Как семья Мукашевых развивает современный ретейл в пригородах

Проекты, подобные моллам Aport, становятся катализаторами развития соседних территорий, считают бизнесмены

Неизгладимое воспоминание юности – шопинг на знаменитой алматинской «барахолке». Вместе с мамой добирались на двух автобусах, ныряли в толпу, покрепче прижимая сумки, ходили вдоль рядов выстуженных морозом или раскаленных июльским зноем контейнеров и за сооруженными на скорую руку ширмами примеряли нехитрые обновки, модные в начале 1990-х…

По мере того как в южной столице открывались торговые центры – сначала на базе переформатированных советских универмагов, а потом в виде объектов современного ретейла с международными брендами, – большая часть горожан окончательно и бесповоротно сделала выбор в пользу цивилизованного формата торговли. Но жители пригородов Алматы по-прежнему ездили за покупками на «барахолку» – в значительной мере из-за отсутствия комфортных ТРЦ, расположенных неподалеку.

Отстающий пригород

Современный формат ретейла пришел в пригородные поселки, райцентры и отдаленные районы Алматы в сентябре 2009 года, когда на выезде из мегаполиса, по проспекту Райымбека, компания Eurasia RED (от англ. Real Estate Development) открыла первую очередь молла Aport площадью 50 тыс. кв. м. В 2012-м состоялось открытие второй очереди площадью 25 тыс. кв. м, а в 2018-м к двум имевшимся добавили третью очередь.

В минувшем октябре в восточной части Алматы, на Кульджинском тракте, на площади 150 тыс. кв. м открылся молл Aport East. Этого события не один год ждали рынок коммерческой недвижимости и жители близлежащих пригородов, в частности Талгара и Иссыка. Да и горожане, проживающие в восточной части южной столицы, в районах, до сих пор не избалованных обилием торговых центров современного формата.

«Когда мы только начали строительство на 14-м километре трассы Алматы – Бишкек, вокруг были лишь поросшие камышами поля да многокилометровая автомобильная пробка. С нуля, можно сказать, в чистом поле реализовали и проект на Кульджинке. Некоторые сомневались в успехе нашей затеи с развитием регионального формата цивилизованного ретейла, нацеленного на обслуживание не только отдельного района города, но всей алматинской агломерации, включающей пригороды. Время показало, что мы сделали верную ставку, заняв нишу, в которой никого из игроков рынка не было раньше, да и по сей день нет», – говорит генеральный директор Eurasia RED 46-летний Ерлан Мукашев.

Во время своей поездки в Канаду в 2000 году он загорелся идеей создания не просто торгового центра, куда люди могли бы приходить за покупками, а огромного молла, совмещающего торговый и развлекательный форматы.

«В канадском Эдмонтоне я впервые увидел West Edmonton Mall, самый крупный торговый центр Америки, его площадь превышала 400 тыс. квадратов. Меня просто поразило, как под одной крышей удалось собрать огромное разнообразие магазинов, направленных на обслуживание сегмента массмаркет, разный формат для отдыха – семейный парк развлечений, кинотеатр и даже работающий круглый год аквапарк. Тогда и появилась идея применить в Алматы концепцию регионального лайфстайл-молла, объединяющего шопинг и пространство для проведения досуга», – рассказывает собеседник.

Реализации амбициозных планов во многом способствовало сотрудничество с международной консалтинговой компанией Colliers International. Компетенции экспертов по предоставлению услуг в сфере коммерческой недвижимости сослужили хорошую службу Eurasia RED еще при подборе пула арендаторов для бизнес-центра, построенного компанией в Алматы в 1990-х. В начале 2000-х компания заказала специалистам британского офиса Colliers International исследование, результаты которого позволили бы понять, примет ли местный рынок проект, подобный канадскому, и помогли бы определить наиболее перспективные для развития города направления. Эксперты пришли к выводу, что мегаполис будет развиваться в западном и восточном направлениях, и в 2007 году Мукашевы приобрели два участка земли – один на западной границе города, в Иргелийском сельском округе, а второй – на востоке, по Кульджинской трассе.

Фото: © Андрей Лунин

На протяжении многих лет западная часть мегаполиса заметно опережала восточную с точки зрения развития цивилизованного ретейла, перекос наблюдается до сих пор. Во многом это связано с тем, что жители Алматинской агломерации поначалу более активно переезжали в западную часть города и ближайшие пригороды, о чем наглядно свидетельствовал и рост транспортных потоков на этом направлении. В то же время восточная окраина отставала в развитии качественной дорожной инфраструктуры: ни Талгарская, ни Кульджинская трассы в своем прежнем виде не были рассчитаны на значительный рост транспортных потоков. После того как построили Восточную объездную дорогу, БАКАД, развязку на пересечении Кульджинской трассы и улицы Бухтарминской, ситуация улучшилась, и многие жители Алматы и области переезжают в восточные районы, тем более что там – не без участия проекта Aport East – проложены инженерные коммуникации. По словам руководителя Eurasia RED, с подведением электросетей очень помог акимат Алматы, строительство водовода, телекоммуникационных и канализационных сетей, дорог велось за счет компании.

Дорога к брендам и покупателям

Проекты, подобные моллам Aport, во всём мире становятся катализаторами развития соседних территорий. «Мы видели, как работает взаимосвязь развития объектов цивилизованного ретейла и прилегающих к ним районов в США, Канаде, Милане и его пригородах. Вокруг первого молла Aport уже построены новые микрорайоны – три миллиона квадратных метров жилья, дороги. Конечно, можно было сконцентрироваться на развитии в центре Алматы, но тогда там были бы гигантские пробки – и по-прежнему никакой инфраструктуры на окраинах. Мы задали верный тренд на развитие полицентричности, в этом заключается концепция наших моллов – создание качественной инфраструктуры для жителей прилегающих спальных районов и пригородов. Им не обязательно ехать в центр, если рядом есть всё необходимое для комфортной работы и досуга, кто-то даже открывает офисы не в городе, а рядом с домом. Но, конечно, этому предшествовала серьезная аналитическая командная работа», – комментирует Мукашев.

Не меньших усилий потребовало и привлечение ретейлеров с мировым именем. Eurasia RED привела на отечественный рынок более 100 глобальных брендов категории массмаркет, в том числе DeFacto, LC Waikiki, Kotton, NewYorker, Sinsay, Mohito, Reserved, House, Cropp, Ostin, Sman, и для многих из них в начале 2000-х наша страна была настоящей terra incognita. Приходилось объяснять, что Казахстан – цивилизованный рынок с платежеспособным населением, здесь есть современные торговые центры и профессиональные команды, способные их обслуживать. Многие из этих брендов сделали колоссальную выручку в первые дни после открытия и стабильно чувствуют себя на местном рынке сегодня. В последнее время, делится наблюдениями Мукашев, вырос интерес со стороны российских брендов, многие международные ретейлеры переводят свои штаб-квартиры в Казахстан, что на руку местному рынку.

Серьезные усилия потребовались и на то, чтобы привлечь покупателей: жители пригорода привыкли покупать одежду и обувь на «барахолке» и были уверены, что там и выбор больше, и цены ниже. «Когда мы начинали работать, охват нецивилизованным форматом торговли был слишком широк, и на то, чтобы сломать стереотипы, показать, что покупки можно делать в комфортных условиях и по доступным ценам – у нас они совершенно точно ниже, чем на базарах, потребовалось время. Можно оставить машину на бесплатном паркинге, примерить выбранные вещи в удобной примерочной, а не на куске картона, официально вернуть не подошедший товар, а сделав покупки, всей семьей пойти в кафе, аквапарк или в кино», – отмечает преимущества цивилизованного шопинга руководитель Eurasia RED. Кстати, оплату парковки в Aport не вводят принципиально: посетители, проводящие в молле не один час, должны спокойно отдыхать, не задумываясь, нужно ли оплатить дополнительное время парковки и не слишком ли высокой будет оплата.

За прошедшие с момента открытия первого Aport 14 лет потребитель изменился, делится наблюдениями бизнесмен, и дело не только в том, что цивилизованный ретейл уже давно перестали воспринимать как формат, рассчитанный исключительно на людей состоятельных. Покупатели стали более взыскательными, научились ориентироваться в брендах, выбирать наиболее подходящие им по соотношению цены и качества, появилось понимание того, что такое сезонная коллекция, в какое время начинаются скидки. Всё меньше становится импульсивных покупок, но растет количество покупок лояльных, и над этим в одной связке работают команды развития и маркетинга моллов Aport.

Сегодня Aport на проспекте Райымбека ежемесячно посещают более 1 млн человек, 60% из которых – горожане, а 40% – жители пригородов. Абсолютное большинство посетителей проживает в 30-минутной транспортной доступности от молла. Ожидается, что такой же поток посетителей примет Aport East. По словам Мукашева, в планах Eurasia RED запустить шаттлы, курсирующие между моллом и расположенным в десятиминутной транспортной доступности от него Международным аэропортом Алматы.

Фото: архив пресс-службы

Частыми гостями, особенно в период летних каникул, становятся туристы из регионов. Популярность среди жителей и гостей мегаполиса, считает собеседник, первый молл снискал благодаря продуманной концепции. Во-первых, Aport изначально ориентировался на сегмент массмаркета, то есть на потенциально самую широкую аудиторию. Здесь нет премиальных брендов, зато демократичный сегмент представлен 250 магазинами, доступными брендами общепита. Во-вторых, посетителей привлекает концепция лайфстайл-молла, где можно не только сделать покупки, но и провести семейный досуг: посмотреть фильм в кинотеатре, отдохнуть во всесезонном аквапарке Hawaii, комплексе Miami aquapark & SPA, найти развлечения для детей разных возрастов в парках развлечений Funky World и Funky Town. Соотношение торговой и развлекательной составляющей в молле на Райымбека выглядит следующим образом: 50% приходится на шопинг, 35% – на развлечения, 15% – на посещение фудкорта. «На наш взгляд, это оптимальный расклад, позволяющий найти занятие по интересам для всех членов семьи, особенно если учесть, что большинство наших посетителей – молодые люди чуть старше 30 лет, у которых с учетом динамичного темпа жизни остается мало времени на то, чтобы побыть с семьей и детьми», – считает Мукашев.

Идём на восток

Такое же соотношение шопинга и развлечений планируется выдержать в Aport East, концепция которого также направлена на обслуживание сегмента массмаркет. В молл на Кульджинке команда Aport привела крупного российского оператора в сегменте косметики и парфюмерии «Л'этуаль», сеть спортивной одежды и обуви SPX, молодежный мультибрендовый магазин обуви Super Step, магазин товаров для дома Kuchenland. В Aport East открываются флагманские магазины всех семи брендов группы Inditex – Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, Zara Home. В новом концепте на площади 4395 кв. м открылся Magnum Super нового формата.

Компания Kinoplexx совместно с Halyk Bank открывают 16-зальный Halyk IMAX Kinopark 16 площадью 10 000 кв. м, оснащенный самым большим в СНГ экраном IMAX. На площади в 7000 кв. м открылся самый большой в регионе семейно-развлекательный парк Funky Planet с аттракционами и игровыми автоматами, развивающими активностями, ориентированными на детей всех возрастов. На 1 июня намечен запуск второй очереди Aport East с аквапарком Sanremo Resort&Spa общей площадью 30 000 кв. м, рассчитанным на 4300 гостей. На территории, отведенной под фудмолл, разместилось более 50 современных кафе и ресторанов.

Как отмечает Мукашев, опыт работы над проектом первого молла позволил избежать многих ошибок, в частности оптимизировать затраты на строительство, наняв компании, специализирующиеся на отдельных видах строительных работ и выдерживающие все требования, которым должен соответствовать объект ретейла. Открытие Aport East пришлось отложить из-за пандемии, но во многом она сослужила и хорошую службу.

«Как говорится, всё, что ни делается, – к лучшему. Поневоле появилось время на доработку проекта, мы несколько раз меняли архитектуру, дизайн, устранили шероховатости, доработали замечания, обеспечили заезд транспорта не только со стороны Кульджинской трассы, но и с улицы Бухтарминской. В первоначальном проекте не значился кинозал IMAX, планировалось отвести меньше места под фудмолл и парк развлечений. В итоге, на мой взгляд, мы получили лучший вариант с точки зрения концепции, пула арендаторов и архитектурных решений – к слову, архитектурный проект выполнила французская компания L’Espace Architectural, с которой мы сотрудничаем с 2007 года и в портфеле которой имеются проекты торговых центров, построенных в Москве и городах Европы», – комментирует бизнесмен.

Что касается финансовой составляющей, то, не озвучивая стоимость проекта Aport East, руководитель Eurasia RED говорит, что новый проект исполнен при поддержке Halyk Bank и фонда «Даму». По показателям посещаемости и товарооборота в нынешнем году Aport вернулся к допандемийному 2019-му и даже обогнал его. На сегодняшний день молл на Райымбека заполнен на 99%, в молле на Кульджинке еще накануне открытия заполняемость превысила 95%, так что впору задуматься о строительстве третьей очереди – команда заинтересована в развитии арендаторов, и от того, насколько комфортно они себя чувствуют, зависит благополучие бизнеса, а значит, и людей, занятых в этом бизнесе. В штате каждого из моллов работают 5000 сотрудников, многие из которых живут в близлежащих районах, так что открытие Aport способствовало не только развитию инженерной и строительной инфраструктуры Алматинской агломерации, но и социально-экономическому росту. К слову, свою команду, в которой многие сотрудники, от техперсонала до топ-менеджмента, трудятся не один год, генеральный директор считает главным активом Eurasia RED и одним из главных факторов успешной работы проектов.

Фото: архив пресс-службы

«Нередко приходится слышать упреки в свой адрес: мол, открываете очередной торговый центр… Хотелось бы отметить, что мы уделяем внимание и благотворительности, и образовательным инициативам, и поддерживаем возрождение яблонь сорта «апорт» – символа Алматы, в честь которого названы наши моллы. Мы делаем то, что умеем лучше всего, – строим торгово-развлекательные моллы, и если говорить глобально, то, не будь нас, не было бы и качественной индустрии ретейла, и семейного досуга в районах, где мы присутствуем, создаем рабочие места с зарплатой более высокой, чем в среднем по области. Таким образом мы вносим вклад в развитие региона, да и туризма тоже. Многие гости Алматы считают Aport одним из мест, где можно хорошо провести время», – резюмирует Мукашев.

По его словам, ландшафт современного алматинского ретейла сегодня представлен заведениями разного формата, каждый из которых найдет своего посетителя: это и районные торговые центры, куда можно наскоро забежать по пути с работы домой, и городские ТРЦ. Но в формате региона работает только Eurasia RED, и на то, чтобы пройти этот путь, у компании ушло 20 лет. Нет ли опасения, что по этому пути решит пойти и кто-то другой? Жить в зоне комфорта хорошо, считает Мукашев, но развитие конкуренции идет на пользу любому бизнесу. Eurasia RED работает в контакте с коллегами по рынку, игроки учатся друг у друга, рекомендуют друг другу новые бренды, приходящие на казахстанский рынок. Ведь по большому счету каждый из них заинтересован в том, чтобы цивилизованных торговых форматов становилось больше.

Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
Ошибка в тексте