Проверка на прочность: Рейтинг рантье Казахстана – 2021

Как рынок недвижимости трансформируется в условиях новой реальности

ФОТО: © Андрей Лунин

В прошлом году рынок недвижимости пережил потрясения, связанные с пандемией и карантином – явлениями для современного поколения абсолютно новыми, повлекшими последствия, которые за пару лет до этого едва ли кто-то мог представить. 2021-й показал, что люди и рынок способны адаптироваться к ситуации гораздо лучше, чем казалось на первый взгляд. Реальность изменилась, но все более или менее свыклись с переменами, перестроив в соответствии с новыми реалиями рабочий и жизненный распорядок.

Назад в офис?

В разгар пандемии и работы в дистанционном формате значительно упал спрос на офисы, однако, отмечает директор отдела офисной недвижимости компании Scot Holland | CBRE Фарида Кулькеева, за время пандемии в целом арендные ставки особо не изменились. «О снижении говорят разве что при переговорах, как и раньше; в любом случае удержание действующих и привлечение новых арендаторов требует гибкости со стороны арендодателя. Активность по поиску новых помещений наблюдается с начала года, и на сегодняшний день заполняемость во многих БЦ достигла 95–100%. В Алматы и Нур-Султане появилось несколько новых офисных зданий класса А и B», – комментирует она.

Аналогичного мнения придерживается директор брокерской компании Arenda.kz Айнур Буркитбаева. Нельзя сказать, что рынок достиг показателей 2019 года, отмечает она, но арендаторы активизировались, заключен ряд крупных сделок по аренде офисных помещений в Нур-Султане и Алматы. Арендаторы из сегмента МСБ, которые раньше размещались в небольших офисах класса С, в прошлом году расторгали договоры аренды, поскольку могли позволить себе работать из дома, но уже с середины нынешнего года также предпочли вернуться в бизнес-центры. «Рынок Алматы восстанавливается быстрее. Это объясняется дефицитом в городе качественных зданий по рыночным арендным ставкам. При этом в Алматы больше частного бизнеса, международных компаний, соответственно, наблюдаются различия с рынком столицы по востребованности офисов, бюджетам на аренду, требованиям к помещению и длительности договоров аренды», – объясняет Буркитбаева. По ее словам, в Нур-Султане заполняемость объектов в течение года колебалась в пределах 60–80%. В рамках одного класса может наблюдаться значительный разрыв заполняемости зданий в зависимости от локации, года постройки, наличия паркинга, планировочных решений, профессионализма менеджмента. Арендаторы обращают внимание на качество IT-инфраструктуры, экологичность – качество воздуха, уровень естественного освещения.

Последнее обстоятельство, отмечают эксперты, связано не столько с пандемией, сколько с выходом на рынок труда поколения Z, для которого эти нюансы имеют большое значение. В худшей ситуации оказались бизнес-центры, построенные ранее 2010 года. Они зачастую проигрывают новым объектам, которые выходят на рынок с лояльными для арендаторов условиями. «В этом плане в Алматы арендаторы распределены более равномерно, здания заполнены в среднем на 80–95%. В обоих городах на рынок аренды бизнес-центров выведен ряд новых объектов – либо построенных, либо перепрофилированных в офисы из небольших отелей и крупных ресторанных комплексов. Некоторые девелоперы, законсервировавшие проектирование или строительство офисных зданий в прошлом году, сейчас вновь вернулись к реализации своих проектов», – комментирует Буркитбаева.

По данным Scot Holland | CBRE, в Алматы площадь офисных помещений класса А составляет 123 200 кв. м, класса B – 1 230 000 кв. м; в Нур-Султане площадь офисов класса А+ составляет 30 000 кв. м, класса А – 120 000 кв. м, класса B – 635 000 кв. м. В прошлом году некоторые эксперты прогнозировали радикальные перемены в сегменте офисной недвижимости: большинство компаний отправили сотрудников на удаленную работу, в связи с чем высказывалось мнение, что потребность в стандартных офисах отпадет. Казалось, технологии вполне способны заменить физический офис, а сотрудники, которым все же необходимо работать вне дома, могут обосноваться в коворкингах или «гибких» офисах. Но рабочее место «на дому» оказалось удобным не для всех.

ФОТО: © Depositphotos.com/luengo_ua

«Некоторые компании перевели сотрудников на удаленный формат и отказались от аренды части площадей, другие, наоборот, увеличили площади. На рынке происходит ротация арендаторов из более дорогих помещений в более дешевые и наоборот. Коворкинги также пользуются спросом, но нельзя сказать, что компании предпочитают данный формат», – отмечает Кулькеева.

По наблюдениям Буркитбаевой, крупные международные компании сохранили за собой офисы в связи с долгосрочностью контрактов, а также понимая, что в случае необходимости возврат площадей в этом же здании спустя какое-то время будет невозможен, поскольку собственник начнет сдавать освободившиеся помещения в аренду. Такие компании пытались договориться с собственниками об изменении коммерческих условий на время карантина, сохранив за собой объем площадей. Крупные холдинги, ранее позволявшие своим дочерним предприятиям размещаться в сторонних объектах, провели оптимизацию и разместили их в собственных зданиях, ранее недозаполненных. Собственники бизнес-центров воспользовались моментом, чтобы улучшить состояние своих объектов. Это проявилось в виде инвестиций в модернизацию, реновацию объектов, в наем профессионального менеджмента.

Найти лучшее

К середине 2021 года спрос на офисные помещения начал возвращаться к допандемийному уровню. Однако, отмечают эксперты, запросы арендаторов меняются, и в первую очередь это касается требований по части гибкости. К стандартным проявлениям гибкого подхода (по ставкам, условиям, вложениям в чистовую отделку), уточняет Буркитбаева, добавился еще один запрос, а именно – готовность арендодателя разделить с арендатором финансовые риски при ужесточении карантина и ограничении режима работы БЦ. Безусловным плюсом для арендатора является возможность трансформации пространства, расширения арендуемого помещения, наличие коворкинга, конференц-залов.

Еще до пандемии собственники и управляющие бизнес-центров начали создавать формат space-as-a-service, и сейчас этот тренд усиливается. Это концепт предоставления офисных площадей, где акцент смещается с квадратных метров на сопутствующие услуги, так называемые сервис-офисы. Арендаторам в нынешних условиях более интересен формат обслуживаемых офисов кабинетной системы, нежели классический коворкинг в формате open space. При этом площадь таких офисов начинается от 10 кв. м, что соответствует тренду на сокращение занимаемых площадей и повышение интереса к небольшим офисам.

Актуально требование гибкости денежного потока. В сентябре 2020 года интересный кейс по разделению прибыли в сфере коммерческой недвижимости появился у сети сервисных офисов Space 1 и компании Ernst & Young в Москве. Из-за пандемии EY перевела некоторых сотрудников на удаленку, и часть из арендованных компанией 4800 кв. м площадей оказалась невостребованной. В сотрудничестве со Space 1 компания начала сдавать в аренду избыточные площади, при этом 30% доходов получал партнер, 70% – EY. Тем самым у последней также появилась возможность сохранить за собой офисы, которые могут понадобиться в случае полного возврата сотрудников. «Это кейс не совсем классической субаренды, здесь Space 1 хеджирует риски: пока субсубарендатор не найден, им не нужно платить арендную ставку арендатору. Но после подписания договора субсубаренды субарендатор делит выручку с арендатором. Кроме того, наличие дополнительного сервиса от оператора сети сервисных офисов повышает ликвидность сдаваемых в аренду помещений. Возможно, и в Казахстане скоро появятся такие же кейсы», – рассуждает Буркитбаева.

Пандемия изменила мышление руководителей компаний и их сотрудников, и тренд на гибкие пространства, гибкий формат работы будет укрепляться. При этом применение методик гибкого подхода к работе будет способствовать снижению затрат арендаторов на обслуживание офисных площадей за счет таких статей расходов, как оборудование, мебель, работы по их установке. В отличие от офисов с фиксированными рабочими местами, отмечает Буркитбаева, гибкие пространства могут быть спроектированы под разные типы корпоративной деятельности, от мест для неформальных совещаний до тихих рабочих зон. Культура работы sharedesk будет способствовать развитию приложений по управлению бронированием рабочих мест. Через приложение сотрудники смогут зарезервировать на определенную дату и время стол, комнату для переговоров. Распространение получат и офисы-конструкторы, в которых можно менять конфигурацию помещения и его оснащение.

При всем очевидном влиянии на рынок коммерческой недвижимости пандемия – не единственный фактор, определяющий его дальнейшие перспективы. Города растут, и в центральной части остается все меньше свободных земельных участков для строительства новых объектов. Поэтому деловые кластеры, в которых есть все необходимое для жизни, работы и отдыха, будут появляться в новых районах.

«Идея создания децентрализованных районов заключается в развитии больших территорий в удаленных от центра локациях комплексно, чтобы у людей была возможность не покидать район своего проживания и работы. Каким образом офисная локация, находящаяся за пределами традиционных центров деловой активности, может поддерживать бизнес своих резидентов? За счет самодостаточной качественной инфраструктуры. Потребители хотят иметь все, что им нужно, в одном районе – от возможности арендовать рабочее место, заниматься спортом до возможности общаться с друзьями и близкими в приятной атмосфере», – объясняет Буркитбаева.

Тенденция к децентрализации наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. Люди все меньше хотят тратить время на поездку в крупный торговый центр, предпочитая делать покупки рядом с домом, и активное развитие районных ТРЦ – еще одна примета времени, этот формат становится привлекательным для профессиональных игроков. В прошлом году довольно часто звучали мнения о росте по­пулярности стрит-ретейла, но, считают в Scot Holland | CBRE, на казахстанском рынке вряд ли стоит ожидать активного развития этого направления только на том основании, что отдельно стоящие магазины имели возможность работать в период локдауна. Все же стрит-ретейл традиционно более развит в туристических городах.

В целом, отмечает Буркитбаева, принцип строительства объекта и организации его пространства будет упираться в mixed-use, когда комплекс можно поделить на некрупные здания, объединяющие в себе жилую (личные квартиры, апартаменты или коливинги), рабочую (офисы и коворкинги), торговую и сервисную (где будет представлен набор наиболее необходимых услуг) зоны. Не исключено, что в этих же зданиях будут располагаться небольшие складские площади для быстрой доставки продуктов.

Итоги года

На топ-10 крупнейших рантье по версии Forbes Kazakhstan приходится 60 объектов коммерческой недвижимости. Из них 35 являются бизнес-центрами – 58,3% от общего количества, 25 – торговыми и торгово-развлекательными центрами, 41,7%. На Алматы приходится 32 объекта, или 53,3%, на Нур-Султан – 26, или 43,3%, на Шымкент – два, или 3,3%. Суммарная коммерческая площадь учтенных нами объектов составила 1,2 млн кв. м, что на 3,5% больше, чем в прошлом году. Из них 783,5 тыс. кв. м (65,1%) приходится на Алматы, 389,9 тыс. кв. м (32,4%) – на Нур-Султан, 30,8 тыс. кв. м (2,6%) – на Шымкент. Совокупная площадь ТЦ и ТРЦ составила 810,6 тыс. кв. м, БЦ – 389,9 тыс. кв. м.

Суммарная предполагаемая выручка участников топ-10 за год сократилась на 27,3%, до 79,62 млрд тенге против 109,44 млрд тенге в предыдущем году. Это в значительной степени связано с периодами локдауна. Из них 52 млрд тенге, или 65,3%, было выручено от деятельности торговых и торгово-развлекательных центров, 27,6 млрд тенге, или 34,7%, – бизнес-центров. В среднем один ТРЦ/ТЦ за год выручил 2,08 млрд тенге против 3,5 млрд в 2019-м, а один БЦ – 788,5 млн тенге против 997,9 млн.

Предположительная выручка объектов в Алматы составила 47,6 млрд тенге, или 59,11% от всей суммы, в Нур-Султане – 30,2 млрд тенге, или 37,92%, в Шымкенте – 2,4 млрд тенге, или 2,97%. Каждый объект в Алматы в среднем за год принес владельцу 1,47 млрд тенге (в 2019 году – 2,33 млрд), в Нур-Султане – 1,16 млрд (21 млрд), в Шымкенте – 1,18 млрд (1,5 млрд соответственно).

Методология

В рейтинг традиционно вошли 10 рантье. В процессе подсчета учитывались торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры Нур-Султана, Алматы и Шымкента. На первом этапе был составлен максимальный реестр ТРЦ и БЦ, далее определялись конечные бенефициары объектов. Затем здания группировались по владельцам. При отсутствии официальных данных по выручке была проведена собственная оценка.

Получившиеся данные суммировались, показывая в итоге объем выручки, которую мог получить тот или иной бенефициар от своей коммерческой недвижимости. Итоговые суммы расставлялись в порядке убывания. Общая коммерческая площадь участников высчитывалась, исходя из доли владения.

Данные, полученные по итогам исследования, – предположительные и не могут рассматриваться в качестве официальных. При подготовке рейтинга использовались открытые данные компаний, информация Депозитария финансовой отчетности, сведения об эмитентах KASE, а также материалы, предоставленные Scot Holland | CBRE.

Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на портал Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

   1. Нурлан Смагулов

Предполагаемая выручка: 19,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: АО «Mega Center Management»
Объекты: в Нур-Султане – ТРЦ MEGA Silk Way; в Алматы – ТРЦ MEGA Alma-Ata, ТРЦ MEGA Park
Общая коммерческая площадь: 209,2 тыс. кв. м

Нурлан Смагулов (№11 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) является единственным собственником сети ТРЦ MEGA, в которую входят MEGA Alma-Ata и MEGA Park в Алматы и MEGA Silk Way в Нур-Султане. В 2020 году выручка сети составила 19,3 млрд тенге, что на 34,3% меньше, чем в 2019-м. Снижение выручки, по информации компании, связано с локдаунами, во время которых ТРЦ не взимали арендную плату.

В апреле 2021 года в ТРЦ сети MEGA были открыты пункты вакцинации, в которых было провакцинировано более 150 тыс. человек. В июне MEGA Silk Way был признан лучшим казахстанским объектом в сфере ретейла и досуга на международном конкурсе Asia Pacific Property Awards. Также этот ТРЦ номинирован на звание лучшего проекта в Азии и Тихоокеанском регионе в категории Retail Development. Итоги премии будут подведены в декабре 2021 года.


   2. Тимур Кулибаев

Предполагаемая выручка: 11,1 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Mercury Properties»
Объекты: в Нур-Султане – доли в ТРЦ «KeruenCity Астана», в ТРЦ Keruen, в Talan Gallery, БЦ Emerald Tower, БЦ «КМГ», БЦ «МБЦ», БЦ «Лукойл», БЦ Marden, БЦ «Вега»; в Алматы – доля в МФК Almaty Towers, включая SmArt.Point Almaty, ТРЦ «Спутник», ТРЦ Moskva, БЦ Baykonyr, БЦ на Абылай хана, 77, Чайковского, 95, и Назарбаева, 130, по 50% в ТРЦ Globus, БЦ Globus, ТРЦ Promenade, ТЦ «Аэровокзал», БЦ «Стандарт», доли в ТРЦ Forum Almaty, ТЦ Car City, ТЦ «Пассаж»; В Шымкенте – БЦ «Кайнар»
Общая коммерческая площадь: 266,4 тыс. кв. м

ТОО «Mercury Properties», которое принадлежит Тимуру и Динаре Кулибаевым (оба – №5 рейтинга богатейших), – крупнейший инвестиционный холдинг в сегменте коммерческой недвижимости Казахстана. В его управлении находятся объекты общей площадью более 1 млн кв. м (торговые/ торгово-развлекательные центры, бизнес-центры, гостиницы и склады). По итогам 2020 года выручка ТОО «Mercury Properties» от объектов в трех крупнейших городах составила 11,1 млрд тенге.

В августе текущего года компания приобрела 100% алматинского ТРЦ Moskva. Кроме того, семья владеет долей в Talan Gallery, расположенной в столичном Talan Towers.

В портфеле компании также есть активы в Актау – БЦ «Звезда Актау», доли в БЦ «Выставочный центр», БЦ «Тениз», ТРЦ «Астана»; в Актобе – 50% в ТРЦ «KeruenCity Актобе»; в Атырау – БЦ «Каспий» и ТЦ Baizaar Mall.


   3. Серик Тульбасов

Предполагаемая выручка: 10,58 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: TS Development,
Real Estate & Construction Group, TS Development Shymkent
Объекты: в Алматы – ТРЦ Dostyk Plaza; в Шымкенте – ТРЦ Shymkent Plaza
Общая коммерческая площадь: 80,8 тыс. кв. м

Серик Тульбасов (№45 рейтинга богатейших) владеет ТРЦ Dostyk Plaza в Алматы, запущенным в 2014 году, и ТРЦ Shymkent Plaza, который был открыт в конце 2016-го. За 2020 год выручка от объектов составила 10,58 млрд тенге.

Кроме собственных ТРЦ, TS Development осуществила другие проекты в сфере коммерческой недвижимости, такие как алматинские БЦ «Кен дала», ТРЦ «Спутник», ЖК «Аэлита», Bukhar Zhyrau, коттеджный городок «Crystal Air Алматы», а также атырауский БЦ Atyrau Plaza.


   4. Айдын Рахимбаев

Предполагаемая выручка: 7,5 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «BI Property»
Объекты: в Нур-Султане – БЦ «Номад», БЦ «Аффари», БЦ «Байтерек», БЦ Noble, БЦ «Лазурный», ТРЦ Green Mall, БЦ Green Tower, офисные помещения в отеле Hilton Astana, БЦ «Аура» и БЦ Centro
Общая коммерческая площадь: 121,7 тыс. кв. м

Айдын Рахимбаев (№13 рейтинга богатейших) – крупнейший акционер холдинга BI Group, в состав которого входит девелоперское подразделение BI Property, основанное в 2014 году для управления объектами коммерческой недвижимости.

В 2020 году был введен в эксплуатацию БЦ Centro (коммерческая площадь 18 052 кв. м) в столице. Бизнес-центр в данное время заполнен на 90%. В декабре прошлого года в Туркестане состоялось открытие отеля Hampton by Hilton Turkistan на 120 номеров.


   5. Александр Белович

Предполагаемая выручка: 7,1 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: корпорация Bazis-A
Объекты: в Нур-Султане – БЦ Q, БЦ Q-2, БЦ «На Водно-зеленом бульваре», БЦ Millenium; в Алматы – БЦ «Нурлы Тау», бизнес-центр «Легур»
Общая коммерческая площадь: 87,5 тыс. кв. м

Александр Белович (семья Беловичей – №12 рейтинга богатейших) совместно с сыном Павлом владеет строительной корпорацией Bazis-A.

Бизнесмен – председатель комитета строительства и ЖКХ президиума НПП «Атамекен».


   6. Булат Утемуратов

Предполагаемая выручка: 6,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Global Development
Объекты: в Нур-Султане – Talan Towers, БЦ «Жартас»; в Алматы – БЦ Park View Tower, БЦ Prime Business Park
Общая коммерческая площадь: 58 тыс. кв. м

Булату Утемуратову (№4 рейтинга богатейших) принадлежат ТРЦ и БЦ Talan Towers Offices, управляемые Global Development. В проект было инвестировано $430 млн. Общая площадь застройки Talan Towers – 120 тыс. кв. м, из них 46 тыс. кв. м относятся к ТРЦ и БЦ.

Также в портфеле у девелопера находятся алматинские БЦ Park View Tower, БЦ Prime Business Park и столичный БЦ «Жартас».


   7. Семья Мукашевых

Предполагаемая выручка: 5,57 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Eurasia RED
Объекты: в Алматы – молл «Апорт», БЦ SAT Business
Общая коммерческая площадь: 152 тыс. кв. м

Семье Мукашевых (№33 рейтинга богатейших) принадлежит девелоперская компания Eurasia RED, в портфеле которой – бизнес-центр SAT Business и молл «Апорт».

На территории молла «Апорт» расположен семейный парк развлечений Funky World (5000 кв. м), крупнейший в стране всесезонный Miami aquapark & SPA, аквапарк Hawaii. В феврале текущего года запущено мобильное приложение Mall Aport.


   8. Кайрат Боранбаев

Предполагаемая выручка: 4,1 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: компания по управлению активами «Алмалы»
Объекты: в Алматы – ТРЦ Esentai Mall, БЦ Esentai Tower, ТРЦ «Алмалы»
Общая коммерческая площадь: 32 тыс. кв. м

Кайрат Боранбаев (№14 рейтинга богатейших) на паритетных началах с Сержаном Жумашовым владеет БЦ Esentai Tower и ТРЦ Esentai Mall. Также бизнесмен является единственным собственником подземного ТРЦ «Алмалы» общей площадью 25 тыс. кв. м на площади Республики.

В сентябре 2020 года завершилась реконструкция наземной площади «Алмалы» с территорией 14 тыс. кв. м, основной целью которой было усиление сейсмического пояса. Организованы детская игровая зона и крытый амфитеатр. Сам ТРЦ с августа 2017 года находится на реконструкции.


   8. Сержан Жумашов

Предполагаемая выручка: 4,1 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Capital Partners
Объекты: в Алматы – ТРЦ Esentai Mall, БЦ Esentai Tower
Общая коммерческая площадь: 32 тыс. кв. м

Сержан Жумашов – мажоритарный владелец девелоперской компании Capital Partners (40% – у турецкого бизнесмена Бурака Оймена). Владеет долями в ТРЦ Esentai Mall и БЦ Esentai Tower. Кроме того, Capital Partners реализовала такие проекты, как БЦ AFD и БЦ CDC в Алматы, БЦ «Метрополис» и ТРЦ «Метрополис» в Москве.


   10. Габит Бейсенбаев

Предполагаемая выручка: 3,8 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Grand Park Ltd», АО «С.А.С.»
Объекты: в Алматы – ТРК Grand Park, ТЦ «Армада», ТЦ «Золотой базар»
Общая коммерческая площадь: 165,1 тыс. кв. м

Габиту Бейсенбаеву и его семье принадлежат крупнейший в стране торгово-развлекательный комплекс Grand Park общей площадью 250 тыс. кв. м, часть масштабного торгового комплекса «Армада» общей площадью 100 тыс. кв. м, а также ювелирный гипермаркет «Золотой базар» площадью 8500 кв. м.


Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на портал Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

При поддержке: Scot Holland | CBRE, Homsters.kz

Фотографы: Андрей Лунин, Владимир Шаповалов, Вадим Соловьёв, Иван Беседин, Максим Золотухин, Никита Басов

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
3255 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторах:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить