Forbes Kazakhstan представляет рейтинг рантье Казахстана – 2017

Как рынок коммерческой недвижимости переживает затянувшийся кризис

Фото: © Depositphotos.com/frenta

На протяжении прошлого года рынок коммерческой недвижимости адаптировался к работе в условиях новой реальности, наступившей в конце 2015. Основными трендами, определявшими развитие сектора, эксперты называют снижение арендных ставок и переход на расчеты в национальной валюте. В нынешнем году ситуация в экономике страны по-прежнему непростая, и оценки, касающиеся ближайшего будущего рынка, осторожны.

На протяжении 2017 резкого обвала арендных ставок не происходило, скорее можно говорить о продолжающемся плавном снижении. На волне кризиса Казахстан покинули многие иностранные компании, арендовавшие помещения в высококлассных бизнес-центрах, в результате чего появились дополнительные площади, которые до сих пор остаются вакантными. Это добавило сил и без того понижающему тренду по арендным ставкам и дополнительным уступкам от арендодателей.

По мнению партнера международной компании Scott Holland | CBRE Евгения Долбилина, основным трендом нынешнего года является не появление новых арендаторов, а перемещение действующих из одних БЦ в другие, причем более качественные, с уменьшением площадей. Иначе говоря, происходит процесс снижения текущих арендных ставок вкупе с сокращением занимаемых площадей.

С этим мнением согласна Асель Бакытова из Baker Tilly Kazakhstan Advisory: «Рынок коммерческой недвижимости сместился в сторону арендаторов. Для того чтобы привлечь их, собственники бизнес-центров готовы провести отделочные работы, предоставить бесплатный паркинг, конференц-залы и арендные каникулы».

В текущей экономической ситуации компании, независимо от сферы деятельности, продолжают рассматривать аренду как важный элемент сокращения расходов. По данным Scott Holland | CBRE, по итогам двух кварталов средние арендные ставки в алматинских офисах класса «А» составили $40 за квадратный метр, класса «В+» – $20–25, класса «B» – $15–20. Затраты на обслуживание оцениваются в $3–8 за «квадрат» в месяц, в зависимости от расположения и класса, предлагаемых услуг и инфраструктуры.

Ситуация на столичном рынке в ближайшие годы будет находиться под влиянием фактора Ехро. Как сообщил Forbes Kazakhstan генеральный директор ГК Arcada Асылбек Айдаркулов, в сегменте торговой недвижимости влияние Ехро выразилось в краткосрочном эффекте в виде увеличения числа посетителей.

- На нашем объекте посещаемость во время проведения выросла на 25–30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это дало дополнительный импульс и позитивно отразилось на арендаторах, – отмечает он.

Сегмент офисной недвижимости не готов к масштабному притоку площадей, которые будут одномоментно выставлены на рынок. В результате избыток предложения при недостаточно высоком спросе может оказать дополнительное понижающее давление на ставки аренды. Согласно данным Baker Tilly, здания Ехро будут реорганизованы для размещения НУХ «Байтерек», БРК, МФЦА, Международного центра по развитию зеленых технологий, выставочных помещений. В ближайшие годы размер ставок будет играть роль главного механизма, способного удержать старых и привлечь новых клиентов.

- Если ты не предложишь более низкие ставки, то их предложит бизнес-центр через дорогу и клиент переедет в новый офис, – комментирует Долбилин.

В сегменте торговой недвижимости также обостряется борьба за клиента на фоне того, что казахстанцы стали более рачительными в тратах. Появляются новые тренды в развитии ТРЦ. По словам Айдаркулова, это увеличение количества точек общепита и развлечений, при этом последние становятся более разнообразными и ориентированными на образовательную составляющую. Многие fashion-ретейлеры увеличивают форматы, а супермаркеты, напротив, уменьшают торговую площадь.

Насколько успешным в итоге окажется тот или иной торговый центр, во многом зависит от продаж и успешности ретейлеров.

- Если продажи есть, то ретейлер не слишком озабочен пересмотром ставок, а у собственника есть козырь для его удержания. Если же продаж нет и ретейлер готов уйти, то для того, чтобы удержать арендатора, следует согласовать либо переход на процент с продаж, либо низкую фиксированную ставку плюс процент с продаж. Главное – не допустить пустых витрин и свободных площадей, которые демотивируют посетителя и подстегивают арендатора на пересмотр ставок в сторону понижения либо на поиск более успешной локации, – считает Долбилин.

Хотя с экономической точки зрения стремление арендаторов перейти исключительно на процент с оборота выглядит понятным, именно его сочетание с фиксированной ставкой, считает представитель Arcada, стимулирует к работе с персоналом, совершенствованию мерчандайзинга, расширению ассортимента – словом, к профессиональному росту.

- В случае отсутствия фиксированной ставки или если ставка мала, наступает момент, когда арендатор перестает прилагать усилия для увеличения оборотов, и доходность отчасти компенсируется отсутствием арендной ставки. Держатели брендов в этом случае не придают должного значения исполнению своих же финансовых планов, потому что «косты» не превышают запланированные процентные показатели. Такое поведение губительно в долгосрочной перспективе. Говоря о переходе на процент с оборота, также нужно учитывать уровень зрелости арендаторов и транспарентность их деятельности, – отмечает Айдаркулов.

Несмотря на непростую ситуацию в экономике, массового оттока игроков из торговых центров не наблюдается, а в качественных ТРЦ даже сформировался лист ожидания. Такие объекты почувствовали заинтересованность со стороны потенциальных арендаторов, переговоры о выходе на рынок ведут новые сетевые ретейлеры, в том числе российские.

Арендаторов потеряли морально устаревшие ТРЦ. Для привлечения покупателей участники рынка внедряют новые форматы торговли. В частности, проектом нового для местного рынка формата стал торгово-фермерский рынок Mart Village, открывшийся в нынешнем году в Турксибском районе Алматы. В будущем, по мнению экспертов, в южной столице будут активно развиваться проекты ТРЦ районного формата, аналогичные новому торговому центру Moskva Metropolitan.

На топ-10 рейтинга крупнейших рантье – 2017 приходится 47 объектов коммерческой недвижимости. Из них пять были введены в эксплуатацию или приобретены в 2017, в связи с чем не учитывались в расчетах данного рейтинга. Из 42 объектов, которые были учтены, 17 являются торговыми и торгово-развлекательными центрами – 40% от общего количества, а 25 – бизнес-центрами – 60%. На Алматы приходится 29 объектов, или 69%, на Астану – 13, или 31%. Общая коммерческая площадь объектов составляет 667,13 тыс. кв. м. При этом 504,34 тыс. кв. м приходится на Алматы, 162,80 тыс. кв. м – на Астану.

Суммарная предполагаемая выручка топ-10 рантье составила 64,67 млрд тенге, что на 16,6% больше, чем в 2016. Это связано с рядом сделок купли-продажи и введением новых объектов. Из общей суммы на торговые и торгово-развлекательные центры приходится 47,15 млрд тенге, или 63%, на бизнес-центры – 17,5 млрд тенге, или 37%. В среднем один ТЦ/ТРЦ за год выручил 2,7 млрд тенге, БЦ – 701 млн тенге. Объекты Алматы выручили 52,40 млрд тенге, Астаны – 12,27 млрд тенге. Это значит, что один объект в Алматы в среднем принес владельцу 1,81 млрд тенге, в Астане – 943,7 млн тенге.

Методология

В этом году, как и год назад, в рейтинг вошли 10 рантье. В списке Forbes Kazakhstan учитывает торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры Алматы и Астаны. На первом этапе был составлен максимально полный реестр ТРЦ и БЦ в двух главных городах страны, где сконцентрирована коммерческая недвижимость. Далее определялись конечные бенефициары того или иного объекта. Затем здания группировались по владельцам. После этого выявлялась фактическая заполняемость коммерческих площадей за 2016 год по каждому из объектов.

Следом за тем, как рассчитывалась средняя арендная ставка по объекту, выводилась сумма, которую он мог сгенерировать в 2016. Получившиеся цифры суммировались, показывая в итоге объем выручки, которую мог сгенерировать тот или иной бенефициар от своей коммерческой недвижимости. Итоговые суммы были расставлены по мере убывания. Общая коммерческая площадь участников высчитывалась, исходя из их доли владения. Данные, полученные по итогам исследования, предположительные и не могут использоваться в качестве официальных документов.

При подготовке рейтинга использовались открытые данные компаний, информация из Депозитария финансовой отчетности, сведения об эмитентах KASE, а также материалы, предоставленные Scott Holland | CBRE, Homsters.kz.

Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на сайт Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

Фото: Андрей Лунин

   1. Нурлан Смагулов

Предполагаемая выручка: 15,4 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: АО «Mega Center Development»
Объекты: ТРЦ Mega Alma-Ata, ТРЦ Mega Alma-Ata – 2, ТРЦ Mega Park (все – Алматы) и ТРЦ MEGA Silk Way (Астана)
Общая коммерческая площадь: 201,4 тыс. кв. м

В марте 2017 года АО «Mega Center Development», являющееся девелоперским подразделением Astana Group Нурлана Смагулова (№14 рейтинга богатейших и №6 рейтинга самых влиятельных бизнесменов – 2017), запустило ТРЦ MEGA Silk Way в Астане. Торгово-развлекательный центр общей площадью 140 тыс. кв. м стал самым крупным объектом в портфеле миллионера. Совокупная коммерческая площадь всех его объектов увеличилась со 126,91 тыс. кв. м до 201,36 тыс. кв. м. Однако в наших расчетах предполагаемой выручки ТРЦ MEGA Silk Way не учитывался, так как в 2016 году еще не был введен в эксплуатацию.


Фото: Архив пресс-службы

   2. Тимур Кулибаев

Предполагаемая выручка: 8,9 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Mercury Properties»
Объекты: в Астане – БЦ «Вега», по 50% в ТРЦ «Мега Центр Астана» и БЦ Marden, доли в ТРЦ «Керуен», БЦ «КМГ», БЦ «МБЦ», БЦ Emerald Tower (92% блока «А»); в Алматы – БЦ Almaty Towers, БЦ «Абылай-Хан», БЦ «Байконур», БЦ на Чайковского, 95, БЦ на Фурманова, 130, по 50% в ТРЦ Globus, БЦ Globus, ТРЦ Promenade, ТЦ «Аэровокзал», БЦ «Стандарт», доли в ТЦ Car City, ТЦ «Пассаж»
Общая коммерческая площадь: 149,5 тыс. кв. м

В августе 2017 года ТОО «Mercury Properties», принадлежащее Тимуру Кулибаеву (№3 рейтинга богатейших и №1 рейтинга самых влиятельных бизнесменов – 2017) через группу компаний «Кипрос» приобрело 75% ТЦ Car City. Торговый центр общей площадью 28,7 тыс. кв. м ранее принадлежал АО «МАК «Алматыгорстрой». Портфель ТОО «Mercury Properties» включает ТРЦ, БЦ, склады и прочие арендные помещения коммерческой площадью более 416 тыс. кв. м.


Фото: Иван Беседин

   3. Серик Тульбасов

Предполагаемая выручка: 7,5 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: TS Development , Real Estate & Construction Group, TS Development Shymkent
Объекты: ТРЦ Dostyk Plaza (Алматы)
Общая коммерческая площадь: 54 тыс. кв. м

Серик Тульбасов (№16 рейтинга богатейших бизнесменов – 2017) владеет ТРЦ Dostyk Plaza и ТРЦ Shymkent Plaza, общая площадь обоих объектов составляет 182,4 тыс. кв. м. Компанией TS Development, которая принадлежит Серику Тульбасову, были реализованы такие проекты в сфере коммерческой недвижимости, как БЦ «Кен дала», ТРЦ «Спутник», ТРЦ Dostyk Plaza и ТРЦ Shymkent Plaza.


Фото: Андрей Лунин

   4. Сержан Жумашов

Предполагаемая выручка: 7,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Capital Partners
Объекты: БЦ Esentai Tower, ТРЦ Esentai Mall (все – Алматы)
Общая коммерческая площадь: 31,9 тыс. кв. м

В 2016 году Сержан Жумашов (№22 рейтинга богатейших и №24 рейтинга самых влиятельных бизнесменов – 2017) продал 50% Esentai Tower и Esentai Mall Кайрату Боранбаеву. Бизнесмену принадлежит крупная доля в девелоперской компании Capital Partners. К проектам, которые она реализовала, относятся БЦ «Метрополис» и ТРЦ «Метрополис» в Москве, БЦ AFD и БЦ CDC в Алматы.


Фото: Андрей Лунин

   5. Александр Белович

Предполагаемая выручка: 5,5 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: корпорация «Базис»
Объекты: в Алматы – БЦ «Нурлы Тау», бизнес-центр «Легур»; в Астане – БЦ Q, БЦ Q-2, БЦ на Водно-зеленом бульваре, БЦ Millenium Park
Общая коммерческая площадь: 77 тыс. кв. м

В 2016 году Александр Белович (№15 рейтинга богатейших и №13 рейтинга самых влиятельных бизнесменов – 2017) запустил БЦ Millenium Park в Астане общей площадью 15 тыс. кв. м.


Фото: Архив пресс-службы

   6. Кайрат Боранбаев

Предполагаемая выручка: 4,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: компания по управлению активами «Алмалы»
Объекты: БЦ Esentai Tower, ТРЦ Esentai Mall, ТРЦ «Алмалы» (все – Алматы)
Общая коммерческая площадь: 43 тыс. кв. м

В 2016 году Кайрат Боранбаев (№13 рейтинга богатейших и №11 рейтинга самых влиятельных бизнесменов – 2017) купил у Сержана Жумашова (№22 и №24 соответственно) 50% Esentai Tower и Esentai Mall. Кроме того, ему принадлежит ТРЦ «Алмалы» и 50% отеля Rahat Palace. Бизнесмен в этом году впервые вошел в рейтинг крупнейших рантье. Через ТОО «Keruen Investments», основанное совместно с Жумашовым, он владеет долями в ТОО «Astana Real Property Development», ТОО «Astana Luxе Retail» и зарегистрированном 22 сентября 2017 года ТОО «Talan Gallery», специализирующихся на аренде и управлении недвижимостью.


Фото: Андрей Лунин

   7. Булат Утемуратов

Предполагаемая выручка: 4,2 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Global Development
Объекты: в Алматы – БЦ Park View Tower, БЦ Prime Business Park, БЦ «Тан»; в Астане – БЦ «Жартас», МФК Talan Towers
Общая коммерческая площадь: 71,5 тыс. кв. м

В этом году запущен многофункциональный комплекс Talan Towers, которым Булат Утемуратов (№2 рейтингов богатейших и самых влиятельных бизнесменов – 2017) управляет через компанию «Верный Капитал». В проект было инвестировано $430 млн. Общая площадь застройки Talan Towers – 120 тыс. кв. м, из них 46 тыс. кв. м относятся к ТРЦ и БЦ Talan Towers Offices. Однако Talan Towers в наших расчетах не учитывался, так как вступил в строй в 2017 году.


Фото: Андрей Лунин

   8. Семья Мукашевых

Предполагаемая выручка: 3,8 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Eurasia RED
Объекты: ТРЦ «Апорт», БЦ SAT Business (оба – Алматы)
Общая коммерческая площадь: 64,5 тыс. кв. м

Братья-бизнесмены Сайлау и Ерлан Мукашевы владеют крупной долей в девелоперской компании Eurasia RED. В ее портфеле четыре крупных проекта – бизнес-центры SAT Business и SAT Business – 2, два ТРЦ «Апорт», расположенных по проспекту Райымбека и по Кульжинской трассе в восточной части Алматы. В настоящее время продолжается строительство третьей очереди «Апорта», которая планируется к открытию в первой половине 2018 года.


Фото: Архив пресс-службы

   9. Алексей Нефёдов

Предполагаемая выручка: 3,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ГК Arcada
Объекты: в Астане – ТРЦ Asia Park; в Алматы – ТРЦ Asia Park, ТРЦ Mart, ТФЦ Mart Village
Общая коммерческая площадь: 86 тыс. кв. м

ГК Arcada Алексея Нефёдова управляет недвижимостью в Астане (ТРЦ Asia Park), Алматы (ТРЦ Mart, ТРЦ Asia Park, ТФЦ Mart Village), Караганде и Костанае.
В 2017 году ГК Arcada реализовала проект торгово-фермерского центра Mart Village общей площадью 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций – 6 млрд тенге. С новым объектом общая площадь ТРЦ и ТФЦ Нефёдова в двух столицах увеличилась со 126,5 тыс. кв. м до 146,5 тыс. кв. м. ТФЦ Mart Village в расчетах данного рейтинга не учитывался, так как он был запущен в 2017 году.


   10. Александр Чукреев

Предполагаемая выручка: 1,7 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Алмастор»
Объекты: ТРЦ ADK (Алматы)
Общая коммерческая площадь: 33,7 тыс. кв. м

Общая площадь торгово-развлекательного комплекса АДК, принадлежащего Александру Чукрееву, составляет 45 тыс. кв. м. Это позволяет ему входить в десятку крупнейших ТРЦ в Алматы.


Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на сайт Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторах

Александр Воротилов, заместитель главного редактора Forbes Kazakhstan

Анна Шатерникова, обозреватель Forbes Kazakhstan

Арайлым Аульбекова, корреспондент Forbes Kazakhstan

Ардак Букеева, редактор по рейтингам Forbes Kazakhstan

Айгерим Тлеубаева, аналитик Forbes Kazakhstan

Евгений Долбилин, Партнёр Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане

 

Статистика

12950
просмотров
 
 
Загрузка...