Как ипотечные госпрограммы влияют на рынок недвижимости Казахстана

На рынке жилой недвижимости, как и годом ранее, главная роль остается за государством

ФОТО: Андрей Лунин

Реальные доходы казахстанцев не только не выросли, но сократились, платежеспособный спрос снижается, а жилищный вопрос, учитывая рост рождаемости и урбанизацию, остается актуальным для все большего количества семей. Цены на жилье в большинстве регионов страны растут, хотя и незначительно. Основными факторами роста являются удорожание строительных материалов на фоне роста курса доллара, а также развитие госпрограмм жилищного кредитования, в том числе адресованных населению с низкими и средними доходами.

Резервы роста

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, в мае 2019 количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 27 510 (из них 19 655 – жилье в многоквартирных зданиях, 7855 – индивидуальные дома), это на 2,4% меньше, чем в апреле. Тем не менее число сделок в январе – мае текущего года превысило показатель соответствующего периода 2018- на 20,5%.

За первые четыре месяца 2019 года на строительство жилья было направлено 321,9 млрд тенге, что на 14,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Введено в эксплуатацию 12 778 индивидуальных и 255 многоквартирных домов.

Согласно данным, озвученным управляющим партнером Homsters.kz Марией Рен, объёмы предложения новостроек в Нур-Султане и Алматы в январе – июне 2019 оказались немного ниже, чем во втором полугодии 2018-го. На рынке на разных этапах строительства представлено около 160 новостроек в столице (что сопоставимо с показателем сравниваемого периода) и 109 – в Алматы (на 14,8% меньше).

- Часто нам задают вопрос, как долго будет продолжаться рост строительства. На мой взгляд, в ближайшие годы эта тенденция сохранит актуальность. На сегодняшний день доля строительной отрасли в ВВП Казахстана составляет 5,6%. Это соответствует мировым показателям и вполне достаточно для развития любой строительной компании и предприятий, её обслуживающих. Кроме того, сохраняется тенденция урбанизации, и через 20 лет при общем росте численности населения страны доля городских жителей вырастет с нынешних 57 до 70%. Это означает, что людям будут нужны как новые квартиры (к показателю обеспеченности жильем из расчета 30 кв. м на человека пока приблизились только Алматы и Нур-Султан), так и школы, больницы. Застройщикам надо определиться, в каком сегменте работать, – отметил в ходе недавно состоявшегося в Алматы Казахстанского строительного саммита председатель совета директоров холдинга BI Group Айдын Рахимбаев (№11 рейтинга богатейших и №9 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan).

По данным Комитета по статистике, в мае 2019 по сравнению с соответствующим месяцем 2018 цены продажи нового жилья повысились на 0,8%, перепродажи благоустроенного – на 0,4%, неблагоустроенного – на 0,3%. Согласно данным онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, с начала года цены на новостройки в среднем по стране держатся в коридоре 320–330 тыс. тенге за 1 кв. м. На столичном рынке первичной недвижимости средняя цена «квадрата» выросла на 7%, до 343 тыс. тенге. При этом следует отметить, что в прошлом году снижение цен на рынке столицы наблюдалось не только в сегменте вторичного жилья, но и в «первичке» – на фоне ввода в эксплуатацию большого объёма в преддверии Ехро. В Алматы к началу летнего сезона после незначительных колебаний, вызванных в основном составом предложения, цены вернулись к январскому показателю – в среднем 452 тыс. тенге за квадратный метр. Эксперты Homsters.kz прогнозируют, что при сохранении общеэкономической ситуации динамика цен до конца года может повторить прошлогодний сценарий и продемонстрировать небольшой рост во второй половине года. В числе факторов, способных повлечь рост цен, специалисты называют удорожание строительных материалов, на стоимость которых влияют курсы доллара и рубля, тарифы на железнодорожные перевозки, цены на ГСМ.

Два-три года назад среди потенциальных покупателей жилья чётко обозначились предпочтения в пользу первичного рынка. И сегодня, выбирая квартиру, казахстанцы все чаще отдают предпочтение «первичке»: новостройки отличаются более продуманными планировками, наличием парковок и других объектов инфраструктуры, которых зачастую лишено жильё в старом фонде. Большинство покупателей по-прежнему интересуют ЖК эконом- и комфорт-класса, доля заявок по которым, согласно оценкам Homsters.kz, в совокупности составила почти 75%.

Фото: Владимир Третьяков

С начала года аналитики онлайн-ресурса отмечают перетекание спроса из комфорт-класса в бизнес-класс, по которому доля заявок уже выросла с 18% в 2018 году до 22,4%. По словам Марии Рен, основной вклад в статистику этих изменений внесло соотношение спроса и предложения в Алматы, где количество предложений в ЖК комфорт-класса за последние полгода заметно сократилось. Сравнив показатели количества посещений веб-страниц самых популярных ЖК в Алматы и Нур-Султане, эксперты отмечают, что на сайты алматинских объектов пользователи заходят в 2 раза чаще.

- В целом главные факторы, влияющие на выбор покупателя, остаются неизменными – это цена и расположение. Однако с развитием рынка мы наблюдаем естественный процесс роста общего уровня требований к будущему жилью. Покупатель всё больше внимания уделяет оценке качества строительства и отделочных работ, более тщательно сравнивает планировку и инфраструктуру ЖК, – указывает Рен.

Говоря о ситуации в премиальном сегменте, эксперты отмечают отсутствие по сравнению с 2018 годом особых изменений на алматинском рынке. На продажу выставлены квартиры в тех же ЖК, что и в прошлом году. Единственным новичком в списке оказался ЖК Hyde Park, вошедший в десятку самых дорогих объектов в конце 2018. В перспективе одним из интересных объектов на рынке элитной недвижимости Алматы обещает стать ЖК Metropol, к строительству которого приступила компания «Базис-А».

Более заметные изменения наблюдаются в списке топ-10 самых дорогих ЖК Нур-Султана. Среди новичков столичного премиума – клубный дом «Мадиленд» от застройщика «ВИК 2007», жилые комплексы Esil Riverside и Ray Residence от BI Group, а также Highvill Park, вошедший в десятку вслед за представленными ранее объектами Highvill. Среди ожидаемых проектов Нур-Султана следует упомянуть ЖК Park Lane Residence, проект которого анонсирован компанией «Асем кала». Многофункциональный комплекс будет возведён в районе площади Независимости, на линии Аллеи тысячелетия. Проектом предусмотрены два жилых блока, бизнес-центр и апартаменты с полным набором гостиничных услуг. Как и прежде, потенциальные покупатели самой дорогой казахстанской недвижимости в первую очередь обращают внимание на удачную локацию и наличие соответствующей окружающей инфраструктуры. Если в свое время имела значение большая квадратура жилья, то сегодняшние новосёлы делают выбор в пользу рациональной планировки и большое значение придают организации мест общественного пользования и благоустройству двора.

В прошлом году статус города республиканского значения получил Шымкент. По количеству предложений новый мегаполис пока отстаёт от Алматы и Нур-Султана – на сегодняшний день, по данным Homsters.kz, на рынке «первички» представлено всего семь объектов. В числе новых застройщиков, осваивающих рынок жилой недвижимости Шымкента, – BI Group, приступившая к освоению проекта бизнес-класса Tamerlan Residence. Аналитики ожидают, что в среднесрочной перспективе местный рынок будет расти как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения.

Требуется ипотека

Росту спроса на «первичку» во многом способствовал запуск ориентированных на новостройки госпрограмм с привлекательными условиями приобретения жилья (в частности, «7–20–25», «Баспана Хит»). Согласно данным ИО «Баспана», с июля 2018 по программе реализовано почти 7900 квартир, что составляет около 4–5% в общем объёме сделок купли-продажи жилья. Спрос на жильё по программе «7–20–25» очень высок, особенно в экономически активных регионах. Загвоздка в том, что предложений, соответствующих её требованиям, явно недостаточно: по сведениям ИО «Баспана», на момент запуска программы таковых оказалось всего 4000 квартир, которые были проданы буквально за три месяца. Фактически, делится наблюдениями Рен, большая часть квартир в самой доступной ценовой категории реализуется ещё до ввода в эксплуатацию.

- Между тем спрос на жильё по «7–20–25» очень высок. Мы видим это и по результатам анализа поисковых запросов, и по интересу к ярмаркам недвижимости #expohomsters, которые провели в Алматы и Нур-Султане. Многих посетителей интересовали в первую очередь предложения по программе, – комментирует эксперт.

С января 2019 вступили в силу поправки, в соответствии с которыми участники программы «7–20–25» могут приобретать жильё, построенное по программе «Нурлы жер» и введённое в эксплуатацию с начала 2019 года. До нынешнего года жильё по «Нурлы жер» распределялось между казахстанцами, стоящими на очереди в акиматах, и вкладчиками Жилстройсбербанка. Кредит выдавался на срок до 15 лет под 10% годовых, первый взнос должен был составлять не менее 30% от полной стоимости квартиры. Новое направление «Нурлы жер», адресованное в первую очередь малообеспеченным семьям, недавно представил ЖССБ. Его участниками смогут стать многодетные семьи, семьи, воспитывающие детей с ограниченными возможностями, неполные семьи с несовершеннолетними детьми – словом, те, в которых доход на одного члена не превышает 42 500 тенге в месяц. Малообеспеченные казахстанцы смогут рассчитывать на займы сроком до 20 лет по ставке 2% годовых при наличии первоначального взноса в размере 10% от привлекаемой суммы. Семьи, не имеющие средств на оплату первоначального взноса, при покупке жилья на первичном рынке смогут получить жилищные сертификаты через местные акиматы.

В ЖССБ подчеркивают, что потенциальные участники программы должны прийти в банк за подачей кредитной заявки, уже имея на руках подтверждающее направление от акимата. Через новое направление льготного кредитования они могут купить квартиры на первичном и вторичном рынках или частные дома. Максимальная сумма займа составит до 15 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, Шымкенте и до 10 млн тенге в остальных городах.

Рынок хорошо воспринял и специализированные ипотечные программы, например «Военный продукт» от того же ЖССБ, которым за полтора месяца воспользовались 3800 военнослужащих. Для кредитования целевой аудитории Жилстройсбербанк выделил собственные средства – по состоянию на 2019 речь шла о сумме 58,6 млрд тенге, в настоящее время они уже освоены, средняя сумма займа составила 15 млн.

В ближайшей перспективе, по мнению экспертов, вырастет спрос не только на жилищные программы для отдельных категорий граждан, но и на рассрочку, которую многие застройщики уже сейчас рассматривают как основной механизм увеличения продаж, а также на ипотеку от БВУ. По данным Первого кредитного бюро, в начале 2019 года ипотека наряду с потребительскими кредитами без залога стала одним из драйверов рынка и, например, в апреле на долю ипотечных кредитов пришлось 25,6%.

Снижение покупательной способности и нестабильность в экономике приводят к тому, что все меньше казахстанцев могут позволить себе покупку квартиры, рассчитывая исключительно на собственные силы.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
6214 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
18 октября родились
Есжан Биртанов
заместитель председателя Национального банка Республики Казахстан, председатель совета директоров KASE
Елжан Биртанов
министр здравоохранения РК
Эдуард Огай
председатель совета директоров ТОО «Казахмыс холдинг»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить