Как купить, а не «купиться»
Советы покупателям коммерческой недвижимости
Вы решили приобрести коммерческую недвижимость для офиса, магазина или организации другого бизнеса? Тогда следует запомнить ряд несложных правил, которые позволят вам приобрести актив, а не «головную боль» и непредвиденные расходы.
Правило № 1. Проверяем правоустанавливающие, идентификационные и иные документы на недвижимость.
Для более простого понимания того, о чем пойдет речь в этой статье давайте раскроем значение нескольких терминов.
· Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого возникают, изменяются и (или) прекращаются права на недвижимое имущество (например, договор купли-продажи, дарения, решение суда и т.д.);
· Идентификационный документ на земельный участок – это документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, такие как местонахождение, границы, кадастровый номер, площадь земельного участка и т.п. (например, акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право временного возмездного землепользования (аренды) и т.д.;
· Технический паспорт – это документ установленной формы, содержащий технические и идентификационные характеристики строения.
Что же означает, проверка таких документов? А означает она следующее.
Во-первых, эти документы должны быть у продавца. И, в первую очередь, правоустанавливающий документ. Если он отсутствует, это значит, что продавец не является собственником данного объекта и не имеет права его продавать. Более того, из содержания правоустанавливающего документа должно быть абсолютно понятно, что именно этому продавцу (единолично) принадлежит именно этот объект.
Во-вторых, правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в министерстве юстиции, о чем на самом правоустанавливающем документе проставляется штамп регистрации и гербовая печать органа регистрации.
В-третьих, при проверке документов сопоставьте данные, указанные в правоустанавливающем документе, с данными, указанными в идентификационном документе и техническом паспорте. В случае не совпадения этих данных нотариус и/или регистрирующий орган может отказать в регистрации вашего договора купли-продажи.
Важно! Если правоустанавливающим документом продавца является судебное решение, то вам необходимо привлечь юриста для анализа судебного решения на предмет возможной его отмены (в будущем). При отмене этого судебного решения вы можете остаться и без денег, и без недвижимости.
Правило № 2. Проверяем наличие обременений.
Обременениями недвижимого имущества могут быть его арест, залог, сервитут и т.д. Справку о наличии или отсутствии обременений можете получить вы, продавец или нотариус в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи. Желательно проверить наличие или отсутствие обременений не только в настоящее время, но были ли обременения в прошлом, по всем предыдущим сделкам. Эта информация поможет вам взвесить риски совершения сделки, а также понять, нужна ли вам более «глубокая» проверка этого объекта недвижимости с привлечением юриста.
Правило № 3. Проверяем наличие перепланировок строения.
Все просто: сверяем план объекта, указанный в техническом паспорте, с реальной планировкой внутри объекта. Лучше привлечь специалиста, который сделает это более точно. Процедура эта необходима, в первую очередь, для того, чтобы у вас не возникло непредвиденных расходов на узаконение перепланировки. Достаточно часто владельцы коммерческих помещений производят перепланировку, которая категорически запрещена строительными нормами. Результатом ее может стать «слабость» конструкции всего здания.
Правило № 4. Проверяем полномочия продавца.
Сверяем данные о собственнике, указанные в правоустанавливающем документе, с данными из документа, удостоверяющего личность (паспорт, удостоверение личности). В случае, если на момент приобретения продавцом этой недвижимости последний состоял в браке, необходимо согласие другого супруга на совершение сделки.
Если недвижимость принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности, то продавец обязан предложить сначала другим дольщикам купить объект, и только в случае отказа этих дольщиков он имеет право продать объект вам.
Не рекомендую совершать сделку, если продавец действует по доверенности. Слишком уж много подделок и мошеннических схем, проворачиваемых с помощью доверенностей, встречалось в моей практике. Просто не советую.
Правило № 5. Проверяем качество строения.
Как же это сделать, спросите вы. Достаточно сложно, но можно, особенно если вы покупаете помещение в «новостройке». Самым правильным будет привлечь инженера-строителя с большим опытом работы, который сможет, изучив документы и проведя визуальный осмотр объекта, выдать вам свое заключение. Конечно, дефектов в скрытых работах он не выявит, а вот существенные, визуальные дефекты найдет.
Правило № 6. Проверяем наличие оплат по коммунальным и иным платежам.
Попросите продавца предоставить последние квитанции за текущий или предыдущий месяц с отметкой банка об их оплате. Многие пренебрегают этим правилом, а зря. Зачастую долги по коммунальным платежам и платежам на содержание строения составляют весьма внушительную сумму, на которую вы можете уменьшить размер выплачиваемых продавцу денег, конечно же, договорившись с ним.
Вот, в общем-то, и все. Напоследок дам вам еще несколько рекомендаций. Помимо общих условий, которые включит в договор любой нотариус, укажите подробные характеристики иного имущества, продаваемого вместе с недвижимостью. Это нужно сделать, чтобы у продавца не возникло в будущем желания потребовать от вас вернуть его.
Ну, и самое главное: фиксируйте факт передачи денег продавцу. Лучше это делать путем перечисления денег через банк на счет продавца. Так вы всегда сможете доказать факт оплаты недвижимости.
