Несмотря на то, что каждый новый спад в экономике может быть вызван совершенно различными факторами, реакция рынка жилья всегда очень схожа – отсроченное, но продолжительное падение спроса с последующим снижением цен. Тем не менее, глубина кризиса в данном секторе в этот раз в России может оказаться гораздо значительнее, чем в 2008-2009.
Основным негативным фактором влияния в этот раз станет динамика жилищного кредитования. Дело в том, что 7 лет назад потребители с большой настороженностью относились к ипотеке при приобретении жилья, стараясь надеяться на собственные силы. Если в 2008, по данным Банка России, число выданных кредитов составляло чуть меньше 500 тысяч, то уже в 2014 показатель превысил 1 миллион единиц. По нашим оценкам, на текущий момент порядка 50% покупок на рынке жилья совершаются с использованием ипотеки, а учитывая резкий рост ключевой ставки Банка России, вполне вероятно, что спрос на кредитование сведется к нулю уже в 2015 году. Обратите внимание, даже в 2009 (рис. 1) при невысокой доле закредитованности населения показатель числа выданных ипотечных кредитов упал на 64% от 2008, причем к предкризисным уровням ипотека вернулась лишь в 2011.
Теперь обратим внимание на то, как спад ипотечного кредитования отразился на строительном рынке. Объем введенных в действие жилых домов, по данным Госкомстата, в ответ на падение ипотеки в 2009 сократился на 6,6% и также продемонстрировал восстановление лишь в 2011 (рис. 2).
Что это может означать в текущих реалиях? При неизменных условиях и невмешательстве властей объем выданных ипотечных кредитов сократится до уровней 2008 – примерно 500 тысяч в год. Это надавит на рынок строительства и приведет сокращение показателя квадратных метров сданной площади уже до 64 млн от 81 млн в 2014. Потери начнут нести не только строительные компании и их сотрудники, но и банковский сектор, а тяжелая экономическая ситуация в стране будет только усугублять позиции кредитных организаций ростом просроченной задолженности. К примеру, в рамках предыдущего кризиса пиковый объем нарушенных обязательств по жилищным кредитам был отмечен в октябре 2010. Таким образом, самый большой удар по банкам придется ориентировочно на 3 квартал 2016. А это значит, что примерно к этому моменту и будет наблюдаться самая значительная просадка цен на рынке жилья, так как часть залогового жилья попадет на рынок.
В таких условиях властям и строительному бизнесу нельзя бездействовать. Первое, что снимет давление и с банков, и с покупателей, – понижение ставки Банком России хотя бы до 10% от текущих 15%. Возможность это осуществить у регулятора будет лишь при ослаблении инфляционного давления, которое прогнозируется во второй половине текущего года.
Во-вторых, шаги по субсидированию ипотечного кредитования. Этот вопрос уже рассматривался властями. Согласно решению правительства, в 2015 будет предоставлено ипотечных кредитов на сумму в 400 млрд руб. по ставке 13% годовых. По льготной ипотеке можно будет купить только квартиры эконом-класса в новостройках.
В-третьих, рассрочка от застройщика. Уже на текущий момент некоторые строительные компании начинают разрабатывать новые схемы, которые будут оговаривать и сроки рассрочки, и возможности ипотечного кредитования по льготным схемам по договоренностям с определенными банками.
Рынок недвижимости во многих странах мира играет ключевую роль в экономике, так как он включает в себя не только новое жилье для желающих улучшить свои условия, но и миллионные инвестиции в строительство, огромное число рабочих мест, а также масштабные кредитные операции по финансированию как строительства, так и покупки объектов. Проблемы в этой отрасли могут значительно усугубить начавшийся в России кризис, поэтому их ни в коем случае не стоит игнорировать.
Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB
