многие кивали на экономический спад, однако реальными виновниками являются цифровые и мобильные альтернативы, такие как Amazon, Wayfair и Tire Rack. Идет новая волна из 80 млн шоперов, родившихся в конце XX века и собирающихся потратить около $1 трлн на различные покупки, – их можно назвать как угодно, но только не любителями проводить свое время в торговых центрах.

В течение последних десятилетий партнеры сократили возможные потери от аренды на $6 млрд, проработав 30 000 объектов. При этом большая часть их клиентов – компании, когда-то бывшие звездами первой величины в розничной торговле: Comp USA, Blockbuster, Borders и другие. Обычно A&G берет комиссию в размере от 3 до 10% валовых поступлений за аренду или продажу. Так, недавняя продажа дистрибьюторского центра обанкротившегося ретейлера Delia’s за $4 млн принесла A&G $120 тыс. чистой комиссии, а работа с Borders – еще более $1 млн.

Грейзер – идейный человек, прямо высказывающий мнение о будущем индустрии, а также о том, что приобретение прав на аренду может стать эффективной стратегией роста. Амендола, напротив, человек цифр. Они начали работать вместе в начале 1990-х, управляя портфелем недвижимости семьи Дабах, под контролем которой находились производитель джинсовой одежды Gitano Group и розничная сеть Children’s Place. В 1992-м­ Children’s Place, состоявшая на тот момент из 170 магазинов, начала двигаться в сторону банкротства, потеряв за год $69 млн, но команда смогла урегулировать вопрос с владельцем помещений по 35 центов за доллар и избежать процедур в рамках упомянутой статьи 11.

После этого Амендола, Грейзер и их третий партнер решили создать собственное дело под вывеской DJM Realty, выбрав специализацией сложные финансовые ситуации. Ключевой проект пришел к ним в 1995 году, когда Fashion Bug, дочерняя организация Charming Shoppes, наняла DJM, чтобы те помогли им закрыть 290 магазинов и попытаться заново оговорить условия аренды для оставшихся 1400. Это было предложение без надежды на успех. «В тот момент они уже наняли юристов по процедурам банкротства, готовых приступить к делу», – вспоминает Грейзер.

Будучи небольшой по размеру фирмой с таким же небольшим послужным списком, DJM заключили партнерское соглашение с крупной ликвидационной компанией из Бостона Gordon Brothers. «У них были всякие системы и обученный персонал, а у нас карандаши и линованные блокноты, – усмехается Амендола. – Но DJM оказались на голову выше. И эта сделка привела нас на деловую карту мира и открыла глаза Gordon Brothers – в 1998 году они купили DJM.

Чуть позже состоялась сделка с Toys «R» Us, которая стала образцом профессиональной креативности DJM. В 2003 году владельцы решили закрыть Kids «R» Us, а крупнейшие инвестиционные фонды недвижимости хотели выкупить их права на аренду за копейки. «Они всегда были первыми арендаторами в любом торговом центре, поэтому имели низкую арендную плату и долгосрочные контракты, которые длились вечно», – поясняет Амендола. Когда он и Грейзер увидели никуда не годящееся предложение собственников недвижимости – около $60 млн за 127 магазинов, то позвонили руководству Toys «R» Us. «Нам дали 120 дней», – вспоминает Грейзер. Поэтому партнеры на три дня арендовали номер в отеле в Нью-Йорке.  «Каждые полчаса к нам заходили ретейлеры, – рассказывает Амендола, – и мы считали своим долгом позаботиться о том, чтобы они видели друг друга». Office Depot закрыл сделку предложением в размере $200 млн за все 127 помещений, причем одной транзакцией. Несмотря на такие истории успеха, как Toys «R» Us, Амендола и Грейзер посчитали, что работа под контролем ликвидационной Gordon Brothers далековата от их идеала, ведь предрассудки, связанные с родом ее основной деятельности, отпугивали финансово устойчивых клиентов. Друзья уволились и в 2012-м запустили A&G Realty.

Возвращаемся на паркинг в Хантингоне, штат Нью-Йорк. Грейзер указывает на близлежащий Walt Whitman Shops, обычный торговый центр, «вывернутый наизнанку» своим владельцем Simon Property Group и завлекающий посетителей ресторанами и развлечениями. Не менее важно то, что входы в такие магазины, как Pottery Barn и Gap, расположены непосредственно на паркинге. Этот тренд может в будущем спасти торговые центры.

Заключительная мысль

Капиталистическая экономика не может быть статичной… Внутри нее беспрестанно происходят революции, совершаемые новыми предприятиями.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7616 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
15 сентября родились
Анастасия Новикова
главный редактор портала Forbes.kz
Булат Абилов
экс-председатель демократической партии "Азат"
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить