Ипотека даже при довольно высоких кредитных ставках остается для большинства российских семей единственной возможностью улучшить жилищные условия. В связи с этим многих интересует, что будет с рынком ипотеки в ближайший год и через несколько лет, по сведениям Rambler.
Новая стратегия
В ноябре Правительством РФ была обновлена версия Стратегии развития ипотеки в России до 2020 года. Какие изменения принесет новый документ? В целом, если все участники будут следовать данной Стратегии, выдача ипотечных кредитов должна стать быстрее, проще, прозрачнее, доступнее для клиентов, а значит — эффективнее для кредиторов.
Сама по себе Стратегия развития рынка жилищных кредитов — это некий свод принципов и планов, которых стоит придерживаться игрокам рынка, но законодательство их не обязывает это делать. Планируется увеличить и численные показатели: доля ипотечных сделок должна вырасти с 26,4% до 30%, объемы выдачи превысить 1,05 млн. кредитов в год против 825 тысяч, выданных в 2013 году.
Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», некоторые меры, описанные в Стратегии, далеко не новы, и вроде бы давно применяются, но далеко не всеми. Другие являются абсолютно новаторскими и их применение может стать новым толчком к развитию ипотечного рынка.
Предполагается, что кредиторы должны принимать решение о выдаче ипотеки или отказа в ней в течение недели.«На рынке считается нормальным принятие решения за 2-4 дня — этого времени вполне достаточно как для получения ответа на все внешние запросы, так и на сам андеррайтинг клиентов. Однако сейчас рассмотрение заявки на выдачу кредита у разных банков занимает разный срок — от пары часов до двух месяцев, разброс очень огромный. Если все банки стандартизируют свои процессы и будут придерживаться недельного срока, то это повысит скорость сделок и увеличит привлекательность продукта, особенно для продавцов жилья, которые не очень-то любят ипотечных покупателей как раз из-за долгих сроков выхода на сделку», — говорит Мария Литинецкая.
Стратегия также предполагает, что ставка по займу будет устанавливаться кредитором на основе профиля риска заемщика, и клиенты с хорошей кредитной историей получат преимущество при предоставлении кредита.На сегодняшний день некоторые банки уже предоставляют скидку по процентной ставке заемщикам с хорошей кредитной историей. Данная мера, безусловно, дисциплинирует заемщиков, даже в небольших потребительских кредитах.
Из новаторских мер Мария Литинецкая выделяет следующие инициативы. В течение срока выплаты кредита заемщик получит возможность во время погашения задолженности переуступить права третьим лицам на приемлемых для себя и кредитора условиях. Такая возможность была доступна в период кризиса 2008 года в качестве индивидуальной схемы решения проблемы с просроченной задолженностью. Потенциально очень эффективная и востребованная мера во избежание дефолта обоюдовыгодна как заемщику, который больше не может выплачивать кредит, так и кредитору, у которого не будет увеличиваться просрочки.
Из ранее уже обсуждавшихся изменений Стратегия прямо указывает на то, что число кредитов с минимальным первоначальным взносом до 20% должно быть сведено к минимуму, также должны снизиться ставки по кредитам —как за счет маржи кредитора, в которую входят операционные издержки, плата за кредитный риск и прибыль, так и за счет снижения стоимости привлечения средств на выдачу. Документ содержит указание на то, что стандартный продукт должен включать в себя минимальный набор бесплатных услуг, предоставляемых клиенту. А за счет дополнительных платных сервисов банки смогут компенсировать понесенные расходы.
Таким образом, Стратегия развития жилищных кредитов ставит перед всеми участниками рынка (государство, местные органы самоуправления, кредиторы, застройщики) глобальные задачи, поэтапное решение которых позволит сформировать к 2020 году прозрачный рынок недвижимости, существенную долю сделок на котором покупатели совершают с использованием ипотечных кредитов. Эффективность предпринимаемых мер можно будет оценить уже в конце 2017 года — к этому сроку доля семей, имеющих возможность приобрести жилье как за счет своих, так с использованием ипотечных средств, должна составить не менее 37% всех семей, а доля ипотечных сделок в общем объеме — не менее 27%.
Ближайшие перспективы
Сегодня рынок ипотечного кредитования и рынок недвижимости взаимосвязаны. Как рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», экономические изменения, которые сейчас имеют место быть, отразятся на рынке недвижимости чуть позже: стагнация и спад ожидаются в середине весны 2015 года.
«Уже сегодня банки поднимают процентные ставки, тем самым ухудшая условия кредитования. Размер процентной ставки продолжит увеличиваться и в следующем году, а при высоком размере ставки количество желающих, оформить ипотечный кредит, существенно уменьшится. Стагнация на рынке ипотечного кредитования повлечет за собой стагнацию на рынке недвижимости. Кроме того уменьшение количества сделок на рынке будет происходить, потому что накопления у людей закончатся», — считает эксперт.
По мнению руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексея Новикова, в 2015 году ставки по ипотеке продолжат расти — в среднем на 1-2%, ипотечные ставки могут достигнуть уровня 15-16%. Напомним, осенью многие банки уже повысили ипотечные ставки. В середине октября ВТБ24 повысил стоимость жилищных ссуд в среднем на 0,5%. Позже, в ноябре—декабре ставки по ипотеке подняли Газпромбанк (на 0,5–1%), Альфа-банк (на 0,7%), банк «Открытие» (1–1,25%), Промсвязьбанк (0,25–0,9%), СМП Банк (2–3,5%), банк «ДельтаКредит» (0,25–1%). Также ипотека подорожала в Райффайзенбанке, Ханты-Мансийском банке, РСХБ, МТС Банке.
Поэтому, по словам экспертов, покупателям недвижимости, которые намерены привлекать заемные средства, можно порекомендовать брать ипотеку именно в этом году, по старым ставкам. Правда, с некоторой оговоркой. «Безусловно, непростая экономическая ситуация вынуждает заемщиков быть осторожней. Во-первых, стоит отказаться от идеи валютной ипотеки - дальнейшая курсовая динамика слабо предсказуема, и кредиты в долларах и евро несут слишком большие риски. Во-вторых, инвестировать свои собственные и тем более заемные средства есть смысл только в по-настоящему надежные объекты, которые не потеряют в цене через 5-10 лет», — отмечает Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс».
«Если вы собираетесь брать ипотеку сейчас, совет может быть только один — нужно иметь хорошую „подушку финансовой безопасности“. Размер накоплений в запасе должен быть равен сумме ежемесячных платежей по кредиту за 6 месяцев. Второй совет — стараться брать такой кредит, при котором размер ежемесячных платежей будет составлять не более 30-40% от ежемесячного дохода. В условиях кризиса не стоит пытаться выплачивать кредит на пределах своих возможностей», — резюмирует Константин Шибецкий.
