Под крышей дома своего. Анализ рынка ипотечного кредитования
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/daee1aa0-e748-483b-a8aa-e856e9ae27b3.webp)
Постановлением правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2019 года №1054 утверждена государственная программа жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер». Программа является инициативой для предоставления жилья для большего количества казахстанцев. Благодаря данной программе в Казахстане к 2025 году должно быть введено в эксплуатацию 20,7 млн кв. метров жилья, а обеспеченность жильем на одного проживающего составит 26 кв. м.
В период с 2019 по 2020 наблюдается прирост сдаваемых в эксплуатацию площадей. Самый большой процент роста наблюдается в Нур-Султане, Шымкенте, в Карагандинской, Жамбылской областях. В Кызылординской области, наоборот, количество введенных в эксплуатацию кв. метров уменьшилось на 20%, до 609 кв. м.
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/a8208134-de75-4db0-b457-3d5faf15897e.webp)
По данным Казахстанской федерации недвижимости, в период пандемии и вызванного ею экономического кризиса число строительных компаний в стране сократилось почти вдвое. Однако спрос на рынке недвижимости со стороны покупателей увеличился в среднем на 20% в сравнении с 2019, несмотря на замедление и приостановление строительных работ.
По данным РИА Групп, расходы домохозяйств в разных странах являются индикаторами обеспеченности населения и уровня развития страны. Казахстан в рейтинге из 40 стран Европы по доле расходов домохозяйств на продукты питания занял 40-е место с показателем 49,4%. Данный показатель обозначает, что в бюджете среднестатистической казахстанской семьи половину расходов составляют затраты на продукты питания. Похожая тенденция прослеживается в странах СНГ, в то время как в таких государствах, как Нидерланды, Великобритания и других, эта доля составляет около 10%.
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/9598ff19-fb3f-41bc-8bd7-34445ac1f4ed.webp)
Казахстанцам же подавляющую часть полученных реальных доходов приходится тратить на продукты питания. Это, в свою очередь, не позволяет населению делать долгосрочные накопления, в том числе на покупку недвижимости.
Основным преимуществом приобретения жилья по госпрограммам является их доступность – примерно на 30% ниже рыночной стоимости, что даже при худшем качестве и менее удобной локации делает субсидируемое жилье привлекательным для населения, в частности для социально уязвимых слоев.
Нововведением на рынке недвижимости можно считать принятие закона о разрешении казахстанцам использовать пенсионные накопления для покупки жилья, для медицинских и инвестиционных целей.
По данным исследования Halyk Research, в результате повышенного спроса в 2020 году наблюдался рост цен на недвижимость: на 14% вырос рынок вторичного жилья, на 5% - рынок первичного жилья. Насколько это отразилось на покупательской способности населения, можно увидеть при анализе следующего графика:
![Под порогом достаточности рассматривается минимальная необходимая сумма, которая с учётом будущих регулярных 10%-х пенсионных взносов в ЕНПФ позволит обеспечить минимальными пенсионными выплатами до 82 лет. Под порогом достаточности рассматривается минимальная необходимая сумма, которая с учётом будущих регулярных 10%-х пенсионных взносов в ЕНПФ позволит обеспечить минимальными пенсионными выплатами до 82 лет.](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/bf3a8128-fe85-4a82-bc94-a5b30714215f.webp)
Казахстанцев в возрасте от 20 до 40 лет, готовых приобрести жилье при отсутствии оформленного ипотечного кредита, подходящих по критериям порога достаточности, лишь 1,5% от всего населения.
По данным ЕНПФ, из 531 000 человек, имеющих право использовать свои пенсионные накопления, лишь 412 000 человек имеет возможность вложения пенсионных средств в жилье, поскольку сумма изъятия у 119 000 человек не достигает 1 млн тенге.
Динамику на рынке недвижимости также можно объяснить государственными программами, которые сотрудничают с застройщиками для реализации проектов, направленных на предоставление жилья для социально уязвимой части населения.
По указу президента РК от 8 июля 2020 было принято решение сократить количество операторов жилищных программ и следующие изменения в структуре государственных институтов вступили в силу:
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/e69d27db-ab3a-4175-87b5-3e10b0381416.webp)
Единым оператором жилищного строительства Казахстана сегодня является КИК, которая объединилась с АО «Байтерек девелопмент» и АО «ФГЖС». ЖССБК от 20 декабря был перерегистрирован как жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк» и по решению НБРК ИО «Баспана» от 25 декабря 2019 года была присоединена к КФУ.
Реорганизация и уменьшение операторов ипотечных программ предусматривают увеличение эффективности работы рынка ипотечного кредитования на примере сингапурской модели Совета жилищного строительства и развития (Housing and Development Board).
Нынешний рынок ипотечных программ представляет большое разнообразие программ жилищного кредитования. Следующие программы были выбраны по их популярности среди населения РК.
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/0f3f0582-be6a-4bff-9ce4-d205fb47a29a.webp)
Отбасы Банк является главным оператором программ для приобретения жилья с использованием пенсионных накоплений. Банк предлагает и планирует запуск большого количества инициатив для обеспечения льготным жильем определенной части населения страны. Примерами таких программ являются «Жас отбасы», «Свой дом», «5-10-20», «Военный продукт». Одним из главных критериев для оформления ипотеки является активный депозитный счет в банке.
КИК, или Единый жилищный фонд, был разработан для стимулирования и оптимизации рынка ипотечного кредитования. Отличительной чертой фонда являются исключительные условия ипотечных программ, к примеру, "Орда" предоставляет возможность приобрести жилье стоимостью до 65 млн тенге.
Казахстанский фонд устойчивости является оператором, ответственным за поддержку финансового положения банков второго уровня и инициативы по увеличению доступности жилья для казахстанцев путем программ с выгодными условиями. Программы «Баспана хит» и «7-20-25» предоставляют возможность приобретения собственного жилья через БВУ на рынках как и первичного, так и вторичного жилья.
Данные программы стимулируют развитие рынка недвижимости, создают спрос на строительство и новое жилье несмотря на рост цен и низкий уровень покупательской способности людей в Казахстане.
В заключение серии аналитических обзоров рынка недвижимости, обладая значительным опытом в сфере консультационных и оценочных услуг и располагая всеми возможностями выступать в роли внешнего консультанта, команда Baker Tilly рада предоставить свои услуги в составлении маркетинговых анализов, анализа рынков, осуществить маркетинговую проработку проекта, разработать технико-экономическое обоснование в целях привлечения финансирования.
Наша компания является аккредитованным консультантом БРК для проведения внешней оценки в таких отраслях, как: химическая промышленность, производство строительных материалов, складирование, логистика и грузоперевозки, а также сельское хозяйство и пищевая промышленность.
Baker Tilly входит в топ-10 международных сетей и компаний по оказанию услуг в области аудита, консалтинга, финансового консультирования, управления рисками, бухгалтерского сопровождения и налогообложения. Baker Tilly ведет свою деятельность в 146 странах, в число клиентов входят компании, оперирующие в различных отраслях, преимущественно в финансовой, страховой, профессиональной научно-технической деятельности, производстве, девелоперском бизнесе, а также оптовой и розничной торговли.
Дана Акылжанова, Baker Tilly
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/b2168001-d96d-4f47-a05e-40034523571b.webp)