Недоступные метры: почему многие казахстанцы не могут решить квартирный вопрос

По данным Бюро национальной статистики, по итогам 2024 года в Казахстане введено в эксплуатацию 19,1 млн кв. м жилья. Всего было построено 173,9 тыс. жилищ. На многоквартирные дома пришлось 12,5 млн кв. м жилья (135 тыс. домов), на индивидуальные — 6,6 млн кв. м (38,9 тыс. домов).

В 2025 году объемы строительства жилья в стране обещают быть не меньшими, по крайней мере, на это всерьез рассчитывают и кабмин, и профильное министерство. Но как оценивают текущую ситуацию в строительной отрасли сами застройщики? Согласны ли они с наличием «мыльного пузыря» на рынке недвижимости? Что думают о разработке Строительного кодекса и принятии нового Налогового кодекса? Об этом и многом другом Forbes Kazakhstan поговорил с экс-депутатом Мажилиса Парламента РК (2012–2016), председателем Союза строителей Казахстана Талгатом Ергалиевым.

В урбанизации — будущее

Талгат, как вы оцениваете состояние строительной отрасли на сегодня?

— Строительная отрасль всегда будет развиваться, в каком бы состоянии ни была экономика. Государство, города, граждане нуждаются в жилье, школах, больницах, предприятиях, дорогах, инженерных сетях и так далее. Благодаря нам развиваются и смежные сектора — работают предприятия по выпуску стройматериалов, транспорт, склады, легкая промышленность, общепит… В общем, в строительной отрасли и сопутствующих секторах, зависимых от строительства, в Казахстане работает около 2 млн человек. И все они зарабатывают, платят налоги за счет строительства.

Если говорить сухими цифрами, то вклад нашей отрасли в экономику достаточно высок. Мы напрямую формируем около 5–6 % от общего объема ВВП. А если учитывать кумулятивный эффект, то, безусловно, наше влияние еще больше. Пожалуй, если убрать в сторону сырьевую часть экономики, мы являемся одним из ключевых элементов ее роста. И если говорить с этой точки зрения, то наша отрасль чувствует себя неплохо.

Давайте поговорим именно о строительстве жилья как об определенном показателе экономики. Мы все понимаем, что если наступает кризис, то он серьезно влияет и на темпы возведения жилых квадратных метров. Есть ли какие-либо признаки стагнации в этом секторе строительства?

— В последние несколько лет строители вводили в эксплуатацию по 17–19 млн кв. м жилья — это рекордные цифры. В этом (2025-м) году, думаю, мы снова построим около 19 млн кв. м, и, на мой взгляд, мы вряд ли как-либо заметно снизим темпы строительства домов в ближайшем будущем. Почему? Во всем мире, и в Казахстане в том числе, стремительными темпами продолжается урбанизация, рост населения городов. На сегодня, по официальным данным, доля сельского населения страны составляет около 37 %. В ближайшие 10 лет этот показатель снизится процентов до 15–20. Мы ожидаем, что Астана и Алматы увеличатся только благодаря внутренней миграции на миллион жителей каждый, в Шымкент переедут еще полмиллиона. Нельзя забывать и про другие регионы, областные центры, куда также происходит переток граждан из аулов или небольших городов. Соответственно, всем им понадобится новое жилье.

Плюс у нас высокий уровень молодого населения. Дети, родившиеся в 2000-х годах, уже сейчас активно создают семьи, и им также необходимы квартиры и дома. Так что, исходя из этих прогнозов, жилье в Казахстане будет особо востребовано. По большому счету нам и сегодня не хватает жилых квадратных метров.

Даже если мы насытим внутренний рынок недвижимостью, настанет черед массовой реализации программ по замене ветхого жилья. Уже сейчас в том же Алматы около полутора тысяч домов нуждаются в сносе — и это мы говорим только о старых каркасно-камышитовых двух-, трех-, четырехэтажных домах. Через какое-то время понадобится и снос старого, еще советского жилого фонда. Это неизбежно.

Думаю, что рано или поздно у нас в Казахстане возродится и строительство малоэтажных домов — вроде таунхаусов, коттеджей. К этому мы в конечном итоге придем. Так что работой казахстанские строители на ближайшие десятилетия будут обеспечены.

О «мыльном пузыре»

Вы отметили, что в стране ощущается дефицит жилья, притом что его вводят рекордными темпами. Некоторые эксперты считают, что, несмотря на массовую застройку, многие объекты заселяются не так активно, как хотелось бы строительным компаниям: жилье попросту слишком дорогое для части населения, нуждающегося в нем. И рано или поздно эта ситуация, когда застройщики не смогут реализовать построенную недвижимость из-за ее недоступности, может привести к банкротству самих компаний, что, в свою очередь, приведет к проблемам у банков, выдавших займы на строительство. Что вы думаете по этому поводу?

— «Мыльного пузыря» на рынке недвижимости нет. Те, кто об этом говорит, не разбираются в происходящем. На самом деле стоимость жилья у нас соответствует рынку, тем процессам, которые в нем происходят: у нас снижается курс тенге, длительное время наблюдается повышенный уровень инфляции, соответственно, растет стоимость строительных материалов, зарплат в отрасли и так далее. Однако даже в этом случае мы видим, что стоимость жилья за последние годы у нас выросла меньше уровня инфляции. Застройщики чувствуют рынок. Проблема не в том, что жилье дорогое, проблема в том, что у нас нет доступных финансовых инструментов для того, чтобы люди брали жилье в ипотеку. Во всем мире молодые семьи приобретают жилье через банковские займы, специальные программы, возможно, даже рассрочки. Лишь малый процент населения может позволить себе купить жилье, рассчитавшись за него сразу же.

Выход из сложившейся ситуации есть. Нужно помочь молодым семьям, нуждающимся в приобретении жилья. Необходимо запускать доступные для казахстанцев банковские продукты, различные программы. Вот запустили же «7–20–25» — и она прекрасно работала. Десятки тысяч семей смогли ею воспользоваться. И, возможно, это прозвучит популистски, но людям нужно поднимать уровень заработных плат, чтобы они могли воспользоваться этими программами. Надо поднимать благосостояние граждан, тогда они будут платить налоги, покупать товары, в том числе квартиры, технику и мебель для них… Нам для роста экономики нужны доступные кредиты.

То есть выход, по-вашему, простой: запустить доступные ипотечные программы, повысить уровень зарплат?

— Проблема гораздо глубже. Рост благосостояния также нужно обеспечить ростом всей экономики, ее производительности, баланса и так далее. Что касается ипотечных программ: сегодня у нас, по сути, активно работает только Отбасы банк, который входит в «Байтерек». Этот фонд, в свою очередь, контролируется правительством. И наши чиновники порой излишне занимаются регулированием, администрированием даже там, где это не нужно. Иногда их действия идут вразрез с рынком. А это происходит потому, что мало кто из них работал в «хозяйстве», «на земле», в том же строительстве. Нередко они не понимают, что происходит в реальных секторах экономики. А пока ты не поработаешь в этом сам или не вникнешь в проблемы, не сможешь принимать правильные шаги не то что для развития, но и для решения существующих трудностей. Я сам был депутатом Мажилиса и понимаю, о чем говорю. Нужно встречаться с бизнесом, разговаривать с ним.

Что вы конкретно рекомендуете?

— Реально разбираться в том, что происходит в экономике, в предпринимательском поле, то есть периодически встречаться с игроками отраслей. И исходя из этого принимать решения, как всем этим управлять. У нас часто законы идут вразрез с практикой. Некоторые законы по 20 лет не работают, а их пытаются как-то привести в соответствие с реальностью, внося изменения, дополнения, усовершенствования…

Например?

— Закон о долевом строительстве, который приняли в 2007 году. Каждый год его регулируют, что-то добавляют, убирают, но он так и не заработал. А мы получили проблему долгостроев. Таких законов много. Вспомним закон о госзакупках. Аналогичная история. Постоянно пытаются его усовершенствовать, но этот закон еще далек от идеала, хотя сейчас, при имеющихся цифровых возможностях, сделать его работающим гораздо проще. Поэтому я и убежден в необходимости открытого диалога между бизнесом и чиновниками. Однако последние часто избегают неудобных вопросов.

Нужны настоящие хозяйственники, которые знают ситуацию на местах. Например, такими были бывшие министры индустрии Бейбут Атамкулов и Каирбек Ускембаев, которые знали, о чем говорят, разбирались в реальном секторе экономики и честно говорили, чем государство может помочь, а чем — нет. И они не одни. Благодаря таким контактам вносилось, в том числе в строительную отрасль, много позитивных изменений. Я бы вообще рекомендовал назначать на руководящие посты в министерствах именно акимов, то есть тех, кто ежедневно занимается хозяйственными вопросами и знает реальное положение дел в регионах.

Оправданы ли цены на недвижимость?

Вернемся к теме стимулирования строительной отрасли различными программами. Вы не считаете, что они приводят к тому, что цены на недвижимость у нас растут?

— Нет. Я считаю, что у нас цены отражают реальную ситуацию в экономике. В Казахстане есть как недорогое жилье, так и, безусловно, жилье премиального сегмента. И у нас есть много компаний, которые специализируются именно на строительстве недорогой недвижимости. И вот этот класс жилья надо делать более доступным путем стимулирования экономики и введения различных программ.

Расходы нашего бюджета можно поделить на две части: на бюджетное развитие и на социальные расходы. 60–70 % бюджетных средств как раз уходят на «социалку» — пенсии, зарплаты госслужащим, здравоохранение и так далее. Оставшаяся часть — на развитие экономики. И тут нужно понимать, что расходы развития возвращаются государству в виде тех же налогов. Здесь каждый потраченный тенге в итоге возвращается государству в трехкратном размере. И строительство — это один из ярких примеров.

Вспомним реализацию программы «7–20–25». Ее запустили в 2018 году. Но она начала, по сути, работать только в 2020 году, когда компании, банки и население разобрались, как это все работает. То же самое с изъятием пенсионных накоплений — программу запустили в 2021 году, и мы увидели резкий прирост в строительстве. Это же все подтверждается цифрами. В 2020 году объем ВВП у нас был около $170 млрд, в 2021-м — $197 млрд, в 2022-м — $225 млрд, в 2023-м — $261 млрд, в 2024-м — $288 млрд, а в текущем году мы уйдем за $300 млрд. И вклад строительства в эти цифры очень существенный. А это последствия того, что были приняты правильные решения. Если стимулирования экономики не будет, то мы так и остановимся на $300 млрд и поставленной задачи по достижению планки к 2029 году в $450 млрд так и не достигнем. Все страны стимулируют свой рынок — Китай, США, Россия, Европа. Иначе наступает стагнация. Нам нужны доступные программы, нужны субсидии и дотации для нуждающихся в жилье. Это все приводит к росту экономики.

Законодательный контроль

Много говорится о проекте Строительного кодекса, который никак не могут принять, его сильно раскритиковали сами депутаты. Мы не торопимся с его принятием?

— Наоборот, он нам нужен уже очень давно. У нас в отрасли есть несколько законов, которые могут противоречить друг другу. Всю регламентацию нам нужно свести в один закон, кодекс. Со времен обретения независимости мы ссылаемся на старые советские нормативы, но время изменилось. И я говорю сейчас не о СНиПах, а о настоящем регулирований всей отрасли. Нужно прописать расстояние между домами, количество парковочных мест, зон отдыха, детских садов и школ на район, обустройство микрорайонов, строительство дорог и коммуникаций. И не только в городах, но и в селах, междугородных пространствах. Эти стандарты должны быть едиными для всей страны, чтобы и девелоперы, и местные органы власти их придерживались. Это давно назрело. Мы не должны отставать от общемировых стандартов. Мы должны идти в ногу со временем.

Вы согласны с новым Налоговым кодексом? Помимо всего прочего, чиновники напрямую говорят, что он позволит избежать дробления бизнеса, в особенности в строительстве.

— Я считаю, что новый кодекс не совсем удачный. В большей степени в связи с внедрением дополнительной нагрузки на малый бизнес в виде НДС. Цены будут расти, доходы — падать. Если климат для бизнеса останется некомфортным, предприниматели начнут уводить капиталы в другие страны, заниматься развитием бизнеса там. В Китае, например, малый бизнес практически не облагался налогами, и мы видим результат. Если мы хотим быть передовой страной и развивать рынок, МСБ нужно не зажимать, а делать привилегированным. Искать деньги нужно не за счет «ипэшников». Мы же сейчас на малый бизнес фактически вешаем двойную налоговую нагрузку. Предпринимателям придется как минимум вдвое увеличивать свои обороты, выручку, чтобы сохранить свой заработок на прежнем уровне. Рынок у нас не увеличился настолько, и что владельцу бизнеса придется делать? Поднимать цены.

Что касается борьбы с дроблением бизнеса в строительстве, то это не решает проблему. Компания покупает материалы с НДС, платит зарплату. Если она работает с «ИП-без-НДС», то не может принять этот налог к зачету и просто платит его. В итоге налог все равно выплачивается в бюджет, просто по другой цепочке. Налоговая нагрузка никуда не исчезает, это как закон сохранения энергии.

А уверенность властей в том, что в строительной отрасли много скрытых схем и уклонения от налогов, — это абсурд. Это опять же говорит лишь о том, что те, кто издает законы, не находятся в рынке и не разбираются в реальной ситуации. 90 % строительных компаний работают чисто и прозрачно. Нельзя из-за нескольких нарушителей принимать такие драконовские меры для всех и создавать образ алчных строителей. Это решение, основанное на чьих-то фантазиях, а не на фактах.

Вы, как экс-депутат Мажилиса, понимаете, почему была принята именно эта версия Налогового кодекса?

— Я понимаю первопричины — государству нужны новые источники пополнения бюджета. И считаю нынешнюю версию ошибочной. Нужно не вводить новые налоги, а улучшать администрирование и повышать контроль за сбором действующих налогов. Минфин попросту переложил с себя ответственность на бизнес. Я убежден, что были другие способы пополнить бюджет. Сложилось впечатление, что этот кодекс протолкнули лоббистские группы, защищающие свои интересы, а Минфин пошел по самому легкому пути — обложить налогом самых беззащитных, то есть простых предпринимателей. И это повлияет на эмоциональное настроение людей, а в перспективе нескольких лет может вылиться в массовое недовольство граждан.

Как бороться с точечной застройкой, о которой говорят и президент, и чиновники самых разных мастей?

— Проблема точечной застройки в крупных городах, таких как Алматы и Астана, известна всем. Решение лежит в строгом следовании Генеральному плану, который должен четко определять, где что можно строить: где сносить ветхое жилье, где разбивать парки, а где разрешено новое строительство.

Однако корень проблемы глубже. Люди строят точечно не от хорошей жизни. Чтобы эта практика прекратилась, государство должно активнее развивать комплексную застройку микрорайонов с готовой инфраструктурой: инженерными сетями, школами, детскими садами и парками. Сейчас бюджетное развитие инфраструктуры отстает от темпов рынка.

Проще всего обвинять во всем предпринимателей, но именно они создают дороги, электричество, дома и парки. Нужно ценить бизнес, а не зажимать его. Только около 20 % населения способны быть предпринимателями — это ценные «мозги» нации, их нужно беречь. Иначе мы их потеряем, и они переберутся в США, Китай, Россию, которые и так активно переманивают к себе талантливых специалистов и предпринимателей.