Эксперт: Цены на недвижимость в Нур-Султане и Алматы будут расти

Аналитик-консультант в сфере недвижимости компании «Оценка собственности» Анна Шацкая рассказала Forbes.kz о том, чем живёт сегодня рынок

Анна Шацкая. Фото из личного архива
Анна Шацкая. Фото из личного архива

F: Анна, как бы вы оценили сегодняшнее состояние рынка недвижимости Казахстана в целом и в Нур-Султане и Алматы в частности?

- Текущее состояние рынка недвижимости характеризуется уверенным ростом реализованного спроса и нового предложения на фоне сдержанных темпов роста цен. Рост спроса поддерживается растущими объёмами ипотечного кредитования при фактическом отсутствии роста реальных доходов граждан. Среднегодовой темп прироста спроса в Нур-Султане с начала 2015 составляет 41,8%, в Алматы – 20,8% в год.

По данным КС МНЭ

Несмотря на существенный рост реализованного спроса, темпы роста цен не превышают уровня инфляции. Сдерживающее влияние на цены оказывает ослабление курса национальной валюты и, как следствие, отсутствие роста реальных доходов.

F: С начала реализации госпрограммы «7-20-25», которая стартовала летом прошлого года, выделено уже более 101 млрд тенге на покупку 8 844 квартир. Можете ли вы назвать эту программу драйвером рынка?

- Если сопоставить цифру 8 844 займов с годовым объёмом сделок (264 515 сделок по РК в 2018), это окажется лишь 3% от общего спроса. Поэтому пока нельзя сказать, что программа является драйвером рынка. Как известно, программа «7-20-25» ограничена стоимостью жилья, что существенно снижает количество доступного жилья для участия в данной программе.

Другое дело, что, например, государственный Жилстройсбербанк по другим программам из года в год наращивает объёмы кредитования. Например, за январь-июнь текущего года ЖССБ выдал 22 501 заём, что обеспечило 20% всех сделок, совершенных за этот период по стране (114 756 сделок).

В общем объёме ипотечного портфеля страны доля Жилстройсбербанка в 2018 составила 66%, на втором месте стоят банки второго уровня с собственными ипотечными продуктами – 24%.

По данным КИК

Кроме того, ожидается, что в текущем году доля Жилстройсбербанка окажется ещё выше. Так, уже за январь-июнь 2019 банк выдал займов на 456,9 млрд тенге, что на 32% выше годового объёма кредитов, выданных банком в целом за 2018.

Общая динамика объёмов ипотечного кредитования показывает значительный рост, который составил в 2017 83%, в 2018 – 47% по отношению к предыдущему году.

Таким образом, можно сделать вывод, что настоящими драйверами рынка является ипотека Жилстройсбербанка и собственные программы банков второго уровня.

F: В таком случае, по вашей оценке, программа «7-20-25» хоть как-то повлияла на стоимость недвижимости в стране?

- Как видно из показателей, сегодняшний незначительный рост цен на рынке жилья обеспечивается растущими объёмами ипотечного кредитования, поскольку доходы граждан не растут.

Рост цен на жильё в Нур-Султане в 2018 составил 5,1 и 7,5% на первичном и на вторичном рынках соответственно. В Алматы темпы роста оказались ниже – 1,3 и 1,9% на первичном и на вторичном рынках соответственно.

По данным КС МНЭ

 

По данным КС МНЭ

F: А со стороны кажется: то, что сейчас происходит на строительном рынке в Алматы, очень похоже на бум – в городе, особенно в центре, стали осваивать каждый незанятый клочок земли. Кроме того, на рынке Алматы очень активен стал столичный застройщик – одна из крупнейших строительных компаний страны BI Group. Это говорит о том, что сфера строительства стала вновь привлекательной?

- Отрасль строительства жилья в Алматы, безусловно, остаётся привлекательной. Интерес застройщиков к рынку Алматы объясняется тем, что к 2017-2018 столичные застройщики столкнулись с перенасыщением рынка и поиском других площадок для строительства. Рынок столицы при постоянно растущем спросе фактически не успевает поглощать столько, сколько предлагается к продаже. По нашим расчетам, в 2018 поглощение на рынке жилья Нур-Султана составило 70% от общего объёма предложения на рынке. При этом показатель обеспеченности жильем в Нур-Султане самый высокий по стране – 29,8 кв. м на человека и уже близок к международному стандарту в 30 кв. м.

Фото: Depositphotos.com/brokenrecords

Иначе дело обстоит в Алматы. Расчёты показывают, что реализованный спрос здесь составляет 90% от общего объёма предложения и в городе наблюдается дефицит нового жилья. Поэтому не удивительно, что застройщики обратили внимание на рынок южной столицы.

По данным КС МНЭ

F: Каких цен в этой связи стоит ожидать на первичном рынке?

- В текущем году увеличение объёмов ипотечного кредитования также будет способствовать росту цен на недвижимость в Нур-Султане в пределах 5-7% в год, в Алматы – в пределах 4-6% в год.

F: В крупных городах Казахстана наблюдается концентрация крупных игроков в строительстве. Особенно это заметно на фоне начала 2000-х, когда в стране работали десятки крупных строительных компаний, большинство из которых не пережили кризис.  Не опасна ли концентрация и монополизация, на ваш взгляд?

- На мой взгляд, как и при любой монополии, доминирующее положение на рынке крупных игроков позволяет этим организациям устанавливать контроль над объемом продаж и влиять на конъюнктуру и общие ценовые тенденции на первичном рынке жилья. Вместе с тем в условиях кризиса многие даже развитые рынки имеют тенденцию к переходу в тип монополистической конкуренции, при этом на рынке остаются наиболее сильные компании, способные строить качественное жильё в срок.

F: Как вы считаете, близки ли мы к буму и пиковым ценам 2006 года? Приблизимся ли вообще в обозримой перспективе?

- После ипотечного кризиса 2007-2009 годов стало ясно, что возврата к прежним показателям не будет, не будет дешёвых западных кредитов, огромной доли сомнительных ипотек и «ценовых пузырей» на рынке недвижимости. На пике цен в 2007 средняя цена жилья по республике составляла $1 111 за квадратный метр. С 2001 по 2007 темп роста рынка составлял 56,4% ежегодно! Сейчас мы находимся в совершенно других условиях. Средняя цена жилья в долларовом эквиваленте на июнь 2019 составила $508 за квадратный метр и в посткризисный период с 2009 по 2018 средний темп роста рынка составляет 7% в год.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
5610 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
24 августа родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить