Почему крупные казахстанские девелоперы выходят на биржи
Станут ли облигации новым источником финансирования для застройщиков
Казахстанские девелоперы начали чаще привлекать финансирование не в банках, а на фондовом рынке. Forbes Kazakhstan выяснил, зачем строительные компании выходят на биржу, что дает им выпуск облигаций и могут ли бонды заменить банковские кредиты.
От банковских кредитов к рынку капитала
Статистика двух казахстанских бирж показывает разную картину. Если на Астанинской международной бирже (AIX) число вы-пусков облигаций строительных компаний быстро растет, то Казахстанская фондовая биржа (KASE) такой тенденции не фиксирует. При этом, по оценке управляющего партнера OD Consulting Армана Батаева, минимальный объем выпуска, при котором размещение становится экономически оправданным, на KASE составляет около $1 млн, тогда как на AIX — около $2 млн. Несмотря на более высокий порог, именно площадка МФЦА стала основным рынком для девелоперов.
По данным AIX, в 2023 году строительные компании зарегистрировали семь выпусков ценных бумаг. Уже через год число выпусков выросло до 24, а в 2025-м достигло 55. Только за первое полугодие 2026 года биржа зарегистрировала еще 10 новых выпусков.
На KASE по состоянию на 1 июля 2026 года в официальном списке биржи находились пять выпусков облигаций трех строительных компаний. С момента появления первого такого выпуска в 2023 году листинг получили 16 выпусков облигаций 14 девелоперов. При этом в 2025 году на бирже размещалось по одному выпуску облигаций двух строительных компаний, а в 2026 году в официальный список были включены уже три выпуска одной строительной компании.
В AIX объясняют рост сразу несколькими причинами. За последние годы рынок капитала стал более зрелым: расширился круг инвесторов, улучшилась инфраструктура. Дополнительным фактором стали высокие процентные ставки, из-за которых банковские кредиты подорожали.
По оценке биржи, активный выход начался в 2023 году, когда BI Development зарегистрировала облигационную программу и разместила первый публичный выпуск долларовых облигаций. Высокая доходность по сравнению с банковскими депозитами обеспечила бумагам активный спрос со стороны инвесторов. Еще одним крупным размещением последних лет в AIX называют облигационную программу Sensata Holding объемом 100 млрд тенге.
«Рост числа размещений строительных компаний является результатом сочетания нескольких факторов: развития фондового рынка, повышения интереса инвесторов к корпоративным облигациям и стремления самих эмитентов использовать более широкий спектр инструментов финансирования. Выбор в пользу размещения облигаций обусловлен возможностью диверсифицировать источники фондирования, расширить базу инвесторов и получить доступ к долгосрочному капиталу», — сообщили Forbes Kazakhstan в AIX.
Почему девелоперы выбирают облигации
В AIX также отмечают, что строительные компании сегодня чаще выбирают именно облигации, а не акции. Выпуск облигаций позволяет привлечь финансирование без изменения структуры акционерного капитала, тогда как выход на рынок акций требует более высокой корпоративной зрелости, готовности к раскрытию информации и обычно связан с долгосрочными стратегическими целями.
Батаев называет еще одну причину роста интереса к облигациям: многие девелоперы уже столкнулись с ограничениями банковского кредитования.
«Необеспеченные облигации обычно стоят дороже залогового кредита. Но у многих строительных компаний есть проекты и продажи, при этом уже не хватает свободного залога для нового банковского финансирования. Дополнительный фактор — изменения в регулировании строительства. Усиливается контроль за привлечением денег покупателей, растут требования к прозрачности и оформлению финансирования. Поэтому девелоперы ищут легальные и понятные альтернативы: облигации, инвестиционные фонды и другие инструменты рынка капитала», — говорит Батаев.
В KASE добавляют, что облигации дают компаниям больше возможностей самостоятельно определять параметры заимствования. По оценке биржи, этот инструмент позволяет привлекать более крупные суммы на длительный срок, снизить зависимость от отдельных банков и сформировать публичную кредитную историю.
В BI Group также связывают рост рынка облигаций с развитием рынка капитала. В компании считают, что девелоперы постепенно снижают зависимость от банковских лимитов, а рост ликвидности на локальных биржах и расширение круга инвесторов сделали этот инструмент более востребованным. Для крупных застройщиков с понятной историей и прозрачной отчетностью выпуск облигаций стал не просто альтернативой, а зачастую более быстрым способом привлечь капитал, чем прохождение всех этапов согласования сложных банковских кредитных линий, сообщили Forbes Kazakhstan в BI Group.
В компании считают, что главное преимущество облигаций перед банковскими кредитами заключается в большей гибкости условий финансирования. «Облигационный рынок позволяет девелоперам уйти от жесткого залогового давления, когда под каждый кредитный транш банк требует высоколиквидное обеспечение с большим дисконтом. Кроме того, этот инструмент дает возможность погасить основной долг единым платежом в конце срока обращения облигаций. Для строительного бизнеса это идеальный сценарий, поскольку срок обращения бумаг можно сопоставить со сроком завершения проекта, тогда как банки обычно требуют регулярно погашать тело кредита уже с первых месяцев», — пояснили в компании.
При этом в BI Group не рассматривают банковские кредиты и облигации как конкурирующие инструменты. По словам представителей девелопера, банковские займы по-прежнему остаются базовым источником проектного финансирования, тогда как облигации используются прежде всего для приобретения земельных участков и финансирования строительно-монтажных работ.
«Отсутствие жестких рамок целевого контроля по каждому траншу позволяет гибко перераспределять привлеченные на бирже средства между объектами, ускоряя строительство там, где это необходимо в данный момент», — подчеркнули в BI Group.
Несмотря на рост интереса к облигациям, этот инструмент подходит не каждому девелоперу. «Облигации особенно интересны компаниям, которым нужны длинные деньги без передачи доли в бизнесе. Но выпуск должен быть достаточно крупным, иначе расходы на аудит, листинг, консультантов и комиссии биржи делают инструмент слишком дорогим», — отмечает Батаев. По его словам, успешное исполнение обязательств по первому выпуску облигаций впоследствии облегчает привлечение средств через новые размещения.
В KASE также считают, что облигации подходят прежде всего крупным, финансово устойчивым и прозрачным компаниям, кото-рым требуется долгосрочное финансирование в больших объемах. Для небольших девелоперов банковское кредитование зачастую остается более простым и доступным способом привлечения средств. Кроме того, в KASE отмечают, что выпуск облигаций обычно предполагает меньше ограничений для эмитента, чем банковское кредитование, поскольку по таким займам, как правило, отсутствуют жесткие банковские ковенанты, если они не предусмотрены условиями выпуска.
Кто покупает облигации девелоперов
Сегодня большинство строительных компаний размещает на AIX облигации, ориентированные на квалифицированных инвесторов (exempt bonds). При этом интерес к таким бумагам постепенно выходит за пределы узкого круга профессиональных участников рынка.
«Первый публичный выпуск долларовых облигаций BI Development в 2023 году получил высокий спрос благодаря привлекательной доходности по сравнению с банковскими депозитами. Это свидетельствует о постепенном расширении базы инвесторов по мере развития рынка корпоративных облигаций», — сообщили в AIX.
В BI Group также отмечают, что состав инвесторов постепенно меняется. Если раньше основными держателями строительных облигаций были банки и отдельные крупные фонды, то сейчас заметно вырос интерес частных инвесторов.
«Частный капитал активно ищет инструменты с доходностью выше банковских депозитов, а строительный сектор для обычных людей понятен, осязаем и подкреплен реальными квадратными метрами. При этом институциональные инвесторы по-прежнему закрывают самые крупные объемы размещений», — отметили в компании.
Развитию этого рынка способствует и налоговый режим. По словам Батаева, новый Налоговый кодекс сохранил льготный режим для ценных бумаг, обращающихся на KASE и AIX, что повышает их привлекательность для инвесторов. При этом эксперт считает, что инвесторам необходимо внимательно анализировать не только заявленную доходность облигаций, но и качество самого бизнеса.
«Для инвестора главный риск заключается в том, что доходность облигаций может не соответствовать реальному риску проекта. Нужно смотреть, какая компания выпускает бумаги, где находятся земля и активы, насколько доходность зависит от одного объекта и из каких источников планируется погашение. В первую очередь я бы оценивал долговую нагрузку, денежный поток, объем продаж, стоимость завершения строительства, наличие разрешений и историю ранее введенных объектов», — говорит эксперт.
Репетиция перед IPO
Для многих девелоперов выпуск облигаций может стать не конечной целью, а первым шагом к листингу акций. «Мы можем подтвердить, что ряд строительных компаний в настоящее время рассматривают возможность выпуска облигаций на AIX. Мы рассчитываем, что для многих из них выпуск облигаций станет первым шагом на публичный рынок и в дальнейшем может создать основу для проведения IPO», — сообщили на AIX.
Хотя IPO и выпуск облигаций решают разные задачи, в BI Group также считают, что публичные долговые размещения помогают подготовиться к выходу на рынок акций. Напомним, что в начале прошлого года строительная компания заявляла о планах выхода на IPO примерно в 2028–2029 годах.
«Для любой амбициозной компании выпуск публичного долга — это полноценный тест перед возможным выходом на рынок акций. Эмитент облигаций учится жить в условиях абсолютной прозрачности: внедряет международные стандарты отчетности, регулярно проходит аудит, получает кредитные рейтинги и выстраивает системный диалог с биржами. Компания, которая успешно разместила и вовремя погасила несколько облигационных выпусков, уже имеет совершенно иной уровень доверия со стороны инвестиционного сообщества, что критически важно для успеха потенциального IPO», — считают в BI Group.
Почему облигации пока не заменят банковские кредиты
Несмотря на рост интереса девелоперов к публичным заимствованиям, строительный сектор пока занимает незначительную долю долгового рынка. По данным KASE, например, на 1 июля объем корпоративных облигаций в обращении составлял 16,8 трлн тенге, из которых на строительные компании приходилось лишь около 5 млрд тенге, или 0,03 %.
В KASE отмечают, что массовому переходу девелоперов на облигационное финансирование препятствуют высокая стоимость заимствований, возможность привлечения банковского финансирования в рамках государственных инфраструктурных программ. К тому же многие компании по-прежнему предпочитают частные инвестиции и банковские кредиты: последние для многих компаний остаются конкурентоспособными, поскольку не требуют расходов на листинг, андеррайтинг и раскрытие информации, которые сопровождают публичное размещение облигаций.
Батаев, в свою очередь, отмечает, что помимо более высокой стоимости по сравнению с залоговыми банковскими кредитами выпуск облигаций требует строгой платежной дисциплины. Купон и основной долг необходимо выплачивать независимо от темпов продаж жилья. Кроме того, реструктурировать такой долг обычно сложнее, чем договориться с одним банком.
В BI Group считают, что развитию рынка мешает несколько факторов. «Во-первых, это операционная неготовность многих застройщиков к высокой прозрачности, консолидации отчетности и раскрытию финансовой информации, без чего выход на биржу невозможен. Многие локальные игроки, исторически привыкшие к классическому банковскому кредитованию, ментально не готовы перестраивать бизнес-процессы ради жестких требований публичного рынка. На второй план выходит дефицит профильных компетенций внутри самих строительных компаний», — считают в BI Group.
Несмотря на то что облигационное финансирование пока остается нишевым инструментом для строительной отрасли, участники рынка ожидают его дальнейшего развития. В BI Group считают, что облигации не заменят банковские кредиты, однако будут постепенно занимать более заметное место в структуре финансирования девелоперов. Батаев придерживается схожей оценки. По его мнению, в ближайшие два-три года новые размещения строительных компаний появятся как на KASE, так и на AIX.
