Управляющая компания «Marden Property» выходит на рынок облигаций

Компания Marden Property, которая управляет крупным портфелем коммерческой недвижимости в Казахстане, выходит на долговой рынок. Marden Property зарегистрировала облигационную программу на $100 млн. Первый транш — $10 млн, бумаги ориентированы на розничных инвесторов. Торги откроются 11 сентября 2025 года на KASE. Через два года компания планирует создать инвестиционный фонд недвижимости — REIT. Об этом представители компании рассказали 9 сентября на «Дне эмитента» на KASE.

Как заинтересовать инвесторов

АРРФР зарегистрировало облигационную программу Marden Property 2 июля 2025-го. «Более пяти лет мы аудируемся компанией E&Y, все бизнес-процессы у нас прописаны, поэтому регулятору было легко нас проверить и понять, что мы готовы к выходу на долговой рынок», — сразу же пояснил основатель Marden Property Жулдыз Какенов. Андеррайтером для нового эмитента выступает Alatau City Invest. Бумаги будут обращаться на Казахстанской фондовой бирже два года.

Для начала компания намерена привлечь инвестиции через размещение облигаций на $10 млн. Стоимость одной бумаги — $10 (расчет — на массового инвестора). В качестве валюты выбран доллар. «Мы выпускаем облигации в долларах по совету нашего основного андеррайтера: спрос на «американца» имеется, ставки по депозитам в инвалюте — 1%. Поэтому наши долларовые облигации со ставкой 10% будут интересны инвесторам», — уверен генеральный директор Marden Property Адильбек Асаинов. Выплаты по купону предполагаются раз в месяц. «Мы сами получаем доход от недвижимости ежемесячно, поэтому с такой же периодичностью можем платить нашим инвесторам», — говорит спикер.

В компании предоставили финансовые показатели. За первое полугодие 2025-го компания получила 3,07 млрд тенге выручки, 113 млн тенге чистой прибыли, EBITDA сложилась на отметке 125 млн тенге.

Marden Property на протяжении пяти лет проходит аудит и планирует получение кредитного рейтинга, что будет способствовать дальнейшему повышению прозрачности бизнеса и укреплению доверия со стороны инвесторов.

«Переиграть» депозиты

Следующим шагом для Marden Property станет создание инвестиционного фонда недвижимости — REIT. Этой идеей Жулдыз Какенов вдохновился несколько лет назад во время учебы за границей. «Во всем мире REIТы считаются надежным инструментом, потому что в их портфеле — коммерческая недвижимость. Мы поставили себе цель — создать фонд на $100 млн. Поэтому и зарегистрировали облигационную программу на эту сумму, —говорит спикер. — Идея в следующем: инвесторы покупают наши облигации, мы на привлеченные средства покупаем объекты недвижимости в наш фонд, который так же будет называться Marden, потому что компания называется в честь моего отца, и мои дети носят фамилию Марден», — говорит основатель компании, он верит в свой бизнес и «подсмотрел» идею с фамилией у Олега Тинькова.

В течение двух лет Marden Property планирует приобрести на привлеченные $100 млн 15-20 торговых и бизнес-центров по всему Казахстану. По пяти объектам уже есть договоренности и предварительные соглашения.

Первый кандидат в REIT — Деловой дом «Алма-Ата» на правом берегу в Астане, первый транш облигаций выпускается в том числе для покупки этого объекта. Marden Property управляет им определенное время и уже частично его выкупила (в общей сложности там 17 собственников, с ними уже заключены предварительные договора купли-продажи). По словам Какенова, стоимость этого объекта в два раза перекрывает риски того, что облигации необеспеченные. «Де-юре облигации действительно не обеспечены, но де-факто за ними «стоит» объект коммерческой недвижимости, который стоит вдвое дороже: облигации — 5 млрд тенге, недвижимость — 10 млрд тенге», — поясняет основатель компании. Деловой дом «Алма-Ата» 2008 года постройки включает две части — двухэтажный торговый центр и офисное здание в 11 этажей. Общая площадь — 25,5 тыс. кв. м. Marden Property планирует увеличить здесь парковку (ее хотят построить на месте близлежащих домов, предварительно выкупив их).

По словам управляющего этим объектом Асхата Ахметова, коэффициент GLA — соотношение пригодной для аренды и общей площади — составляет здесь 75%. «Это означает, что большая часть здания используется эффективно», — комментирует эксперт. По его данным, за первое полугодие 2025-го объект заработал 311 млн тенге чистой прибыли (прогноз до конца года — 629 млн тенге), EBITDA за этот же период составила 392 млн тенге (до конца года ожидается 889 млн тенге).

Строить недвижимость Marden Property не планирует (слишком долгий цикл — минимум два года), продолжает Жулдыз Какенов, и будет, по его словам, покупать для REIT только готовые объекты, причем компанию интересует недвижимость класса «В», не «А» и не «А+». «Класс «В» более понятный, рыночный, живой. В таких объектах высокая загрузка и по Алматы, и по Астане. Мы будем покупать как можно более проблемные объекты — с недозагрузкой, со сложностями с арендаторами, проблемами с инженерными сетями. Почему? Потому что, во-первых, они дешевле, во-вторых, на них можно больше заработать, больше прирасти. Будем «раскачивать» и улучшать их за счет нашего профессионализма», — говорит Какенов.

Крупный управляющий

Marden Property работает на рынке уже 19 лет. В 2006-м она взяла в управление свой первый объект — бизнес-центр в Астане. В 2016-м начала расширять географию присутствия и «пустила корни» в Алматы, Актау, Шымкента и Атырау. Сейчас в портфеле компании — 81 объект в 17 городах Казахстана, общая площадь под управлением — 700 тыс. «квадратов». «Поле», в котором компания работает, — это офисная и торговая недвижимость, с 2023-го она осваивает новые сегменты — «образовательную» недвижимость, автоцентры, склады. В числе клиентов — Ozon, Lemana Pro, NCOC, Евразийский банк, БЦК, Astana Motors, торговые центры «Москва», «Спутник» в Алматы, «Звезда Актау» и т. д. В числе ключевых услуг — управление арендными отношениями, заполнение площадей, техническая эксплуатация, клининг. Дополнительное направление — construction. Компания выполнила более 100 тыс. кв. м ремонтных работ.

В 2019-м Marden Property запустила ERP-систему Marden 365 собственной разработки и мобильное приложение: единая цифровая экосистема объединила CRM, управление заявками, техническое обслуживание и электронный документный оборот.

С 2012-го в Marden Property внедряют философию «Кайдзен». В 2015-м компания победила в номинации «Лучшая управляющая компания» Crew Awards и с тех пор многократно становилась лауреатом этой профессиональной премии в сфере недвижимости.