Премиальное жилье в Казахстане подешевело за год в среднем на 20%

Ситуация на рынке жилой недвижимости Астаны и Алматы сегодня, на первый взгляд, неутешительна. Из-за девальвации и последующего снижения реальных доходов населения снизился спрос как на первичное, так и на вторичное жилье

Фото: © Depositphotos.com/iriana88w

Еще одним понижающим спрос фактором стало ужесточение банками условий ипотечного кредитования. Застройщики компенсировали влияние этого фактора на динамику продаж развитием собственных программ рассрочки, а вот вторичный рынок серьезно пострадал от сокращения объемов ипотеки.

- На фоне этих факторов казахстанцы стали отказывать себе в желании купить более просторную квартиру, выбирая жилье меньшей площади, – говорит руководитель онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Олеся Мельникова. – Отслеживая ситуацию на вторичном рынке, мы весной и летом отмечали разнонаправленную динамику цен на жилье разной комнантности: пока 3–4-комнатные апартаменты месяц за месяцем дешевели, цены на 1–2-комнатные квартиры стабилизировались или даже немного повышались.

По наблюдениям Мельниковой, опытные девелоперы еще с начала кризиса ожидали смещения спроса в пользу малогабаритного жилья. Поэтому уже два года они активно предлагают покупателям объекты III и IV классов («комфорт» и «эконом»). Апофеозом этой «демократизации» первичного рынка недвижимости стало зарождение нового сегмента – малометражного жилья.

Ярким примером жилья нового класса можно назвать ЖК «Алма Тау» компании «Элитстрой» в Алматы, где можно купить квартиру площадью немногим больше 16 «квадратов» за 4,2 млн тенге, причем с чистовой отделкой.

- Мы ожидаем, что спрос на такое жилье сформируют те, кто сегодня арендует квартиры, в частности студенты, молодые семьи без детей и приезжие из регионов, – делает прогноз Мельникова.

В то же время ситуация на рынке не безысходная. Все чаще можно слышать точку зрения, что рынок вторичной недвижимости за последние месяцы достиг дна. Исходя из данных Homsters.kz, цены на вторичном рынке достигли или близятся к уровню до девальвации 2015 года – 340–370 тыс. тенге за кв. м в Астане и Алматы. Напомним, примерно на этом и близких уровнях цены находились большую часть 2014 и первую половину 2015. При этом средние цены в долларовом эквиваленте на недвижимость в Алматы и Астане за этот же период снизились на 35–45%, с $1,8 тыс. до $1–1,1 тыс. за кв. м.

Показательна также статистика по количеству сделок купли-продажи жилья, которая демонстрирует положительную динамику. Так, по данным Комитета статистики РК, за три квартала 2016 количество сделок увеличилось на 13,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2015, который считается едва ли не самым сложным для республиканского рынка недвижимости, число сделок также приросло – на 5,2% по сравнению с 2014.

Растут цифры и по объемам введенного в эксплуатацию жилья. По данным Комитета статистики, за восемь месяцев 2016 введено 6,4 млн кв. м против 5,6 млн и 4,4 млн кв. м за аналогичные периоды 2015 и 2014 соответственно. Годовой объем введенного в эксплуатацию жилья также растет: в 2015 он составил 8,9 млн кв. м против 7,5 млн кв. м в 2014.

- Эти цифры могут быть сигналом того, что рынок недвижимости действительно приближается к ценовому дну и будет потихоньку выходить из пике. Запас снижения, безусловно, еще есть, поскольку экономика пока не показывает предпосылок для роста в краткосрочной перспективе. Как мы знаем, МВФ ожидает снижения ВВП Казахстана в 2016 на 0,8%. Ранее международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings дало прогноз нулевого роста ВВП страны в текущем году. Однако с 2017 все эксперты прогнозируют рост, – отмечает Мельникова.

МВФ ожидает рост ВВП на 0,6%, S&P Global Ratings – на 2,2 и 2,5% в 2018 и 2019 соответственно. Вместе с прогнозируемым ростом цен на нефть (глава BP недавно заявил, что в ближайшие 10 лет цена будет колебаться в коридоре $55–75) это поддержит экономику и рынок недвижимости.

Стимул сверху

Основными событиями на рынке недвижимости можно назвать достаточно успешные попытки правительства поддержать строительную отрасль и стабилизировать рынок недвижимости. Можно отметить также меры по удовлетворению запросов покупателей квадратных метров, в том числе дальнейшее развитие государственной программы доступного жилья, дедолларизацию сделок с недвижимостью, а также вступившие недавно в силу изменения в Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».

Однако большая часть этих решений касается массовых покупателей первичной и вторичной недвижимости, поэтому на верхнем сегменте рынка они не отра­зятся, как и, например, февральская дедолларизация сделок. Ценники на объекты класса люкс по-прежнему намертво привязаны к курсу доллара.

Связано это прежде всего с высокой долей импортных материалов и предметов интерьера, включая мебель, сантехнику, бытовую технику, используемых при строительстве и отделке подобных объектов. Если по объектам эконом- и комфорт-классов доля импорта достигает 60–70%, то на самых дорогих объектах этот показатель может достигать и 90–95%. В условиях сужающейся маржи девелоперы не готовы брать на себя еще и валютные риски.

Надо сказать, что фиксация цены на объекты класса люкс в иностранной валюте не особо волнует покупателей, ведь их активы редко привязаны к тенге. Продавец одного из самых дорогих объектов страны поделился опытом общения с клиентами во время незначительных курсовых колебаний: «Так сложилось, что мы связывались с нашими клиентами в один из периодов снижения курса тенге в этом году. Все они спокойно реагировали на подорожание объектов в тенговом эквиваленте, и никто не отменил бронь».

Молчание элиты

Безусловно, кризис повлиял и на  премиальный сегмент рынка жилой недвижимости, к которому традиционно относят пул объектов стоимостью от $1 млн. С начала года цены продолжили снижение. По оценкам Homsters.kz, реальные цены на некоторые объекты за прошедший год опустились еще на 15–30%.

Эксперты рынка, опрошенные Forbes Kazakhstan, сходятся во мнении, что отследить падение по официальным «ценникам» сложно, ведь девелоперы или не публикуют в открытых источниках цены на свои объекты, или завышают их. Для одних это задел для торга с потенциальными покупателями, для других – подстраховка от возможных претензий со стороны жильцов, которые год-два назад заплатили за те же метры совсем другие деньги.

Характерным для оценки состояния сегмента является и тот факт, что с начала минувшего года на рынке не было анонсировано ни одного крупного проекта в ценовой категории от $1 млн за объект. В продаже на сегодняшний день находятся десяток-полтора проектов, по которым либо уже завершено строительство, либо планируется окончание работ не позднее первого полугодия 2018. Как уже отмечалось, большинство девелоперов сегодня не рискуют идти в сегмент «люкс», сосредоточившись на массовом жилье или разрабатывая лайфстайл-проекты в сегментах «бизнес+» или «элит».

Из уст в уста

В текущей экономической ситуации вряд ли можно говорить о положительной динамике продаж. Однако жилье стоимостью от $1 млн никогда и не продавалось «с конвейера». Целевая аудитория для этого сегмента очень узкая, и едва ли не основной канал продаж по таким объектам – сарафанное радио. Один бизнесмен покупает апартаменты или резиденцию, и за ним приходят еще один-два покупателя из числа друзей или бизнес-партнеров. Причем нередко отдел продаж девелопера не видит этой связи, до тех пор пока сами покупатели не скажут об этом.

- Однако не только сарафанное радио и офлайн (наружная реклама и продвижение в СМИ) продают жилье класса люкс. За год работы на рынке Казахстана мы увидели, что спрос на подобные объекты есть и в интернете, – продолжает Мельникова. – Парадигма поиска жилья кардинально изменилась: вторым шагом после получения информации о новом объекте стал не звонок в офис продаж, а поиск любой информации о нем в интернете. Это актуально не только для экономкласса, но и для самого дорого жилья. Поэтому мы активно сотрудничаем с девелоперами по онлайн-продвижению объектов класса люкс и лидогенерации. Кроме того, отмечаем спрос на решения визуализации – от 3D-графики до использования технологии виртуальной реальности.

Многоликий люкс

Жилье класса премиум – это уже не только коттеджи и квартиры. Те, кто хотел жить «на земле», вместо коттеджей в городках выбрали собственные дома, а на смену «обыкновенным» многокомнатным квартирам пришли апартаменты и резиденции. Именно они входят в самые ожидаемые проекты Казахстана и занимают топ-позиции в рейтингах самого дорогого жилья Астаны и Алматы.

Главным отличием апартаментов и резиденций от элитных квартир является доступный жильцам сопутствующий сервис – от ставших привычными собственной территории, охраны, бассейнов, спа-центров и фитнес-клубов до индивидуального консьерж-сервиса и клубных привилегий, предоставляемых партнерами девелопера. Апартаменты и резиденции, расположенные на базе отелей, также открывают жильцам доступ ко всей гостиничной инфраструктуре.

При этом все чаще казахстанцы покупают такие объекты «под ключ», с чистовой отделкой и дизайнерским интерьером. Девелоперы уверяют, что не зарабатывают на этом, а лишь используют такой подход в работе с клиентами как инструмент стимулирования продаж. Разработка дизайна и меблирование обходятся покупателю в дополнительные 30–35% на каждом квадратном метре и, конечно, до последних деталей согласовываются с ним.

Самые ожидаемые премиальные новостройки Казахстана

Апартаменты The St. Regis Astana

Город: Астана
Расположение: Центральный парк Астаны
Завершение строительства: I кв. 2017 г.
Млн тг. за кв. м: от 3,6 – 4,7
Количество на продажу: 40
Площадь, кв. м: от 180

Жилой комплекс находится на территории парка площадью 6 га с развитой инфраструктурой: велосипедные и пешеходные дорожки, поле для мини-гольфа, пруды, фонтаны и многое другое.


The Ritz-Carlton Residences, Astana

Город: Астана
Расположение: ул. Достык, 16
Завершение строительства: I кв. 2017 г.
Млн тг. за кв. м: от 4,5
Количество на продажу: Есть
Площадь, кв. м: 120–300

Резиденции The Ritz-Carlton будут располагаться на семи верхних этажах над одноименным отелем в одной из башен Talan Towers в самом центре столицы.


Orchard Residences

Город: Алматы
Расположение: мкр. Юбилейный
Завершение строительства: лето 2017 г.
Млн тг. за кв. м: от 1,65–2,3
Количество на продажу: 47
Площадь, кв. м: 206,7–507

Комплекс строится вдоль ул. Горной, по дороге на Медеу. При разработке и строительстве большое внимание уделили сейсмостойкости комплекса, которую оценивают на уровне девяти баллов.


Bentley Club Luxury Village

Город: Алматы
Расположение: пос. Каменское плато
Завершение строительства: 2017 г.
Млн тг. за кв. м: 0,95
Количество на продажу: Нет
Площадь, кв. м: 800

На площади в 2 га будут расположены 10 трех­этажных вилл и четыре квартиры. Дизайн интерьеров – от Bentley Home.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


заместитель главного редактора Forbes Kazakhstan

 

Статистика

6068
просмотров
0
комментариев
 
 

Оставить комментарий

Для того, чтобы оставлять комментарии,
Вам необходимо войти на сайт.

  • Войти, с помощью
Если Вы еще не зарегистрированы,
пройдите процедуру регистрации.
Как зарегистрироваться, используя
аккаунт в соцсети, читайте здесь.

Комментариев нет

Будьте первым, кто оставит комментарий к этой статье.