Квартиры в Астане подешевели за год на 14%
Аналитический обзор рынка вторичного жилья казахстанской столицы за июнь 2015
Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения. Так, средние цены по сравнению с маем сократились на 0,7% (в долларах) и на 0,5% (в тенге). С момента девальвации в феврале 2014 долларовая цена понизилась на 13,2%, тенговая — на 6,9%.
Тенденции
Курс доллара по отношению к тенге в июне 2015 держался практически на одном уровне, что оказало сдерживающее влияние на тенговые цены в секторе недвижимости.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014. С начала 2015 спрос в Астане активизировался и составил порядка 1000 сделок купли-продажи в месяц или около 45 сделок в день.
В апреле и мае 2015 было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 и 1284 соответственно, что было связано в основном с ожиданиями новой девальвации тенге после досрочных выборов президента. Эти значения более чем в 2 раза превышают число сделок аналогичных периодов прошлого года.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне $70 за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение июня 2015 наибольшее снижение цен наблюдалось в новом административном районе Есиль — на 1,1%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 2-комнатного формата.
При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились как в районе Алматы — на 0,6%, так и в районе Сарыарка — на 0,9%.
Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам
Район |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения за квартиру, $ |
---|---|---|---|---|
Алматы |
67 |
1 830 |
340 400 |
123 200 |
Есиль |
78 |
2 107 |
391 900 |
163 300 |
Сарыарка |
58 |
1 718 |
319 500 |
99 200 |
По городу |
67 |
1 853 |
344 600 |
123 500 |
В разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 2-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 1,6%, при этом цены на остальные форматы квартир за месяц изменились незначительно.
Цены на квартиры вторичного рынка жилья по формату
Формат |
Средняя площадь квартир, кв.м |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
Средняя цена предложения, за квартиру, $ |
---|---|---|---|---|
1-комн. |
39 |
1 879 |
349 500 |
73 000 |
2-комн. |
59 |
1 815 |
337 700 |
107 900 |
3-комн. |
86 |
1 838 |
341 800 |
157 500 |
4-комн. |
121 |
1 975 |
367 300 |
239 900 |
5-комн. и выше |
192 |
2 010 |
373 900 |
385 800 |
По городу |
67 |
1 853 |
344 600 |
123 500 |
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 14%, или на $21 400 меньше.
Больше всего за год подешевели 4-комнатные квартиры — на 15% (минус $35 500 за квартиру), меньше всего — 1-комнатные — на 9% (минус $10 100).
В десятке самых дорогих ЖК вторичного рынка жилья находятся ЖК «Альтаир», Rixos Khan Shatyr Residences, «Бурлин», «Престиж», Europe Palace и другие с диапазоном цен от $4900 до $3780 за кв.м.
Топ-10 самых дорогих ЖК Астаны
Название ЖК |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
---|---|---|
«Альтаир» |
4 899 |
911 100 |
Rixos Khan Shatyr Residences |
4 386 |
815 800 |
«Бурлин» |
4 375 |
813 800 |
«Престиж» |
4 375 |
813 800 |
Europe Palace |
4 237 |
788 100 |
«Миланский Квартал» |
4 032 |
750 000 |
Viva Plaza |
4 027 |
749 000 |
«Хайвил Астана» |
3 864 |
718 600 |
«Авиценна» |
3 860 |
717 900 |
«Британский Квартал» |
3 784 |
703 800 |
Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 0,5% по отношению к маю. Темпы снижения в сегментах «улучшенная планировка» и «хрущевка» составили 1,3% и 1,6% соответственно. В новостройках снижение запрашиваемых цен незначительно.
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся дольше. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в июне 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья сократились на 0,8%, а в сегменте дешевого — на 0,5%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент просел на 5,7%, а нижний — на 6,8%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте дешевого жилья составило 12,6%, в сегменте дорогого жилья — 9,4%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако дешевый сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6877 ед. общей площадью 460 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $862 млн.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 51%, в монолитных и панельных домах — 31% и 18% соответственно.
Выводы
- По сравнению с маем 2015 средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов, причем темпы снижения в течение последних шести месяцев держались выше 1% за месяц, а в анализируемом месяце темп снижения составил менее 1%.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается уменьшение объема предложений.
Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в летние месяцы ожидается сохранение тенденции снижения цен.
Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.