Что происходит с рынком коммерческой недвижимости Казахстана в 2025 году
Ввод новых торговых и бизнес-центров в перспективе не сильно изменит баланс спроса и предложения качественных коммерческих площадей
На рынке коммерческой недвижимости, как и в предыдущие годы, сохраняется спрос на качественные торговые и офисные площади. Переезд в Казахстан компаний из других стран, выбор удаленного или гибридного формата работы и, соответственно, востребованность коворкинг-пространств, изменения в цепочках поставок, торговых потоках и развитие электронной коммерции — все эти факторы по-прежнему оказывают влияние на рынок.
Вместе с тем в ближайшие годы, прогнозируют эксперты, сектор будет ориентироваться на повышение качества объектов и их технологичности. По данным компании Scot Holland | CBRE, заполняемость и офисных помещений классов А и B+, и качественных торговых площадей находится на уровне 95–100 %.
«Спрос на офисы класса A и B+ в Алматы и Астане продолжает расти. Компании все чаще выбирают помещения с готовым ремонтом и современной инженерией, чтобы сократить сроки въезда и избежать дополнительных затрат. ТРЦ все больше фокусируются не просто на продаже товаров, а на привлечении покупателей через развлечения, рестораны. Это происходит в основном из-за развития рынка e-commerce», — комментирует директор отдела офисной недвижимости Scot Holland | CBRE Фарида Кулькеева.
Офисы: когда спрос превышает предложение
По ее оценкам, совокупный объем наиболее качественных офисных площадей по итогам первого полугодия составил в Алматы 950 тыс. кв. м, в Астане — 650 тыс. кв. м. Данные компании IBC Real Estate свидетельствуют, что общее предложение офисной недвижимости в Казахстане составляет 2,6 млн кв. м, причем примерно половина этого количества сосредоточена в Алматы и Астане, средняя ставка аренды составляет 15,4 тыс. тенге за кв. м.
По данным Baker Tilli Qazaqstan Advisory, в Алматы ставка аренды офисов класса А/А+ увеличилась на 8 % и достигла 21,7 тыс. тенге за кв. м, в сегменте В/В+ темпы роста были более выраженными — 11,2 % год к году: арендные ставки достигли 13,9 тыс. тенге за кв. м. В Астане также зафиксирован рост ставок, однако он оказался более умеренным: в классе А/А+ ставка увеличилась на 2,4 %, до 17,1 тыс. тенге за кв. м, в классе В/В+ — на 1,9 %, до 8,05 тыс. тенге за кв. м.
В условиях дефицита качественных площадей рынок офисной недвижимости остается рынком арендодателей: они очень неохотно идут на уступки, сохраняются высокие арендные ставки. В свою очередь, арендаторы предъявляют все более высокие требования к офисной инфраструктуре, качеству внутренней отделки, технологической оснащенности и экологическим стандартам зданий. Наибольший интерес сохраняется к готовым помещениям с выполненной отделкой, развитой внутренней инфраструктурой и возможностью гибкой планировки для организации гибридного формата работы.
С одной стороны, отмечают эксперты, рост ключевой ставки до 18 % и дорогое заемное финансирование сохраняют риски для развития сегмента офисной недвижимости. С другой стороны, считают менеджеры по оценке компании Baker Tilly Qazaqstan Advisory Камила Хиланова и Сабина Курбан, на фоне высокой заполняемости офисов всех классов и ограниченного ввода новых площадей рынок демонстрирует устойчивую доходность и становится привлекательным для долгосрочных инвестиций.
«Существенную роль в этом играет развитие инвестиционных инструментов через МФЦА, в частности создание REIT-фондов, обеспечивающих прозрачный и регулируемый доступ к доходной недвижимости. Благодаря этому Казахстан постепенно формирует организованный рынок коммерческой недвижимости, где офисные активы рассматриваются не только как объект аренды, но и как инвестиционный инструмент с прогнозируемой доходностью и высоким потенциалом капитализации», — комментируют они.
Эксперты Baker Tilly Qazaqstan Advisory отмечают, что в I полугодии 2025 года новые объекты введены в эксплуатацию в двух крупнейших городах. В Алматы на рынок вышли три бизнес-центра класса А — Office A (4950 кв. м), A Plaza (3000 кв. м) и Seifullin Plaza (5050 кв. м), в совокупности обеспечив ввод 13 000 кв. м новых площадей. В Астане во втором квартале 2025 года было введено 14 990 кв. м, включая БЦ Keremet (7990 кв. м, класс А) и Pro Business (7000 кв. м, класс В).
Однако даже с учетом новых объектов объем ввода остается ограниченным на фоне растущего спроса, и рынок по-прежнему функционирует в условиях структурного дефицита качественных офисных площадей, даже в недавно введенных бизнес-центрах. Характерно практически полное использование доступных помещений в существующих объектах и отсутствие резерва в премиальных локациях.
«Новые объекты появляются точечно, преимущественно в сегменте высокого и верхнего сегментов (класс A+/А и B+), где спрос стабильно превышает предложение. При этом девелоперы делают акцент на гибкости планировочных решений, энергоэффективности и технологичности зданий, что позволяет сохранять конкурентоспособность даже при небольшом объеме нового строительства», — отмечают аналитики.
Больше чем торговля
По данным Scot Holland | CBRE, основная доля торговой недвижимости сконцентрирована в Алматы (800 тыс. кв. м) и в Астане (500 тыс. кв. м). Согласно данным компании TSPM., под управлением которой находятся ТРЦ Dostyk Plaza (более 200 арендаторов) в Алматы, Shymkent Plaza (более 70 арендаторов) в Шымкенте, а с недавнего времени столичный ТРЦ «Евразия», в Алматы обеспеченность качественными торговыми площадями составляет порядка 400 кв. м на 1000 жителей, в Астане — около 190 кв. м, тогда как в странах ЕС средний уровень превышает 500 кв. м на 1000 жителей.
«В обоих городах сохраняется устойчивый рост: вводятся новые современные объекты, расширяется предложение lifestyle- и family-ориентированных торговых центров, усиливается конкуренция по качеству инфраструктуры и уровню клиентского сервиса. Рынок Шымкента находится в стадии активного развития: обеспеченность современными торговыми площадями оценивается примерно в 130 кв. м на 1000 жителей, формируется устойчивый спрос на объекты, отвечающие новым потребительским привычкам и ожиданиям горожан», — отметили в компании.
В 2024 году открылся Infinity Mall в Атырау, Maxi Mall в Усть-Каменогорске. Открывшийся осенью 2023 года молл Aport East с различными брендами, самым большим кинотеатром, аквапарком, развлекательным центром и фудкортом стал первым современным форматом в восточной части Алматинской агломерации и повысил планку требований к остальным ТРЦ. К тому же после его запуска в прилегающих районах активизировалось строительство коммерческой инфраструктуры и жилых комплексов, включая Ashyq Tobe, Aspan City, Altyn City, Buta Mirai.
В 2025 году Серик Толбасы (№ 46 рейтинга 75 богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan), мажоритарный акционер REIT TSPG, приобрел за $75 млн торговый центр «Евразия» в Астане; сделка стала одной из крупнейших на рынке недвижимости Казахстана за последние годы. ТЦ будет включен в структуру REIT TSPG — первого казахстанского инвестиционного фонда торговой недвижимости, зарегистрированного на площадке МФЦА (AIFC).
«Интерес к «Евразии» был обусловлен несколькими факторами. Прежде всего — расположением: торговый центр находится на правом берегу, в одном из самых густонаселенных районов Астаны. При этом около 80 % качественных торговых площадей столицы сосредоточено на левом берегу. Для инвестора это означает наличие «голубого океана» возможностей — зоны с низкой конкурентной средой и высоким потенциалом роста. Кроме того, участок имеет историческую значимость: еще со времен Целинограда здесь располагались торговые ряды, что формирует сильную социальную идентичность локации и ее узнаваемость. В совокупности с платежеспособностью жителей района это делает площадку стратегически привлекательной для запуска обнов-ленного формата городской торговли и досуга», — прокомментировали в TSPM.
В сегменте торговой недвижимости казахстанские тренды совпадают с глобальными: ТРЦ, отмечает Кулькеева, все больше фокусируются не просто на продаже товаров, а на развитии пространства для досуга: создают бьюти-зоны, обновляют кафе и зоны отдыха, проводят мероприятия — словом, делают все, чтобы усилить интерес к офлайн-посещению.
«Торговые центры становятся lifestyle-пространствами, куда приходят за атмосферой, впечатлениями и комфортом. Mega изначально развивалась как семейный формат, где значительная часть площадей отведена под отдых и развлечения. В этом году Mega представляет новый формат семейного досуга — Kidlavie Family Park, он откроется в MEGA Park, а затем в MEGA Alma-Ata и MEGA Silk Way. Параллельно развивается сегмент food & beverage», — согласны с экспертом в сети ТРЦ MEGA.
Участники рынка отмечают, что, несмотря на рост e-commerce, посещаемость торговых центров в Казахстане только растет. За 2024 год ТРЦ MEGA посетили 43 млн человек, о росте числа посетителей говорят и в TSPM.
«Успешными становятся бренды, обеспечивающие бесшовный клиентский опыт — от онлайн-каталога до офлайн-примерки и сервиса в торговом зале. При этом меняется сама концепция магазинов: если онлайн-формат ориентирован на продажу, то в офлайн-пространствах транслируются ценности бренда. Что касается открытия в ТРЦ пунктов выдачи заказов, то подобная практика отслеживается в странах с избытком площадей», — прокомментировали в Mega Center Management.
Об усилении омниканального сценария говорят и в TSPM. Онлайн- и офлайн-взаимодействие формируют единый потребительский опыт. Важную роль в привлечении трафика стали играть рестораны, фуд-холлы, востребованы повседневные сервисы и бренды fashion-направления, растет интерес к здоровому образу жизни и соответствующим товарам.
«Эти тенденции во многом совпадают с глобальными, однако в Казахстане сильнее выражена социальная функция ТЦ как места встреч и отдыха. В ответ на новые запросы потребителей концепция наших моллов развивается в формате lifestyle hub. Сокращается доля однотипного fashion-ассортимента, увеличивается пространство для ресторанов, событийных активностей и сервисов, усиливается интеграция digital-инструментов. Как часть концепции lifestyle hub зимой 2025 года на территории ресторанного дворика Dostyk Plaza появится каток», — рассказывают в TSPM.
В сети ТРЦ MEGA также отмечают, что прошлый год стал значимым для категории food & beverage: в MEGA Alma-Ata открылись новые концепции ресторанов группы abr, Navat, Coffeedelia, CoffeeBoom Roasters, новые участники гастрономического кластера появились и в MEGA Park после обновления ТРЦ, что также усиливает позиции в сегменте lifestyle.
Вообще продуманная арендная стратегия остается важнейшим фактором роста для игроков рынка ретейла, и казахстанские торговые центры расширяют или меняют пул арендаторов.
«Несмотря на то что большинство арендных договоров долгосрочные, управляющая команда регулярно проводит анализ эффективности каждого бренда. Ротация арендаторов является стратегически важным и выверенным процессом и проводится исключительно после тщательной оценки: соответствия формата бренда целевому сегменту, финансовой устойчивости и интереса со стороны посетителей», — прокомментировали в TSPM.
За последние два года в Dostyk Plaza заметно изменился пул арендаторов, что отразило вектор развития центра в сторону upper-mid- и премиального сегментов: открылись международные бренды высокого уровня, включая Boss, Polo Ralph Lauren, HUGO и другие, появились новые магазины казахстанских fashion-операторов. В ближайшее время в обновленном формате откроются Massimo Dutti и Oysho, откроется новый магазин Avrora, новые арендаторы появятся в Shymkent Plaza. ТРЦ «Евразия» предстоит трансформация от классического торгового центра к современной mixed-use-платформе, сочетающей торговые галереи, гастрономические пространства, зоны отдыха, новые форматы развлечений. По предварительным оценкам, общий объем инвестиций в редевелопмент и строительство нового комплекса составит $250 млн.
В MEGA Alma-Ata в 2024 году завершилась реновация интерьеров стоимостью 2,5 млрд тенге, сейчас реализуется следующий этап благоустройства, инвестиции в проект превышают 10 млрд тенге. В non-fashion-сегменте запущен шоурум автомобильного бренда Hyundai. До конца 2025 года ожидается открытие казахстанских брендов HOWE, Andolini и всемирно известного New Balance.
Пересмотр концепции и ротация арендаторов произведены в MEGA Park: здесь в новой концепции размещены бренды группы Inditex, открылся крупнейший в стране гипермаркет косметики «Золотое яблоко», LIME, бренды сегмента средний плюс: Lacoste, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, Intimissimi, FR Gallery. Инвестиции в обновление составили $3 млн. За счет оптимизации планировок GLA увеличилась на 9,5 % — с 48 494 до 53 198 кв. м, без расширения общей площади, а в августе трафик Mega Park превысил 1 млн посетителей.
Изменения в поведении покупателей, продиктованные в том числе ростом электронной коммерции, и в дальнейшем будут способствовать трансформации торговых площадок, стимулируя их становиться более современными и менять форматы в соответствии с запросами.
В числе проектов ТРЦ, находящихся на стадии реализации, эксперты называют Ellington Mall в Астане (площадь до 150 тыс. кв. м, открытие ожидается в 2026 году) и ТРК Karasay Plaza в Алматинской области с общей площадью 23 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию также запланирован на 2026 год. Один из ожидаемых крупных офисных проектов — БЦ площадью более 45 тыс. кв. м Almaty Business Park в Алматы от BI Group, который объединит офисные и коммерческие помещения.
В целом ввод новых крупных офисных помещений в обеих столицах остается умеренным, и появление даже нескольких новых объектов не сильно изменит баланс спроса и предложения. К тому же на фоне повышения базовой ставки и удорожания заимствований появляется риск заморозки текущих проектов или их корректировки, а инвесторы и девелоперы вынуждены учитывать более высокие затраты на финансирование и более жесткие условия инвестиционных сделок.
