Сколько качественных складских площадей нужно Казахстану
И как меняются ставки их аренды
Сегмент складской недвижимости на протяжении последних лет стабильно испытывал дефицит качественных площадей на волне роста спроса, а в нынешнем году в секторе отмечено несколько заслуживающих внимания трендов. При этом эксперты отмечают, что выводов на долгосрочную перспективу пока делать не стоит.
Спрос на качественные складские помещения остается высоким, и в этом отношении Казахстан, как и Центральная Азия в целом, следует глобальным трендам. Согласно данным, которые озвучил на Central Asia Warehouse Summit основатель компании Scot Holland, представитель CBRE в Центральной Азии Роджер Холланд, расширение площадей — один из важных факторов, влияющих на мировой складской рынок. Несмотря на экономическую неопределенность, обеспокоенность ростом затрат и недостаток рабочей силы, в ближайшие три-пять лет все же планируется расширить имеющиеся площади примерно на 50 %, основными драйверами роста выступают почтовые службы и 3PL-операторы. В среднесрочной перспективе, считает эксперт, на мировом рынке требования к расширению площадей снизятся.
По данным Colliers Kazakhstan, на 2025 год в Алматы запланировано строительство более 250 тыс. кв. м складской недвижимости, что отражает рост спроса на логистическую инфраструктуру, особенно в сегменте последней мили и многоуровневых городских хабов. Похожие данные озвучил партнер, директор компании Bright Rich | CORFAC International Артемий Пестовский. За девять месяцев 2025 года в Алматинском регионе, отметил он, введено в эксплуатацию 160 тыс. кв. м качественных складских площадей и до конца года будет введено еще 110 тыс.
По данным компании IBC Global, в Казахстане в целом по итогам трех кварталов 2025 года складские площади классов А и В выросли до 2 003 000 кв. м, тогда как 2024 год завершился для рынка на отметке в 1 575 000 кв. м, доля складов класса А составляет 26,3 %. По прогнозам компании, в 2026 году в эксплуатацию будет введено 586 тыс. кв. м складов класса А — это проекты, работа по которым уже началась. Весь складской рынок Центральной Азии оценивается специалистами IBC Global в 2 778 400 кв. м. Из них на Узбекистан приходится 655 400 кв. м, на Кыргызстан — 110 000 кв. м (при этом крупнейшим строящимся объектом является Global Hub в Бишкеке на 132 000 кв. м, то есть в ближайшие годы объем площадей в регионе вырастет), на Таджикистан — 10 000 кв. м.
Условно свободные площади
Если год назад вакантность в складском секторе Казахстана составляла 0,5–1,5 %, то сейчас показатель вырос, по разным оценкам, до 5–7 %. «Вакантность 5,7 %, о которой можно говорить по нашим данным, свидетельствует о дефиците складских объектов и здоровом балансе между спросом и предложением. В конце прошлого года вакантность не превышала 0,5 %, так что за год арендаторы получили хорошую долю складов и возможность выбирать наиболее качественное предложение, соответствующее конкретным требованиям по оснащению, локации и размеру блоков», — считает Роман Пак, директор представительства IBC Global по Центральной Азии.
Коллеги отчасти согласны с ним, но считают рост вакантности следствием одномоментного ввода в эксплуатацию большого объема складских площадей.
«Цифра колоссальная, если сравнивать со всеми показателями, которые наблюдались с 2022 года. Но в абсолютных данных это не так уж много. Даже если взять 110 000 кв. м, которые должны быть введены до конца года, то 35–40 тыс. «квадратов» из них либо уже законтрактовано, либо будет законтрактовано до этого объема», — считает Пестовский.
При этом, отмечает он, на новые качественные склады зачастую выходят не 3PL-операторы, а компании, которые пересаживаются с 3PL на собственные логистические операции. Они более ответственно, чем прежде, оценивают качественные и технические характеристики склада, инвестируют в стеллажи и технику.
«Одна из главных проблем, плоды которой мы пожинаем в 2025 году, заключается в том, что в предыдущие три года арендодатели делали все что хотели — выставляли ультиматумы, упускали из виду управление объектами. Сейчас, когда появился выбор, арендаторы пытаются урвать кусок, который отобрали у них в предыдущие три года. Но нужно договариваться на условиях взаимной выгоды, ведь вакантность даже в 10 % — это все еще рынок арендодателя, а арендаторы только сейчас понимают, что у них появился выбор», — считает эксперт.
Исполнительный директор ТОО «Евразийский логистический парк» Роман Жужлев также прогнозирует, что планируемые к сдаче в течение двух-трех месяцев площади найдут своих арендаторов и вакансия опять станет околонулевой. Казахстан и Центральная Азия в целом — регион с молодым населением, которое активно покупает на онлайн-площадках, а значит, пользуется услугами складских логистов, девелоперов, и чем моложе население, тем активнее будет развиваться рынок и расти спрос.
«Не следует забывать, что Алматы, например, не просто крупнейший потребительский рынок в Казахстане, который сам по себе нуждается в больших площадях. Это активно развивающийся транзитный хаб. Бишкек и Ташкент с точки зрения товаропотока сильно зависимы от Алматы, многие дистрибьюторы, работающие на рынках этих стран, пользуются складами в Алматы, имеют здесь головные офисы и делают доставку в соседние страны. Мы, как девелоперы, видим, как растет интеграция с Китаем, что соседние страны логистически завязаны на Алматы, и понимаем, что надо развивать складскую инфраструктуру и в городе, и в направлении Кульджинского тракта», — считает Жужлев.
В Алматинском регионе большая доля площадок — порядка 80 тыс. кв. м — сосредоточена в направлении Бурундая, но новые склады строятся по периметру города, и участники рынка видят в этом позитивную тенденцию, несмотря на сложную ситуацию в экономике страны.
«Мы видим, что тенге ослабевает по отношению к другим валютам, растет инфляция, снижаются доходы и критически выросла закредитованность населения. Это ограничивает возможности потребления, потому что за кредиты надо платить и существенная часть средств идет в банки. Нацбанк повысил в октябре базовую ставку до 18 %, что повлечет рост стоимости кредитов и сокращение инвестиционных возможностей. Но в среднесрочной перспективе прогнозы все же позитивные: идет процесс урбанизации, люди переезжают в город, делают покупки, это поддерживает розничный товарооборот. Так что логистика должна быть больше ориентирована на внутреннее потребление», — констатирует основатель и глава группы компаний Infoline Иван Федяков.
Пик пройден?
В I квартале 2025 года впервые за несколько лет стала стабилизироваться стоимость аренды качественных складов. По данным IBC Global, в 2024 году квадратный метр склада класса А обходился в 5300–6200 тенге, сегодня обходится в 4800–5700 тенге без НДС и OPEX. В Bright Rich | CORFAC International говорят о 6500–7000 тенге за «квадрат».
«Это были пиковые ставки на сильно перегретом рынке, но пока окончательные выводы делать рано, динамику арендной ставки нужно оценивать хотя бы в разрезе года. Если учесть, что 90 % складских договоров завязано на конец года, реальные показатели можно будет оценить к концу года», — считает Артемий Пестовский.
Сказаться на величине ставки может и изменение себестоимости новых проектов. Высокая инфляция производителей, рост стоимости заемного капитала, себестоимости материалов и услуг, изменения в налоговой политике приведут к удорожанию новых проектов. Если в начале 2025 года квадратный метр обходился в $660, то в IV квартале прогнозируется рост до $712. Представители IBC Global, ссылаясь на мнения строительных и проектных компаний, прогнозируют удорожание на 15–25 %, а это скажется на величине и ставок аренды, и входного порога в складской бизнес. И все же, несмотря на удорожание строительства, качественные складские площади в Казахстане продолжат расти: согласно «Концепции развития транспортно-логистического потенциала страны до 2030 года», уже к 2027 году площадь складской недвижимости должна составить 3,3 млн кв. м.
Как и в предыдущие годы, одним из основных драйверов роста складского рынка является рост e-commerce на маркетплейсах. Поэтому, считает генеральный директор компании Spark Айдар Турмухамбетов, в 2026 году в складском секторе больше внимания будет уделено автоматизации и роботизации, интеграции склада и транспорта в единую программную среду. Разрыв между функционированием складов и транспорта, говорит он, до сих пор остается большой проблемой. При этом в электронной коммерции день задержки в доставке заказа ведет к 15 % отказа от товара, а в ретейле — к 40 % падения продаж в определенной категории.
«У себя мы интегрировали IT-решения таким образом, что заказы на сборку и доставку формируются как единое целое. Мы в результате экономим до суток на сроках доставки, а тариф на логистические услуги снижается на 10–15 %. Интеграция ИТ-систем позволяет обеспечить прозрачность на всем пути до покупателя. Большинству клиентов важна предсказуемость сроков доставки и своевременное информирование об их изменениях. В январе запускаем крупный распределительный центр на 50 тыс. палетомест, построенный на роботизированных шаттлах. Там предстоит обеспечить взаимодействие роботов, людей и транспорта», — отмечает Турмухамбетов.
Частично разгрузить рынок и повысить качество предложения помогают инициативы отдельных компаний e-commerce по созданию собственных логистических центров. Wildberries в октябре открыл в Узбекистане склад площадью 56 тыс. кв. м, на будущий год компания запланировала открытие склада площадью 165 тыс. кв. м в Астане и 106 тыс. кв. м в Алматы. Это даст возможность ускорить доставку, улучшить качество работы казахстанских селлеров, увеличить их продажи, в том числе в Россию, Беларусь, Кыргызстан.
Magnum, классический ретейлер, на протяжении нескольких лет развивает e-commerce и в I квартале 2026 года планирует ввод склада для продуктов категории «фреш». Директор по логистике Magnum Cash & Carry Михаил Филиппов считает, что инфраструктурой этой площадки смогут воспользоваться и другие игроки рынка продовольственного ретейла, включая прямых конкурентов компании, чтобы совместно улучшить логистическую цепочку.
«Шеринговая логистика дает 20–25 % экономии, в Казахстане возможность сократить расходы очень важна — страна большая, расстояния огромные, много малых поставщиков. Небольшой дистрибьютор, которого мы сейчас обслуживаем как логистическая компания на своих мощностях, может сэкономить до трети своего логистического бюджета, а несколько игроков, объединившись на одной площадке, дадут синергию рынку», — считает Филиппов.
Интерес к сектору складской недвижимости ожидается и со стороны инвесторов. В октябре IBC Global объявила совместно с казахстанскими и международными партнерами о запуске первых в Центральной Азии инвестиционных фондов складской недвижимости. Eurasian Warehouse REIT OEIC Ltd. создается при участии TG Global (Tansar Capital Group) и будет работать в формате инвестиционного траста недвижимости (REIT). Central Asia Warehouse PEF OEIC Ltd. формируется совместно с Provident Fiduciary Ltd. и Roemer Silk Road (Roemer Capital). Он ориентирован на прямые инвестиции и девелоперские проекты.
