Чего ждать от рынка ипотеки в Казахстане после повышения порогов достаточности
Доля льготных программ в ипотечных продажах в первом квартале 2026 года превысила 85%
Аналитический центр АФК подготовил обзор ипотечного рынка Казахстана за 1 квартал 2026 года. Так, по данным экспертов, несмотря на заметное снижение объема рынка ипотечного кредитования (рост выдачи замедлился до 8,7% с 21,9% годом ранее), ипотечный рынок сохранил положительную динамику: объем новых выдач за январь–март 2026 года вырос на 12,3% (по сравнению с первыми тремя месяцами 2025 года) и достиг 438 млрд тенге. В первом квартале прошлого года выдача снизилась на 5,7% и составила 390 млрд тенге.
Как подчеркнули аналитики АФК, весь прирост новых выдач обеспечил Отбасы Банк, увеличивший объем кредитования на 54,3% год к году — до 347,5 млрд тенге.
«Расширение льготного финансирования и госпрограмм позволило компенсировать негативное влияние высокой базовой ставки, дорогого фондирования и усиления регуляторных ограничений на рыночную ипотеку (снизилась на 53,6%). В результате доля льготных программ в новых выдачах выросла до 85,1% против 73,9% годом ранее, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ сократилась до 14,9%. Это свидетельствует о продолжающемся вытеснении коммерческой ипотеки нерыночными механизмами финансирования и росте зависимости рынка от госпрограмм», — говорится в публикации.
Количество сделок купли-продажи жилья снизилось до 83,7 тыс. (-4,5% г/г), а доля кредитных сделок сократилась до 51,6% (65,2% годом ранее), «указывая на постепенное снижение роли ипотеки как основного источника финансирования покупки жилья».
Объем переводов из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в первом квартале составил 134,6 млрд тенге (+5,4% г/г), по сравнению с рекордным четвертым кварталом прошлого года показатель снизился более чем втрое, оказывая меньшее влияние на активность на рынке.
В текущем квартале (апреле–июне 2026 года) аналитики АФК ожидают умеренный рост спроса на ипотеку благодаря выплате ежегодной госпремии по жилищным сбережениям и запуску новых продуктов в рамках ЖСС. Вместе с тем условия кредитования, по оценкам банков, останутся без изменений, что ограничивает потенциал восстановления рыночной ипотеки.
«Одновременно рынок все больше концентрируется вокруг более обеспеченных заемщиков и более крупных ипотечных кредитов. Доля кредитов на сумму свыше 20 млн тенге выросла до 37% с показателя в 30% годом ранее, тогда как доля займов до 10 млн тенге сократилась до 17% с 22%. Это свидетельствует о постепенной концентрации рынка вокруг более обеспеченных заемщиков, способных сформировать крупный первоначальный взнос и обслуживать кредиты в условиях высоких цен на недвижимость», — считают эксперты.
Серьезным фактором охлаждения рынка ипотечного кредитования, по мнению аналитиков ассоциации, может стать вступившее в силу с июня повышение порогов достаточности пенсионных накоплений.
«Если ранее изъятия из ЕНПФ выступали одним из ключевых источников поддержки активности на рынке недвижимости, то новые требования заметно сокращают число граждан, способных воспользоваться данным механизмом. В результате рынок может столкнуться со снижением дополнительного спроса и ликвидности, которые на протяжении последних лет поддерживали активность как на первичном, так и на вторичном рынке жилья», — уточнили эксперты.