Вдумчивый подход
На рынке жилой недвижимости наблюдается уменьшение количества сделок и замедление темпов роста цен
Для рынка жилой недвижимости Казахстана 2023 год проходит под знаком турбулентности. На это есть ряд причин, одна из которых – ограничение объема финансирования льготной ипотеки «7–20–25». Это в первую очередь сказалось на сделках в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса, которые соответствовали данной финансовой программе. Застройщики и покупатели фиксировали сделки купли-продажи, пока была такая возможность.
Замерший рынок
«В начале года прошел слух об уменьшении суммы, выделяемой на программу «7–20–25», потом было объявлено об остановке данной программы. Но уже осенью ее вернули, правда, значительно ограничив объем выделяемых на нее средств, что сразу негативно сказалось на объеме сделок. Также были объявлены новые правила получения льготных ипотек от Отбасы банка, предусматривающие предварительное накопление средств на депозите не менее трех месяцев. Эти изменения привели к тому, что рынок замер, показав небольшой рост только к концу лета, но отыграв обратно в минус уже в сентябре», – комментирует CEO онлайн-площадки Homstaers.kz Зульфия Гетманчук.
По количеству сделок купли-продажи на рынке жилья самым сложным месяцем оказался март, когда, по данным Бюро национальной статистики, снижение по сравнению с соответствующим месяцем 2022 года составило 64,19%. Летние месяцы – июль и август, которые традиционно считаются «низким» сезоном для рынка недвижимости, показали положительную динамику с ростом 12,6 и 8,75%, соответственно. В сентябре снова наблюдалось снижение на 26,64%. По данным Homsters.kz, на рынке новостроек спад по сравнению с прошлым годом составляет 40%.
Как отмечают эксперты, на рынок недвижимости влияют самые разные факторы – геополитика, колебания курса национальной валюты, макро- и микроэкономическая ситуация, рост инфляции, изменение базовой ставки. Использование пенсионных накоплений в этом году практически не оказывало влияния на рынок – интерес к данному инструменту снизился после поднятия порога достаточности, да и в целом больше всего данная программа повлияла на вторичный рынок.
В последнее время, считает Гетманчук, свою роль сыграло ужесточение контроля за сделками купли-продажи, разрешительными документами на строительство, привлечением денег дольщиков со стороны госорганов. С начала года список недобросовестных застройщиков вырос в несколько раз, антилидером этого списка остается Астана. Часть застройщиков оперативно решает все вопросы, часть просто останавливает стройки.
«Было несколько громких дел со сносом уже построенных домов, где документы были не в порядке. Все дела активно освещаются в СМИ, государственные органы тоже активно предоставляют информацию как о проблемных ЖК, так и о застройщиках, у которых все в порядке и которым можно доверять. Это, в свою очередь, привело к тому, что покупатель стал более рационально относиться к выбору будущего жилья. Люди проверяют документы застройщика, тщательно рассматривают несколько вариантов. По нашим данным, срок от рассмотрения жилья до заключения сделки в этом году составляет от трех до шести месяцев. При этом покупатель за это время рассматривает от четырех до семи комплексов», – комментирует Гетманчук.
За девять месяцев 2023 года на рынке первичной недвижимости Астаны было продано на 4% больше квартир, чем за такой же период 2022 года, а в Алматы снижение продаж составило 19%, делится наблюдениями начальник отдела аналитики компании BI Development Даурен Айткенов. Причины стагнации алматинского рынка – высокие цены, нехватка предложения и ипотечных инструментов. «Что касается продаж нашей компании, то за девять месяцев 2023 года мы реализовали на 37% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года, а в Алматы продажи выросли только на 3%, что также неплохо по сравнению с общим падением рынка. Кроме того, мы в этом году активно изучаем новые страны для масштабирования бизнеса на следующие годы. Выход на международные рынки – новый вызов для компании на ближайшие 10 лет, а пока мы растем на рынках присутствия, в Казахстане и Узбекистане», – отмечает Айткенов.
Ипотека и другие критерии
В сентябре 2023 года по отношению к сентябрю 2022-го цены продажи нового жилья выросли на 5,7%, а вторичного – снизились на 3,9%. Аренда благоустроенного жилья за этот период осталась практически на том же уровне, снизившись всего на 0,2%. По мнению Айткенова, после 2021–2022 годов, когда недвижимость не только в Алматы и в Астане, но по стране в целом выросла в цене на 15–20%, 2023-й можно охарактеризовать как год стагнации и остановки роста цен на рынке первичного жилья. Средневзвешенная стоимость жилья в Астане, отмечает он, выросла на 3,6%, до 449 тыс. тенге за кв. м, в Алматы – на 5,7%, до 705 тыс. тенге за «квадрат».
По данным Homsters.kz, цены на первичную недвижимость росли в элит- и бизнес-сегментах, но совсем незначительно. Если в 2022 году цены в сегменте элит с января по август выросли на 21%, то в эти же месяцы 2023 года – всего на 1,17%. Бизнес-сегмент в прошлом году вырос на 11, 2%, а в этом – на 4,32%. Сегмент комфорт показал отрицательную динамику в –0,2%. Но тут сыграли роль несколько факторов, поясняет Гетманчук: во-первых, появились новые предложения от текущих застройщиков, а цены на этапе котлована всегда ниже; во-вторых, появились новые застройщики, специализирующиеся на кофморт- и экономсегментах; в-третьих, застройщики проводили акции, направленные на привлечение покупателей.
Квартиры эконом- и комфорт-сегментов, отмечают эксперты, как и раньше, пользуются наибольшей популярностью. Самым важным критерием в данных классах жилья является цена и возможность получить рассрочку или льготную ипотеку. В этом году многие покупатели ищут варианты без первоначального взноса, и некоторые застройщики в ответ на этот запрос разработали соответствующие программы.
«Но загвоздка в том, что для данных программ необходим дополнительный залог, а покупатели в данном сегменте, как правило, его не имеют. Соответственно, программа есть, но большого количества покупателей пока нет. В целом, если есть удобные программы рассрочки от застройщика или разработаны специальные ипотечные программы совместно с БВУ, это является самым важным в принятии решения о приобретении жилья в этих ценовых сегментах», – комментирует Гетманчук.
По оценке Homsters.kz, доля покупок недвижимости с привлечением ипотеки и финансовых программ составляет не менее 70–80% рынка, причем подавляющая часть приходится на эконом- и комфорт-сегменты, для которых этот инструмент критически важен. В BI Development отмечают, что в стандарт- и комфорт-классе на долю покупок в ипотеку приходится 33% (при этом в стандарт-классе 10% приходится на собственный продукт компании, «Легкую рассрочку»), в бизнес-классе – 14%, а в премиальном сегменте – всего 1%.
Коммерческая ипотека остается для большинства покупателей слишком дорогим инструментом и не пользуется большим спросом. Но благодаря изменениям в льготном государственном кредитовании на рынке появились новые продукты, разработанные совместно банками и застройщиками, что дало новый стимул для заключения сделок. «На мой взгляд, это оздоровит строительный сектор и снизит зависимость от государственных программ поддержки. Банки тоже не стоят на месте, создавая удобные условия для оформления ипотеки. Цифровая ипотека уже стала хитом», – отмечает Гетманчук.
По наблюдениям Айткенова, в ценовом диапазоне до 25 млн тенге потенциальные покупатели оценивают скорее площадь квартиры, чем класс объекта. В диапазоне от 25 млн до 40 млн тенге значение приобретает уже класс квартиры, то есть уровень комфорта. Наличие поблизости с будущим домом школ и детских садов, автобусных остановок, закрытых безопасных дворов, парковки – таков перечень требований, которые уже являются стандартными.
Застройщики стараются играть на опережение и добавляют в свои комплексы ландшафтное озеленение, игровые площадки для подростков и детей младшего возраста, беседки, отдельно стоящие зоны для взрослых и пожилых жителей своих комплексов. «На сегодняшний день у нас в работе находится порядка 10 комплексов bigville, и завершение таких масштабных площадок на 10 га и более – дело не одного года. На территории bigville мы строим по ГЧП-формату школы BINOM, «Комфортные школы» от государства и частные школы Quantum. Мы четко осознаем проблемы с нехваткой дошкольных мест, поэтому в прошлом году компания приняла решение о запуске собственных детских садов, первый из которых откроется в этом году», – рассказывает представитель BI Development.
В диапазоне от 45 млн до 60 млн тенге, отмечает Айткенов, предпочтения клиентов более избирательны. В зависимости от потребностей и пожеланий, спрос равномерно распределяется между большими квартирами в ЖК комфорт- или бизнес-класса с удобной локацией и жильем поменьше с хорошим видом и уникальным торговым предложением. А при покупке квартиры от 60 млн тенге оцениваются все составляющие, включая количество санузлов.
По словам Гетманчук, для покупателей жилья в сегментах бизнес и элит на первом месте стоят локация, инфраструктура – наличие рядом с жилым комплексом бизнес-центров, школ, детских садов. В прошлом году в этих сегментах было запущено несколько проектов, наблюдался бум на строительство в горах, однако после сдачи домов в эксплуатацию выяснилось, что по пробкам сложно добираться до города, возникали проблемы с водоснабжением и инфраструктурой в целом. В результате вновь стала более популярной элитная и бизнес-недвижимость в городе. Предъявляются требования по качеству материалов, высоте потолков (не менее трех метров), витражным окнам, отдельным комнатам. «В последнее время покупатели вновь интересуются кухнями-студиями, но их не так много. Наличие лобби и консьерж-сервиса, системы умного дома, детских площадок, продуманных паркингов, дополнительных досуговых локаций может сыграть в плюс при принятии решения. С учетом стоимости жилья в этих сегментах для покупателя также важны удобная рассрочка от застройщика и скидки», – отмечает собеседница.
Айткенов соглашается, отмечая, что наряду с локацией, инфраструктурой, применением в строительстве качественных материалов для покупателей недвижимости в «высоком» сегменте важна приватность и большие планировки с различными исключительными помещениями, например комнатой для персонала, для занятий фитнесом или библиотекой.
По наблюдениям аналитиков Homsters.kz, спрос в сегментах бизнес и элит просел незначительно: здесь и без того нет массовых покупок и клиентов относительно мало, они редко выбирают ипотеку, чаще – рассрочку от застройщика. Выбор у потенциального покупателя большой, и он подходит к поиску «квартиры мечты» тщательно.
На рынке жилой недвижимости конкуренция сегодня очень высока, отмечает Айткенов, и это характерно не только для казахстанского рынка. На всех рынках есть как опытные и надежные компании, так и не очень добросовестные игроки, девелоперы с разным подходом, разным горизонтом планирования и разной философией, и каждый готов получить свою долю рынка. «Мы замечаем, что предложение жилья превышает запрос, так что застройщики готовы удовлетворить имеющийся спрос на годы вперед», – резюмирует эксперт.
