Сколько стоит снять квартиру в Алматы
На рынке арендного жилья в октябре наблюдается рост тенговых цен. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 178 400 тенге за 1 месяц проживания, что на 15,2% выше цен сентября (в долларовом эквиваленте — 1161 $/мес.).
При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 281 600 тенге за 1 месяц проживания, а «дешевого» — 106 200 тенге.
Цены по районам
В октябре 2013 рост стоимости найма прослеживается во всех районах города. Основное влияние на среднегородской показатель оказали Алатауский, Медеуский и Бостандыкский районы, где повышение арендных ставок составило 27%, 17% и 12% соответственно. Исключение составили Алмалинский, Жетысуский и Турксибский районы, где изменение цен незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 1.
Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 262 800 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 47,3%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Турксибском районе — 74 600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 58,2%.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2 700 тенге, а наименьшая в Алатауском —1 523 тенге.
Если учесть, что, по данным департамента статистики Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в сентябре 2013 года составила 137 486 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 178 400 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. При этом арендатору придется отдавать 77% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 106 200 тенге за квартиру.
Таблица 1
Диапазон арендных ставок в зависимости от района города
Район | Кол-во | Кол-во | Средняя | Изменение ставки | |
---|---|---|---|---|---|
тенге | +% | ||||
Алатауский | 42 | 2.16 | 113800 | +24400 | +27.35 |
Алмалинский | 385 | 19.85 | 155100 | +5200 | +3.48 |
Ауэзовский | 379 | 19.54 | 111100 | +5800 | +5.48 |
Бостандыкский | 599 | 30.88 | 194400 | +20200 | +11.57 |
Жетысуский | 49 | 2.53 | 90300 | +7300 | +8.75 |
Медеуский | 437 | 22.53 | 262800 | +39000 | +17.43 |
Турксибский | 49 | 2.53 | 74600 | -2900 | -3.71 |
По городу | 1940 | 100 | 178400 | +23500 | +15.18 |
Цены по формату квартир
Рост ставок найма по городу обусловлен в основном повышением аренды на 2- и 3-комнатные квартиры на 8,3% и 14,2% соответственно. При этом аренда 1-, 4- и многокомнатных квартир изменилась незначительно.
Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2 409 тенге, а наименьшая — на многокомнатные — 2 139 тенге.
Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 57%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.
Таблица 2
Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры | Кол-во | Кол-во | Средняя | Изменение ставки | |
---|---|---|---|---|---|
тенге | % | ||||
1-комнатные | 390 | 20.1 | 88000 | +1300 | +1.54 |
2-комнатные | 688 | 35.46 | 139900 | +10700 | +8.26 |
3-комнатные | 631 | 32.53 | 208700 | +25900 | +14.16 |
4-комнатные | 173 | 8.92 | 340400 | +23800 | +7.52 |
Многокомнатные | 58 | 2.99 | 428800 | +32900 | +8.3 |
По городу | 1940 | 100 | 178400 | +23500 | +15.18 |
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,65, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,51, а максимальный в Медеуском — 2,89.
В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 2,99, а минимум на 1-комнатные — 2.
В анализируемом периоде увеличение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 15,5%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 281 600 тг за месяц проживания. Повышение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где аренда сократилась.
В зависимости от количества комнат рост арендных ставок наблюдается на все форматы квартир.
В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 12,4% до 106 200 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города.
В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме одно- и многокомнатных.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель аренды квартиры по городу (1161 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 (733 $/мес.), на 58,3%, но всё ещё находится на 17,9% ниже, чем пиковый показатель января 2008 года (1414 $/мес.).
В октябре прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько выше. За год аренда 1-комнатных квартир подорожала на 5%, а аренда 2-, 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 2%, 6,9%, 7% и 18% соответственно. В целом по городу ставки найма снизились на 2,6%.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.
Можно отметить, что арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 5,2%. За аналогичный период ставки найма в сегменте «дешевого» жилья выросли на 5,7%.
За год, с ноября 2012 по октябрь 2013 года, уровень инфляции составил 4%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в сегменте «дешевого» арендного жилья рост ставок аренды в Алматы находится выше уровня инфляции.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке. В октябре 2013 года показатель 1,41 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,41 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге увеличилась до уровня 8,5% годовых.
Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 3.
Таблица 3
Доходность арендного жилья
Сектор рынка арендного жилья | Доходность квартир | Доходность квартир | Доходность квартир |
---|---|---|---|
1-комнатные | 1.35 | 1.4 | 1.29 |
2-комнатные | 1.43 | 1.43 | 1.41 |
3-комнатные | 1.47 | 1.47 | 1.41 |
4-комнатные | 1.49 | 1.3 | 1.4 |
Многокомнатные | 0.8 | 0.54 | 1.26 |
Алатауский | 1.31 | 1.51 | 1.36 |
Алмалинский | 1.17 | 1.14 | 1.23 |
Ауэзовский | 1.09 | 1.09 | 1.07 |
Бостандыкский | 1.26 | 1.11 | 1.3 |
Жетысуский | 1.23 | 1.48 | 1.14 |
Медеуский | 1.22 | 1.04 | 1.4 |
Турксибский | 1.11 | 0.99 | 1.21 |
По городу | 1.41 | 1.34 | 1.4 |
По отношению к сентябрю 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается повышение индекса доходности во всех сегментах рынка.
Состояние рынка
Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31% (599 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 23% (437 объектов), в Алмалинском и Ауэзовском — по 20% (385 и 379 объектов соответственно), минимум пришелся на Жетысуский, Турксибский и Алатауский районы — по 2% (49, 49 и 42 объекта соответственно).
В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 35% (688 объектов), далее следует 3-комнатное — 33% (631 объект), 1-комнатное — 20% (390 объектов) и 4-комнатное — 9% (173 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 3% (58 объектов).
Выводы и прогнозы
1. В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды прогнозируется инерционный рост арендной ставки во всех сегментах рынка.
2. Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами увеличился до 2,65.
3. С повышением ренты доходность по городу увеличилась во всех сегментах рынка.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.