Обзор рынка недвижимости Казахстана

По программе «Нұрлы жер» до 2031 года 1,5 млн человек обретут собственное жилье

Обеспеченность населения жильем все еще низкая

Несмотря на продолжающийся рост, ситуация с обеспеченностью населения жильем продолжает оставаться низкой не только на общемировом фоне, но и относительно стран СНГ. В соответствии с международными стандартами ООН, требуемая норма общей площади жилья, которая должна приходиться на человека должна составлять 30 кв. м, что значительно выше, текущего значения в Казахстане на уровне 21,6 кв. м.

Общая площадь вводимых в эксплуатацию жилых зданий в первые девять месяцев 2019 года сохранилась на прошлогоднем уровне. Общая площадь вводимых в эксплуатацию жилых зданий с 2008 года увеличилась на 82,8% до 12 521 тыс. кв. м в 2018 году. За первые десять месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию 9 795,7 тыс. кв. м общей площади жилых зданий, что практически равно объему вводимого жилья аналогичного периода прошлого года.

Самая высокая площадь жилых зданий (кв.м) приходящаяся на человека была зафиксирована на западе Казахстана, а именно в Мангистауской 1,4 (кв.м) и Атырауской 1,1 (кв.м) областях. Также в числе лидеров оказался Нур-Султан 1,2 (кв.м).

Государственная программа «Нурлы жер»: объемы финансирования программы до 2021 года, согласно планам, составят 1,541 трлн тенге, 802,8 млрд из которых придется на средства квазигосударственного сектора. Внебюджетные средства в основном представлены средствами по облигационным займам субъектов квазигосударственного сектора (720,7 млрд тенге).

Цены на рынке жилья

Стоимость недвижимости в Казахстане продолжила расти. Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья повысилась с 147,5 тыс. тенге за кв.м в 2008 году до 292,9 тыс. тенге за кв.м в ноябре 2019 года. Цена на вторичном рынке за аналогичный период возросла с 100,8 тыс. тенге за кв.м до 199,5 тыс. тенге за кв.м 

Рост института ипотеки

Доля ипотечных жилищных займов в ссудном портфеле БВУ с начала 2015 года повысилась с 6,6% до 12,0% в ноябре 2019 года. В абсолютном выражении объем ипотечных кредитов за данный период увеличился на 81,7%, с 935 млрд до 1 699 млрд тенге, при этом рост с начала года составил внушительные 27,7%, или 368 млрд тенге.

Суммарный объем выданных ипотечных кредитов топ-3 крупнейших по объему активов банков Казахстана на конец третьего квартала 2019 года составил 524,7 млрд тенге в сравнении с 489 млрд тенге на конец прошлого года. Наибольшим ростом ипотечных займов отметилась казахстанская дочка Сбербанка, которая с 2016 года нарастила объем выдачи ипотечных займов с 82,1 млрд до 198,9 млрд тенге.

Рост населения Казахстана

За последние десять лет (2008-2018 гг.) численность населения Казахстана возросла на 15,1%, до 18,4 млн человек в 2018 году. Среднегодовой темп прироста населения за рассматриваемый период составил 1,4%, при этом в последние два года годовой прирост населения оказался самым низким за рассматриваемый период (+1,3%).

В случае сохранения среднегодового темпа прироста населения в прогнозный период на уровне 1,3%, численность населения Казахстана к 2021 году превысит отметку в 19 млн человек, при этом рубеж в 20 млн человек может быть преодолен к 2025 году. Анализируя динамику увеличения численности населения Казахстана с общемировой, то Казахстан опережает динамику роста населения Земли как за последние десять лет (+1,1%) так и в прогнозный период (+1,0%).

Динамика роста населения Казахстана (тыс. человек)

Комитет по статистике

По итогам 2018 года население Казахстана увеличилось на 1,3%, (минимум за рассматриваемый период) до 18,4 млн человек. В территориальной разбивке наибольшим ростом численности населения (в абсолютном выражении) отметились: Шымкент (+6,0%) – 1 009,09 тыс. человек, Алматы (+2,9%) – 1 854,7 тыс. человек и Нур-Султан (+4,6%) – 1 078,4 тыс. человек. Суммарно в этих городах проживает 3 942,1 тыс. человек, или 21,4% от всего населения Казахстана.

Наибольшая убыль населения в абсолютном выражении была отмечена в граничащих с Россией областях. Так, население Восточно-Казахстанской, Северо-Казахстанской и Костанайской областей снизилось до 1 378,5 тыс. человек (-5 218), 554 тыс. человек (-4 067) и 872,8 тыс. человек (-2 005) соответственно.

Между тем уровень урбанизации в стране в прошлом году вырос до исторического максимума и достиг 58,2% с 57,9% в 2017 году. Численность городского населения с 2008 по 2018 года увеличилась на 29,4%, до 10 698 тыс. человек, в то время как, численность сельского населения, напротив, снизилась на 0,2%, до 7 697 тыс. человек. Мы ожидаем, что тенденция увеличения доли городского населения сохранится, и уровень урбанизации в Казахстане повысится до 60% к 2025 году.

Доля городского населения в Казахстане 

Комитет по статистике                    

Урбанизация по странам (2018)

Комитет по статистике

Рост уровня урбанизации в Казахстане и в мире

Неотъемлемой частью современного уклада жизни является процесс урбанизации. С 1960 года мировой уровень урбанизации увеличился практически в два раза, с 33,6% до 55,3%. Развитие городов и рост благосостояния их граждан продолжают привлекать все больше людей в города. С точки зрения урбанизации наивысшим экономическим развитием могут похвастаться страны с наибольшей долей городского населения. По прогнозам ООН, к 2050 году, доля городского населения в мире вырастет до 68%. При этом основной рост всей мировой урбанизации (35%) возьмут на себя развивающиеся страны - Индия, Китай и Нигерия.                     

Наибольший отток и приток населения, человек

 

Ситуация с жильем и обеспеченность населения им

С ростом благосостояния населения, увеличивается и жилищный фонд страны. В последние годы жилищный фонд Казахстана рос умеренными темпами, и в 2017 году был зафиксирован самый высокий прирост за четыре года – 347 млн кв. м (+1,4%). С 2007 года жилищный фонд Казахстана успел вырасти на треть.

Жилищный фонд частной собственности составил 339,9 млн кв. м, увеличившись в годовом выражении на 1,6%. В свою очередь жилищный фонд государственной собственности после достижения пика (в анализируемом периоде) на уровне 10,3 млн кв. м в 2011 году, напротив, сократился и уменьшился до 7,5 млн кв. м в сравнении с 8,1 млн кв. м в 2016 году.

Обеспеченность населения жильем улучшилась и повысилась до 21,6 кв. м жилья на одного человека в сравнении с 21,4 кв. м в 2016 году и 17,9 кв. м в 2007 году.

Доля городского жилищного фонда не претерпела изменений относительно прошлого года и составила 63,1% в сравнении с 57,7% в 2007 году. В абсолютном выражении общая площадь городского жилищного фонда повысилась до 219,1 млн кв. м, и это почти на 46% выше уровня 2007 года. При этом рост обеспеченности городского населения жильем в 2017 году замедлился и увеличился всего до 24,1 кв. м.

Общая площадь сельского жилищного фонда в 2017 году выросла на 1,4%, до 128,3 млн кв. м, что на 16,4% выше, чем в 2007 году. Практически на 100% сельский жилищный фонд принадлежит частным владельцам - 126,8 млн кв. м. Показатель обеспеченности жильем в селах продолжил оставаться ниже 18,2 кв. м, чем в городах, и с 2007 года разница между ними расширилась вдвое, с 1,7 до 3,4 кв. м.

Жилищный фонд Казахстана

Комитет по статистике

Жилищный фонд Казахстана

млн кв. м

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Жилищный фонд, всего

260,6

267,8

270,9

271,7

283,9

303,4

336,1

336,9

340,6

342,6

347,4

Городской жилищный фонд

150,4

153,4

155,8

158,2

167,3

182,5

210,0

210,8

214,6

216,1

219,1

Сельский жилищный фонд

110,2

114,4

115,1

113,5

116,6

120,9

126,1

126,1

126,0

126,5

128,3

Источник: Комитет по статистике

Обеспеченность населения жильем

кв. м на чел.

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Обеспеченность населения жильем

17,9

18,1

18,3

18,4

18,7

19,6

20,9

21,0

21,0

21,4

21,6

Городское население

19,4

19,7

20,0

20,2

20,6

22,1

23,7

23,8

23,5

24,0

24,1

Сельское население

16,2

16,4

16,5

16,5

16,6

16,8

17,4

17,6

17,8

18,0

18,2

Источник: Комитет по статистике

 

Введение жилых зданий в эксплуатацию

Общая площадь вводимых в эксплуатацию жилых зданий с 2008 года увеличилась на 82,8%, до 12 521 тыс. кв. м в 2018 году. За первые десять месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию 9 795,7 тыс. кв. м общей площади жилых зданий, что практически равно объему вводимого жилья аналогичного периода прошлого года. Самая высокая площадь жилых зданий (кв.м) приходящаяся на человека, была зафиксирована на западе Казахстана, а именно в Мангистауской - 1,4 кв.м и Атырауской 1,1 кв. м областях. Также в числе лидеров оказался Нур-Султан - 1,2 кв. м. Всего по Казахстану данное соотношение за январь-октябрь 2019 года составило 0,5 кв. м.

Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане, тыс. кв. м

Комитет по статистике

Объем ввода жилых зданий в эксплуатацию в г. Алматы и г. Нур-Султан, несмотря на значительное снижение, в столице продолжает превышать средний уровень по стране. За январь-октябрь 2019 года в Алматы было введено в эксплуатацию 1 552,5 тыс. кв. м. жилых зданий (0,8 кв. м на человека), что на 8,8% больше, чем годом ранее. В Нур-Султане объем ввода жилых зданий сократился более чем на треть и составил 1 303,3 тыс. кв. м (1,2 кв. м на человека).

Государственная программа «Нурлы жер»

В настоящий момент государство активно содействует подъему рынка недвижимости в Казахстане. Драйвером роста отрасли выступает государственная программа «Нурлы жер», призванная повысить доступность жилья для населения и стимулировать увеличить строительство жилья частными застройщиками.

Финансовые затраты на реализацию программы предусматриваются за счет республиканского бюджета, а также частных инвестиций, в том числе субъектов квазигосударственного сектора, а также других средств, привлекаемых на рынке капитала, в том числе средств ЕНПФ.

Объемы финансирования программы до 2021 года, согласно планам, составят 1,541 трлн тенге, 802,8 млрд из которых придется на средства квазигосударственного сектора. Внебюджетные средства в основном представлены средствами по облигационным займам субъектов квазигосударственного сектора (720,7 млрд тенге).

В целом по программе «Нұрлы жер» до 2031 года 1,5 млн человек обретут собственное жилье. Из них более 500 тыс. в течение 2017-2021 годах. В рамках этой программы выдадут 664 тыс. земельных участков по 10 соток под ИЖС, 35 тыс. ед. арендного жилья, 280 тыс. ед. кредитного жилья получат казахстанцы через Казахстанскую ипотечную компанию и Жилстройсбербанк Казахстана, 521 тыс.ед. коммерческого жилья выдадут по ипотеке.

Объем финансирования программы «Нурлы жер»

млрд тенге

2017

2018

2019

2020

2021

Всего

Республиканский бюджет, в том числе:

168,8

182

174

139

139

802,8

целевые трансферты

113,7

137

125

105

105

585,7

бюджетное кредитование ЖССБК

24

24

24

24

24

120

Внебюджетные средства, в том числе:

0

277

89

283,2

89,5

738,7

Средства по облигационным займам субъектов квазигосударственного сектора

0

277

83,1

277

83,1

720,2

Всего

168,8

459

263

422,2

228,5

1 541,5

 

Рост инвестиций в жилищное строительство

В связи с общим негативным вилянием мирового финансового кризиса на экономику страны, объем инвестиций в жилищное строительство демонстрировал отрицательную динамику на протяжении двух лет подряд (2008-2009 гг.) и в 2010 году возобновил рост. С данного периода объем инвестиций в жилищное строительство повысился в 3,6 раза, с 335,7 млрд до 1 201,3 млрд тенге. Примечательно, что подъем инвестиций на протяжении шести лет кряду происходит двузначными темпами, и за период январь-октябрь инвестиции в жилищное строительство составили 1 132,8 млрд тенге, что практически на четверть больше объема инвестиций аналогичного периода прошлого года.

Инвестиции в жилищное строительство, млрд тенге

Комитет по статистике

Цены на рынке жилья

Стоимость недвижимости в Казахстане продолжила расти. Стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья увеличилась с 147,5 тыс. тенге за кв.м в 2008 до 292,9 тыс. тенге за кв. м в ноябре 2019. Цена на вторичном рынке за аналогичный период возросла с 100,8 тыс. тенге за 1 кв. м до 199,5 тыс. тенге за кв. м.

Основной рост цен на недвижимость пришелся на 2001-2007, когда стоимость первичного жилья повысилась почти в 7 раз, с 23,6 тыс. тенге до 161,3 тыс. за кв. м. «Вторичка» за данный период взлетела более чем в 14 раз, с 9,5 тыс. до 136,2 тыс. за кв.м.

В последние годы динамика изменения цен на недвижимость в период заметного ослабления курса тенге во всех случаях показывала подъем. Данный феномен можно объяснить высоким уровнем долларизации в стране. При этом исключением из правил стал период мирового финансового кризиса (2008-2009). Колебания в мировой экономике ожидаемо отразились на инвестициях в строительство и, как следствие, привели к падению цен на недвижимость. Средний квадратный метр жилья на «вторичке» в 2008 снизился на 20,5% и ещё на 6,9% в 2009. Падение цен на первичном рынке за тот же период произошло меньшими темпами, однако также оказалось заметным.

Изменения стоимости кв. м жилья и курса тенге против доллара США

 

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

11M19

«Первичка»

-8,6%

-6,9%

4,8%

7,1%

12,1%

9,4%

14,0%

19,5%

-4,0%

2,3%

5,4%

9,7%

«Вторичка»

-20,5%

-6,9%

5,2%

4,2%

16,8%

14,2%

17,6%

9,6%

-0,7%

-1,5%

0,2%

7,9%

USD/KZT

-0,2%

-22,7%

0,7%

-0,8%

-1,3%

-2,5%

-18,2%

-86,8%

2,0%

0,3%

-14,4%

-1,5%

Источник: Комитет по статистике, Bloomberg

 тыс. кв.м.

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

11M19

«Первичка»

147,5

137,3

143,9

154,1

172,8

189,1

215,5

257,6

247,4

253,2

266,9

292,9

«Вторичка»

108,3

100,8

106,0

110,5

129,1

147,4

173,3

190,0

188,6

185,7

186,0

199,5

USD/KZT

120,7

148,4

147,4

148,5

150,4

154,3

182,4

340,6

333,7

332,9

380,9

386,4

Стоимость недвижимости, тыс. тенге за кв. метр.

 

 

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

11М2019

Изм. с 2012 г.

Казахстан

Первичный рынок

173

189

216

258

247

253

267

293

69,5%

Вторичный рынок

129

147

173

190

189

186

186

200

54,5%

Алматы

Первичный рынок

244

256

293

307

305

321

327

357

46,1%

Вторичный рынок

208

244

287

351

337

340

344

367

76,3%

Нур-Султан

Первичный рынок

217

260

296

336

339

324

341

372

71,2%

Вторичный рынок

225

264

325

341

307

322

346

364

61,9%

Источник: Комитет по статистике

                       

С 2012 года квадратный метр жилья в Казахстане заметно подорожал. Наибольшим ростом стоимости отметился подъем вторичного жилья в Алматы (+76%) с 208 тыс. тенге до 366,6 тыс. тенге за кв. метр. Стоимость жилья на первичном рынке в Алматы выросла меньшими темпами (+46%) – 357,2 тыс. тенге за кв. метр (относительно «вторички»), при этом ситуация в столице оказалась диаметрально противоположной и рост жилья на первичном рынке (+71,2%) превзошел рост вторичного рынка (+61,9%).                

Наибольшая и наименьшая стоимость кв. метра в Казахстане (первичный рынок)

Комитет по статистике                         

Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в ноябре 2019 года в среднем по стране составляла 292,9 тыс. тенге, что на 69,5% больше стоимости 2012 года. С точки зрения цен на недвижимость наиболее бюджетное жилье представлено в Таразе (140 тыс. тенге за кв. метр), в Петропавловске (140 тыс. тенге за кв. метр) и в Кызылорде (141 тыс. тенге за кв. метр). Значительная разница цен между средним значением по республике и вышеуказанными городами объясняется реализуемой программой «Нурлы жер».

Цены на рынке жилья, первичный и вторичный рынок (тыс. тенге за кв.м.) 

Комитет по статистике

                         

Доступность жилья

В соответствии с международными стандартами ООН, требуемая норма общей площади жилья, которая должна приходиться на человека, должна составлять 30 кв.м., что меньше текущего значения по стране на уровне 21,6 кв.м, но значительней выше уровня десятилетней давности. Анализ коэффициента доступности жилья в нашем случае рассчитывается, исходя из предположения приобретения квартиры на первичном рынке площадью 30 кв.м и перераспределения всего ежемесячного дохода на накопление жилья.

Доступность жилья в Казахстане в разбивке по городам

Город

ЗП

Цена за кв. м.

Квартира на первичном рынке площадью 30 кв.м.

Период накопления (лет)

Нур-Султан

308 071

372 100

11 163 000

3,0

Алматы

222 013

357 200

10 716 000

4,0

Шымкент

141 007

326 200

9 786 000

5,8

Атырау

361  546

326 100

9 783 000

2,3

Актау

297 262

284 600

8 538 000

2,4

Костанай

146 502

229 800

6 894 000

3,9

Усть-Каменогорск

159 061

220 500

6 615 000

3,5

Семей

159 061

212 900

6 387 000

3,3

Караганда

191 348

201 600

6 048 000

2,6

Кокшетау

142 742

198 500

5 955 000

3,5

Павлодар

161 082

185 500

5 565 000

2,9

Уральск

191 348

166 400

4 992 000

2,2

Актобе

160 912

158 600

4 758 000

2,5

Кызылорда

150 325

141 000

4 230 000

2,3

Петропавловск

137 585

140 000

4 200 000

2,5

Тараз

127 819

140 000

4 200 000

2,7

Казахстан

191 129

292 900

8 787 000

3,8

Источник: Комитет по статистике

 

Значение коэффициента доступности жилья в Казахстане в ноябре 2019 года составило 3,8 лет, что лучше результата 2018 года (4,1 лет) и уровня 2015 года (5,1 лет). В разрезе по городам наилучшее (наименьшее) значение показателя было зафиксировано в Уральске (2,2 года), Атырау (2,3 года) и в Кызылорде (2,3 года), а наихудшее наблюдалось в Шымкенте (5,8 лет), Алматы (4 года) и в Костанае (3,9 лет). 

Доступность жилья в Казахстане (в целом по стране)

тенге

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

11M2019

Среднемесячная номинальная зарплата (тыс.)

101,3

109,1

121,0

126,0

142,9

150,8

162,7

191,1

Стоимость кв.м. на рынке первичного жилья (тыс.)

172,8

189,1

215,5

257,6

247,4

253,2

266,9

292,9

Цена квартиры площадью 30 кв. м (млн. тенге)

5,2

5,7

6,5

7,7

7,4

7,6

8,0

8,8

Период накопления (лет)

4,3

4,3

4,5

5,1

4,3

4,2

4,1

3,8

Источник: Комитет по статистике

 

Рост института ипотеки

Доля ипотечных жилищных займов в ссудном портфеле БВУ с начала 2015 года повысилась с 6,6% до 12,0% в ноябре 2019 года. В абсолютном выражении объем ипотечных кредитов за данный период увеличился на 81,7%, с 935 млрд. до 1 699 млрд тенге, при этом рост с начала года составил внушительные 27,7%, или 368 млрд тенге.

Государственные программы по стимулированию приобретения собственного жилья в ипотеку привели к увеличению количества сделок купли-продажи жилья в январе-ноябре на 20,4%, до 292 269. Примечательно, что с начала года рост количества сделок в годовом выражении не опускался ниже 20%.                

Ипотечные жилищные займы, млрд тенге

Количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане (с нарастающим итогом)

Национальный банк РК, Комитет по статистике

 

Объем ипотечных займов топ-3 банков Казахстана

млрд. тенге

2016

2017

2018

9M2019

Народный банк

187,8

265,5

273,5

261,6

Сбербанк

82,1

117,7

137,8

198,9

ForteBank

-

-

77,8

64,2

Итого

269,9

383,2

489,0

524,7

Источник: Годовые отчеты банков

 

Суммарный объем выданных ипотечных кредитов топ-3 крупнейших по объему активов банков Казахстана на конец третьего квартала 2019 года составил 524,7 млрд тенге в сравнении с 489 млрд тенге на конец прошлого года. Наибольшим ростом ипотечных займов отметилась казахстанская дочка Сбербанка, которая с 2016 года нарастила объем выдачи ипотечных займов с 82,1 млрд до 198,9 млрд тенге.

Выводы

Мы ожидаем сохранения расширения рынка недвижимости Казахстана, подъем которого продолжится, ввиду ныне действующих государственных стимулирующих мер, которые в последние годы заметно увеличили спрос на жилье.

Поддержка со стороны государства привела к увеличению количества сделок-купли продажи жилья и к естественному росту цен на него. В краткосрочной перспективе госпрограммы, вероятней всего, останутся основными источниками спроса на жилье, ввиду недоступности ипотеки на рыночных условиях для большей части населения.

В то же время рынок жилья также чувствителен к макроэкономическому климату в Казахстане и его улучшению путем стабилизации курса тенге, снижения ставок и безработицы, сдерживания инфляции и роста благосостояния населения. Это даст необходимый толчок для роста рынка недвижимости в стране.

Автор: Амир Актанов, главный аналитик Казкоммерц Секьюритиз

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
23794 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
10 августа родились
Вера Сухорукова
заместитель председателя совета директоров группы компаний «БИПЭК АВТО – АЗИЯ АВТО»
Даулет Сембаев
экс-председатель Национального банка Республика Казахстан, член попечительского совета AlmaU
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить