Баспана бағасына болжам қандай

Дағдарыс тұрғын үй нарығына қалай әсер етті

Фото: © Depositphotos.com/mpalis

2017 жылы тұрғын үй нарығында анау айтқандай өзгерістер бола қоймады,  себебі дағдарыстан кейін қалыптасқан экономикалық жағдай әлі сауыға қойған жоқ.  Соңғы үш жылда Астана мен Алматыда доллармен бағаланған жылжымайтын мүліктің құны екі есеге төмендеді,бірақ баспана барша тұрғындар үшін қол жетімді болды деуге келмейді.  Бұған еліміздегі бірқатар экономикалық факторлар себеп. Сарапшылар атап өткендей, нарықтағы үдеріс 2016 жылдан бастау алады және бұл негізінен 2015 жылғы девальвацияның салдарынан туындап отыр.

Негізгі әрі басты себептердің бірі –нарықтағы баспаналардың жаңа және екінші дәрежелі болып айқындалуы,  оған деген сұраныс пен  ұсыныстың әртүрлі болуы, шаршы метрі шағын пәтерлерді алушылардың артуы, ескі тұрғын үй қорларынан бас тарту жағдайларының кең сипат алуы және жаңаға деген сұраныстың жоғарылауы себеп болып табылады.  Дегенмен, оған мемлекеттік бағдарламалардың жандануы, үкімет тарапынан қаржыландырудың жолға қойылғаны,  екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несие беру бағдарламаларын қайта қалпына келтіре бастауы қосымша ықпал етіп отыр. 

Дағдарыс жағдайына қарамастан, тұрғын үйге деген сұраныс артып келеді, бұған статистика мен нарықтағы ойыншылардың дерегі дәлел. Ұлттық экономика министрлігінің статистика Комитетінің апқпараты  бойынша    2017 жылдың қаңтары мен қыркүйегі аралығында бекітілген сату-сатып алуға қатысты шарттар өткен жылмен салыстырғанда  28,4% артқан, яғни   бұл көрсеткіш 138 106 болса, арағы жыл салып  177 308  жеткен. Дегенмен, біріккен риеэлторлар қауымдастығы 2016 жылғы көрсеткіш, 2015 жылы жаслған шарттармен салыстырғанда   14% артқанын  айтады.  Бұл жерде әдеттегідей Астана мен Алматы көш бастап тұр.

Бүгінгі күні  еліміздегі жылжымайтын мүлік инвестициялық құрал ретінде  бірнеше жыл бұрынғыдай тартымды емес. Қауымдастық сарапшыларының пікірінше кейде пәтерді жалға бергенше, депозитке қаржы салған әлдеқайда тиімдірек. Дегенмен, кейбір қазақстандықтар жалпыға арналған инвестициялық құралдардың шектеулі болуына байланысты, девальвация толқыны арасындағы  құбылыстарға қатысты жылжымайтын мүлікті инвестиция механизмі ретінде қарастырады. Қазіргі күні инвестициялық мүдделер негізінен бастапқы нарықта көптеп көрініс береді, егер шет елден  сатып алушыларға келетін болсақ, кейбір жерлестеріміз алыс-жақын мемлекеттердің нарығынан Санк-Петербург, Сочи, Грузия жылжымайтын мүлігіне қайта бағдарланып отыр.     

Трендте жаңасы

Homsters.kz жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған онлайн-қызметіне сәйкес, 2017 жылы клиенттердің  бастапқы нарыққа қарай бет алуы қайта жалғасқан.  Сарапшылардың дерегі бойынша,  нарықтағы келісімдердің  60-65 %  жаңа ғимараттардан пәтер сатып алғандардың үлесіне тиеді екен.  «Бұған бірнеше себеп бар. Бұл ең алдымен  тұрғын үй қоры сапасының нашарлауы, яғни, бұл тұтынушылардың сұранысына тікелей әсер етеді. Бұдан басқа, мемлекет тұрғындарды тұрғын үймен қамтамасыз ету  үшін және құрылыс индустриясына қолдау көрсету шараларын жалғастыруда, бұл жаңа тұрғын үй кешендеріне деген сұранысты тағы да арттырады. Құрылысшылар  үшін несиелік мөлшерлемелердің субсидиялаунуы өз кезегінде клиенттерге тиімді ұсыныстар жасауға мүмкіндік береді » - дейді Homsters.kz басқарушы серіктесі Мария Рен.

Тұрғын үйге деген сұраныс тек бастапқы нарықта ғана өскен жоқ. Homsters.kz қызметінің  екінші деңгейлі қорға жүргізген талдауына сәйкес, бірінші жарты жылдықта сатып алушылардың 52%  2000 жылдардан кейін салынған үйлерден бапаналы болған,    1980–1990 жылдары аралығында салынған нысандардан алғандар 27% құраған, 21%  1980 жылдары пайдалануға берілген үйлерге қоныстаныпты.   Алматымен салыстырсақ  Астанада  жаңа салынған үйлер көп және оған деген сұраныс жоғары, азаматтардың 64%  жаңа тұрғын жайларды  сатып алуға ниетті.   Ал Алматыдағы жылжымайтын мүліктің басым бөлігі ескі, Астанамен салыстырғанда соңғы жылдары онда салынаған жаңа нысандар әлдеқайда аз. Жаңа үйлерді иеленуге әлеуеті бар азаматтардың әрбір үшіншісі ғана ниетті.

Қалай болғанда, құнсыздану жағдайынан кейінгі шынайы жағдай нарықтағы әртүрлі сегменттердің динамикасын және ерекше сипаттамаларын айқындап берді.  Мария Ренның айтуынша шын мәнінде, бастапқы және екінші деңгейлі нарық сегмент болып табылмайды, олар өз алдына бөлек, сұраныс пен ұсыныс динамикасымен ерекшеленетін тәуелсіз нарық. Мәселен, бастапқысында  баға белгілеу екі жыл бойы теңгемен жүзеге асып келді және оның құны айырбастау бағамына байланысты болған жоқ, ал екіншісі болса әлі де өз нысандарын шет ел валютасымен есептейді.  Біріншіден, құрылыс компаниялары ұлттық валютаға көшуді жөн деп санады, айырбастау бағамына деген тәуелділікті төмендетті, шет елден әкелінетін құрылыс материалдарының көлемін мейлінше қысқартты, бұл өз кезегінде шаршы метр бағаларының айырбас бағамына  деген тәуелділіктен арылтты.  Тек элиталы (I класс) үй құрылысымен айналысатын компаниялар үшін бұл үрдіс сақталып келеді, себебі олар қолданатын материалдардың басым бөлігі шет елден жеткізіледі және құны шет ел валютасына тікелей байланысты, дегенмен премиум нарығы қай кезде болмасын өз заңдылықтары бойынша дамып келген.

«Бастапқы» мен «екінші» нарықтың екі бөлек  дамуы олардың  бағаларымен ерекшеленеді. Мәселен, біріншісінде жыл басынан бері өзгеріс болған жоқ деуге болады, 0,5–1,5%  аралығында аздап ауытқулар болғанымен, төмендеу немесе өсім жағына қарай басымдық байқалмады.  Екіншісінде баға тұрақты түрде төмендегенін аңғарамыз: шаршы метрі Астанада 340-345 мыңнан 310-315 мың теңгеге дейін,   Алматыда 360-370 мыңнан 340-350 мың теңгеге дейін.

Дегенмен сарапшылар баспана құны түбіне жетті, тіпті нарықтың екінші  сегментінен төмен түсті деуге асығар емес. Екінші деңгейлі жылжымайтын мүлік бағасы әлі де өз құнынан жоғары, сондықтан әлі де төмендеу болуы мүмкін.   Алайа,оның үстіне көптеген үй иелері кезінде баспаналарын  қамбыт бағаға сатып алған, сондықтан құнын түсіруге аса құлықты емес. Homsters.kz сарапшыларының мәліметінше, екінші деңгейлі нарықтың екі маңызды артықшылығы бар. Біріншіден, бұл үйлер тұрғызылып қойған, онда бірден барып тұра беруге болады, екіншіден ескі үйлер бай инфрақұрылымымен ерекшеленеді.  Бірақ,олардың сапасы уақыт өткен сайын нашарлау үстінде, бірқатар нысандардың пайдалану мерзіміне қатысты нормативтік шарттары аяқталуға жақын. Сонымен бірге, екінші нарықтағы үйлер қолайлылығымен және шағын шаршы метрімен сипатталады. Осы жағдайлар бастапқы нарықтағы үй бағасының өсуіне, ал екінші деңгейлі жылжымайтын мүліктің  құны керісінше одан әрі арзандауына септігін тигізуі тиіс.   Қыркүйек-қазан айларындағы теңгенің құбылуына қатысты, күзгі науқанда байқалатын дәстүрлі сұраныстың екпіні есебінен  нарықта өсім байқалды,  бірақ болжам бойынша баға жыл аяғына дейін орта есеппен 1,5-2,5% дейін төмендеуі тиіс.

Тар,бірақ тиімді

2015-2016 жылдары пайда болған және қазірде жалғасын тауып келе жатқан жарқын үдерістердің бірі - шаршы метрі шағын баспанаға деген  сұраныстың өзгеруі болып табылады. Бұған дейін  азаматтардың көбі тұрғын үй заемдары арқылы кең пәтерді таңдауға мүмкіндік алса,  кейінгі кездері екінші дәрежелі банктер тарапыпнан берілген  ипотекалық несие бағдарламаларының  тоқтатуына және несие беру тәртібінің қатаңдауына  байланысты көбі өздерінің қаржылық мүмкіндіктерін барынша  бағалауға көшті.  Нәтижесінде, «екінші деңгейлі тұрғын үй» сегментінде кең көлемді пәтерлердің бағасы бір-екі бөлмелі пәтерлерге қарағанда жылдам қарқынмен төмендеді.

Сонымен қатар жаңа құрылыста ықшам үйлердің бағасы өсті. «Егер біздің ресурс арқылы берілген өтінімдерге келетін болсақ, олардың 34,9% бір бөлмелі пәтерлерді қалаған. 41,2%  екі бөлмеге, 20,2%  үш бөлмелі, 3,7%  төрт және одан көп бөлмелелі үйлерді сатып алуға ниет білдірген. Өткен жылмен салыстырғанда I  және II  («элиталы» және «бизнес») санатындағы нысандарға деген сұраныс төмендеген. 2016 жылдың екінші жарты жылдығымен салыстырғанда 2017 жылдың алғашқы жарты жылдығында, I классқа деген өтінімдер  4,4  бастап  2,6 % дейін  қысқарған,  II класс  46,7 бастап  31,4%  дейін  ал  «комфорт»  санатындағы   III  класс нысандарына керісінше 39 -  53,4% дейін  артқан.  Сонымен қатар «эконом» дәрежесі бойынша түскен өтінімдер көрсеткіші 9,9 бастап  12,6% дейін  өскені байқалған»-дейді Мария Рен.  Алайда нарық қатысушылары  санаттарға байланысты ұсыныс құрылымы өзгере қойған жоқ деген ұстанымда.

Астана мен Алматыдағы кең көлемді  құрылыстың қарқын алуына ЭКСПО мен Универсиада сынды халықаралық шараларына  қатысты жүрген  дайындық бірден- бір себеп болды, тиісінше  бұл кезде 1400 бастап 2000 пәтерлі тұрғын үй кешендері пайдалануға берілді. Кейбір сарапшылар   (Алматыға қатысты және беделді емес деген аудандарда орналасқан үйлер) үлкен көлемді шаршы метрлердің пайдалануға берілуі, тұрғын үй бағасының төмендеуіне әкеліп соғады деген болжам жасаған еді, бірақ олардың тұспалы орындалмады. Homsters.kz мәліметі бойынша бәсеке қатысушылары тұрған Athletic Village кешенінде  еркін  сатылымға  14 секциялы пәтердің бірі ғана ғана шығарылып, жылдам сатылып кетті. Ал қалғандары,яғни,  басым бөлігі  мемлекеттік бағдарламалар бойынша берілді. ЭКСПО қалашығындағы үйлер де дәл осындай жүйе бойынша пайдалануға беріледі,  сондықтан осындай үлкен көлемді алаңдардың қолданысқа берілуі баға саясатына, ұсыныс мен сұранысқа анау айтқандай әсер ете қоймайды.

Өзіндік ережеге сай

Қазіргі күні құрылыс компаниялары  элиталық сегментке сақтықпен кіріп жатыр, ал кейбіреулері премиум нысандарының құрылысын қолға алатындары туралы жария еткен еді. Мәселен, ORDA INVEST  корпорациясы көктем кезінде Астанада Baisanat үй клубының жобасын ұсынды (құрылысты аяқтау мерзімі 2018 жылдың III тоқсаны). «Базис-А» корпорациясы болса Алматыдағы Remizovka Private Residences  құрылыс жобасын 2018 жылдың II тоқсанына дейін бітіруі тиіс.

Реннің айтуынша элиталы жобаларды салғанда 2015 жылдағыдай пәтерлердің  көлеміне емес, бастысы осы классқа сай сапалық деңгейіне сыртқы және ішкі әрлеу жұмыстарына, құрылыс материалдарына, инфрақұрылымына ерекше көңіл бөлу маңызды саналады. «Құрылыс иелері   lifestyle концепциясын әзірлеу арқылы  дұрыс маркетингке инвестиция салуға, тұрғын үй кешенімен бірге бренд компания қалыптастыруға, сапалы  клиенттік қызметке және барлық медиа арқылы сатып алушылармен тығыз байланыс орнатуға,әсіресе  онлайн жұмыс істеуге ынталы»-дейді сарапшы.   

Бұған дейін жарнамаланған премиум сегментіндегі құрылыстар аяқталуға жақын  немесе пайдалануға беріліп, белсенді түрде сатылуда. Осы санаттағы  апартаменттер және резиденциялар өзіндік  форматымен, «элиталы» стандартты үйлерден өзінің жоғарғы деңгейлі инфрақұрылымымен, атап айтқанда консьерж-қызметімен айрықша маңызға ие. Жыл аяғына дейін Алматыдағы Orchard Residence, Астанада The St. Regis Astana апартаменті пайдалануға беріледі, The Ritz-Carlton құрылысы аяқталды.  Астана нарығында пайда болатын тағы бір нысан Abu-Dhabi Plaza(2018 жылы тапсырылуы тиіс) кешенінің құрылысы болуы керек.  Алайда алдын ала берілген мәлімет бойынша олар сатуға шығарылмайды,тек ұзақ мерзімді жалдау үшін  ғана берілетін болады.

Мемлекеттік бағдарламаға басымдық

Соңғы екі жарым жылда жылжымайтын мүлік нарығында мемлекет маңызды ойыншыға айналғанын айта кету керек.  Өткен жылдың қорытындысына сай құрылыс саласына 830 млрд теңге жұмсалған, оның ішінде мемлекеттік инвестициялардың көлемі шамамен  10%  құрайды. Ойыншылардың пікірінше мемлекеттік қолдау жылжымайтын мүлік нарығына тек пайда ғана әкеледі. Инфрақұрылым құрылысына инвестиция салу, ипотеканы субсидиялау, әлеуметтің әлсіз топтарына қолдау көрсету бағдарламаларын әзірлеу,бұның бәрі кейінге қалдырылған сұранысты қанағаттандыруға  ықпал етуі тиіс.

2017 «Нұрлы жер» бағдарламасы іске асырыла бастаған алғашқы  жыл болды, оны әзірлеушілер ұсынғандай, шамамен 120 млрд теңге, 8 мың несиені субсидилауға мүмкіндік береді,оның орташа көлемі шамамен 15 млн теңге болады. Бағдарлама аясында сыйақы ставкасы 7%, жылдық ставкасы 17% аспайтын екінші дәрежелі банктерді субсидиялау қарастырылған.  Маусым айында 4,4 млрд теңгені құрайтын 430 астам несие өтінімі мақұлданды. Бұл сегіз айдың қорытындысы бойынша 1,14 трлн теңгені құраған банктердің ипотекалық портфелінің жалпы көлемімен салыстырғанда әлдеқайда көп емес (бір жыл бұрынғыдан 11,4% артық). Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің депозиттері тамыз айының аяғында 473,4 млрд теңгеге дейін жылына 30,4%  дейін өсті.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
9637 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
27 сентября родились
Сергей Киселев
генеральный директор «Первого канала Евразия»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить