«Первичка» vs «вторичка» в Казахстане: куда инвестировать в 2026 году

Цифровой срез: рынок голосует за «новое»

На май 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казахстана зафиксировалась на отметке 616 тыс. тенге. Вторичный рынок удерживает позиции чуть выше — около 630 тыс. тенге. Однако ключевым индикатором ликвидности здесь является не цена, а динамика роста.

«За последний год первичный рынок показал стремительный рост на 15%, тогда как вторичное жилье прибавило лишь 11–14%. Это четкий сигнал: современный покупатель больше не хочет платить просто за квадратные метры. Ему важны сервис, безопасность и технологичность объекта», — отмечает Дилара Абдрахманова.

Пенсионный ажиотаж: почему выросли изъятия?

Апрель 2026 года отметился резким всплеском активности по линии ЕНПФ. Объем изъятий на улучшение жилищных условий вырос на 33%, составив почти 67 млрд тенге за месяц.

Основные причины всплеска:

• Рост порогов: с 2026 года пороги минимальной достаточности выросли еще на 10%, что подтолкнуло граждан использовать остатки накоплений до ужесточения условий.
• Налоговые льготы: с 1 января ЕПВ освобождены от подоходного налога, что сделало этот инструмент выгоднее.
• Новые правила: теперь накопления можно направлять исключительно на погашение основного долга по ипотеке, исключая штрафы и просрочки.

Магия локации: эффект гентрификации

Ликвидность объекта на 50% зависит от инфраструктурного развития района. По наблюдениям эксперта, открытие новой школы или ветки метро автоматически поднимает стоимость актива на 7–10% выше среднерыночных показателей.

Особое место занимает «золотой квадрат» Алматы. Несмотря на возраст зданий, этот район остается дефицитным «антиквариатом», который всегда будет в цене из-за отсутствия свободных площадей под застройку.

Искусственный интеллект: конец эпохи догадок

Инвестирование в 2026 году окончательно уходит от интуитивного подхода к математическому. Использование ИИ-алгоритмов позволяет анализировать тысячи транзакций и предсказывать ROI (окупаемость) с точностью до 95%. Технологии позволяют инвесторам заходить в районы задолго до того, как они станут «новыми центрами».

Налоговая бдительность

Дилара Абдрахманова напоминает о важном изменении в законодательстве: если объект недвижимости находится в собственности менее двух лет, при перепродаже необходимо уплатить налог в размере 10% от прироста стоимости. Это делает спекулятивные сделки менее выгодными, переводя недвижимость в разряд долгосрочных и стратегических инвестиций.

Совет эксперта: «Если ваша цель — технологии и будущее, ориентируйтесь на проверенных застройщиков с сильными цифровыми решениями. Если нужен доход «здесь и сейчас» — ищите ликвидную вторичку в развитых районах, но закладывайте бюджет на аудит инженерных сетей и юридическую чистоту».