Эксперты рынка недвижимости об итогах 2018 года и прогнозах на 2019

Минувший год был достаточно динамичным для рынка жилья и запомнился рядом событий. В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz ведущие эксперты рынка дали оценку произошедшим изменениям и высказали прогнозы на наступивший год

Фото: pixabay.com

Спрос обеспечит господдержка

О наиболее значительных тенденциях на рынке недвижимости 2018 года и прогнозах на будущее рассказала президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Лариса Степаненко
Лариса Степаненко

Лариса Владимировна, каким, на ваш взгляд, был 2018 год для рынка недвижимости?

— В сравнении с 2017 годом в прошлом увеличилось количество сделок на 15%. Большая доля сделок была обеспечена продажей первичного жилья. Хочется отметить профессиональную работу многих риелторских компаний, работа которых была кропотливой и направленной на выявление истинных потребностей клиентов. Специалисты предоставляли требовательным покупателям широкий выбор вариантов как вторичного, так и первичного жилья, помогали продавцам и покупателям достичь договорённости, что в целом способствовало благополучному совершению сделок с недвижимостью.

Что касается цен, то сценарий не менялся — спрос определял цену. Год начался с затишья, которое всегда наблюдается после Нового года. Потом рынок «разогнался» к весне, и продавцы соответственно среагировали на спрос. В течение года цены трижды снижались и поднимались, я это называю «качелями», и к концу года мы наблюдаем рост цен на квартиры в пределах 2-3%.

Если говорить о рынке аренды недвижимости, то вторая половина года отличалась стойкими арендными ставками. Ежегодно в августе-сентябре повышается стоимость аренды жилья в связи с потоком арендаторов-студентов. В этом же сезоне с конца июля и до середины ноября в Алматы арендные ставки держались на высокой отметке. Судя по анализу заявок, спрос на рынке аренды жилья бизнес-класса обеспечивали специалисты, приглашённые по контракту из ближнего зарубежья, на рынке аренды жилья эконом-класса — это в основном студенты, молодые семьи и представители малого и среднего бизнеса. При таком повышенном спросе квартиры разлетались как горячие пирожки, что и обеспечило стойкие цены в этом сегменте рынка недвижимости.

2018 год был вторым годом работы программы «Нурлы жер», в этом году была запущена ипотечная госпрограмма «7-20-25», а также «Баспана хит», «Орда». Как, по-вашему, господдержка влияет на рынок недвижимости?

— Я очень рада, что такие программы существуют. Это поддержка для определённой категории населения, которая нуждается в помощи в приобретении жилья. Эти программы также поддерживают количество сделок на рынке. Почему появилась «Баспана Хит»? Потому что для всех желающих воспользоваться программой «7-20-25» было недостаточно вариантов на рынке первичной недвижимости. Вторичный рынок жилья предлагает «бюджетную» недвижимость, которая будет по карману многим категориям населения.

Сегодня, когда начали работать все государственные жилищные программы, поддерживающие строительный сектор и семьи, не имеющие в собственности жилья, стало понятно, какое жильё и в каком количестве нужно строить.

Каковы ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2019?

— Я думаю, что резких изменений, каких-то скачков не будет. Конечно, наш рынок зависит от экономической ситуации в целом – как в мировом масштабе, так и внутри страны. При стабильном состоянии экономики особых изменений не будет.

Может быть, с февраля отложенный спрос, который не был удовлетворен в 2018, обеспечит рост количества сделок. Если говорить о рынке аренды, то здесь также при сохранении тенденций изменений не будет.

Основополагающими моментами для рынка в 2019 будут продажи и «вторички» (в этом сегменте есть определенный стойкий интерес покупателя), и «первички», которая пользуется приоритетом у многих покупателей, желающих иметь хорошее жильё. Ипотечное кредитование, в том числе и в рамках госпрограмм, также продолжит рост и обеспечит серьёзную долю сделок на рынке.

Какие советы потенциальным покупателям недвижимости вы могли бы дать?

— Я хотела бы обратиться к покупателям, которые всегда ждут лучших времен, мечтают о снижении цен. Хорошие варианты очень быстро раскупают, остается неликвидное жильё, и мечты остаются мечтами. Продавцам я советую реально смотреть на ситуацию, ведь в основе продажи объекта, как правило, лежит житейская ситуация, которую нужно решать: кто-то уезжает, улучшает жилищные условия, инвестирует в недвижимость... Не надо ничего ждать, смотреть на доллар, слушать соседей с их подсказками. Если вы поднимаете цену — вы увеличиваете срок экспозиции объекта, что приводит к снижению покупательского интереса и спроса.

Также я советую не привязываться к курсу доллара. Это формула неуспеха, я бы сказала. Например, продавец, к которому впервые за полгода продажи обратился покупатель и предложил 23 млн тенге вместо 25, никак сообразить не может и спрашивает, сколько это в долларах. Динамичности рынка, отношениям между сторонами сделки мешает эта пресловутая привязка к доллару.

У нас уже давно банки выдают ипотеку в тенге, зарплату граждане получают в тенге, причём здесь доллар? Давайте уже жить в тенговом измерении. Те люди, которые не смотрят на доллар, быстрее договариваются, совершают сделки и решают свои насущные вопросы.

Цены на жильё не взлетят

Об инструментах накопления, курсе доллара и ценах на недвижимость мы поговорили с экспертом аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Рамазаном Досовым.

Рамазан, в прошлом году хранить деньги в тенге снова стало невыгодно. Доллар скакнул, ставки по депозитам в национальной валюте снизились. Что делать? Как сохранить и приумножить сбережения в 2019?

Рамазан Досов
Рамазан Досов

— Как правило, для казахстанцев привычным инструментом сохранения и преумножения денег являются банковские депозиты, чуть менее популярно и доступно приобретение недвижимости. Альтернативой для инвесторов, имеющих больший аппетит к риску, может служить использование инструментов фондового рынка — акций, облигаций, паёв и т.д. При этом для снижения тех или иных рисков, в том числе валютных, следует диверсифицировать портфель — хранить сбережения в разной валюте, приобретать разные типы ценных бумаг, инвестировать на различных рынках (географическая диверсификация). В то же время в целях сохранения своих сбережений и их диверсификации можно также приобретать золотые слитки НБ РК.

В целом правильно сбалансированный портфель поможет снизить соответствующие риски инвестиций, но полностью застраховать портфель от всевозможных рисков невозможно.

Аналитики считают недвижимость не самым лучшим инструментом для инвестиций на сегодняшний день. Но ведь спрос есть, цена не падает. Так, может, тем, у кого есть деньги, всё же стоит вложить их в квадратные метны?

— Таких людей и так достаточно. Более того, именно эти люди не готовы фиксировать убытки. Нужно понимать, что в отношении недвижимости ситуация неоднозначная — ликвидность актива является низкой, порог вхождения довольно высок, в то время как ценовые перспективы зависят от состояния экономики и платёжеспособного спроса.

Тем не менее, такие инвестиции для многих по-прежнему являются актуальными из-за статуса «реального» актива. Плюс ко всему приобретаемая недвижимость достаточно часто сдаётся в аренду, что также может служить стимулом для соответствующих вложений.

Есть прогнозы по курсу доллара на будущий год? Курс 400 тенге за доллар, который глава регулятора назвал «апокалипсическим» сценарием, невозможен?

— Согласно декабрьскому опросу АФК, профессиональные участники финансового рынка в целом сохраняют умеренные девальвационные ожидания: доллар США в 2019 году подорожает ещё примерно на 2,3% против нацвалюты по отношению к декабрю 2018 и закрепится на уровне 380,4 тенге.

Что, по-вашему, будет с ценами на недвижимость?

— Ситуация в экономике страны зачастую и задаёт тон ценам на рынке недвижимости. Последние годы ВВП страны растёт умеренными темпами вблизи 4%, что, с учётом неоднозначных ожиданий по инфляции, даёт основания полагать, что цены на рынке недвижимости в самом лучшем случае вырастут незначительно. При этом в целом экстраординарных изменений цен на рынке недвижимости при прочих равных условиях ждать не стоит, даже с учётом временно ожививших рынок текущих госпрограмм.

Согласно актуальным данным КС МНЭ РК, цены на новое жилье с начала прошлого года выросли на 2,2%, на вторичное — на 1,7%. При этом независимые индексы демонстрируют некоторый рост в тенге и снижение в долларах США.

Ожидается увеличение спроса на жилую недвижимость

Аналитик портала kn.kz Любовь Вансович рассказала о своём видении уходящего года и дала прогнозы на будущий год.

Любовь Вансович
Любовь Вансович

Любовь, какие события рынка недвижимости Казахстана в 2018 году вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?

— К сожалению, этот год не принес серьёзных улучшений для экономики страны. Доходы населения по-прежнему остаются ограниченными, а национальная валюта теряет свои позиции. И это неплохая установка для рынка недвижимости. Ввод жилья набирает обороты, вместе со спросом и ростом цен.

Например, по итогам первых 10 месяцев 2018 прирост ввода нового жилья составил 10% по сравнению с аналогичным периодом 2017. В то же время реальные доходы населения по итогам первого квартала 2018 носили отрицательный характер, во втором квартале увеличились незначительно. По последним статистическим данным, средний уровень дохода составляет в зависимости от региона от 48 тысяч тенге до 170 тысяч тенге за месяц. Средний доход в РК составляет 90 тысяч тенге. Средний доход более 100 тысяч зафиксирован в Астане и Алматы, а также в Атырауской и Мангистауской областях. В остальных областях доходы менее 100 тысяч тенге.

Отмечу, что в октябре произошёл долгожданный рост цен на нефть. В это же время курс доллара по отношению к тенге вырос до 367, то есть тенге опять потерял свои позиции, а значит, покупательская способность населения снизилась. Никаких гарантий того, что тенге зафиксирует свои позиции в будущем году, нет. Для более устойчивого финансового положения необходимы гарантии, так сказать, финансовая подушка безопасности, которой и может послужить покупка недвижимости.

За первые десять месяцев прирост удовлетворённого спроса увеличился в целом по Казахстану на 10%. Опять же, положительная тенденция сделок купли-продажи жилья наблюдалась не по всем регионам.

В конце 2017 аналитики kn.kz делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?

— Прошлый прогноз говорил о том, что рынок жилья в стране оживёт, возобновится рост цен, спрос на недвижимость. В целом можно говорить, что прогноз оправдался. Рост цен на жилую недвижимость был. В Астане за счёт значительного увеличения ввода нового жилья цены на недвижимость показали отрицательную динамику, в Алматы и Караганде зафиксирован рост средних цен.

Каковы ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2019?

— В этом году ожидается увеличение спроса на жилую недвижимость, учитывая выжидательную покупательскую позицию прошлых лет, девальвационные процессы и нестабильность экономики. Отложенный спрос всё-таки необходимо удовлетворить. В связи с этим продолжится рост средних цен на недвижимость умеренными темпами.

Какие советы покупателям недвижимости вы могли бы дать?

— Посоветовать можно одно: если есть необходимость в жилье и есть финансовая возможность, то ждать не стоит, никаких обвалов цен не предвидится. А тем, у кого возможности ограничены, стоит обратить внимание на разнообразные жилищные программы от государства.

Источник: информационная служба портала kn.kz, информационного партнёра Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7828 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
17 июня родились
Михаил Гамбургер
генеральный директор ТОО «Алматыэнергосбыт»
Апрель в цифрах

Экономика Казахстана в цифрах и фактах. Апрель 2019 года.

Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить