Депрессивные проценты

Где казахстанским девелоперам найти финансирование для своих проектов

В Казахстане наблюдается как снижение арендных ставок и заполняемости во многих существующих БЦ и ТРЦ, так и рост недоверия к местному рынку со стороны инвесторов, которые в данный момент готовы занять выжидательную позицию до улучшения общей экономической ситуации. Об этом рассказал Forbes Kazakhstan партнер Scot Holland | Part of the CBRE Affiliate Network Евгений Долбилин. Сегодня некоторые бренды и операторы либо находятся в процессе выхода с казахстанского торгового рынка, либо активно рассматривают данную возможность и составляют планы касательно наименее болезненного варианта.

Scot Holland | Part of the CBRE Affiliate Network работает на рынке недвижимости Казахстана и Центральной Азии более 20 лет, являясь одной из наиболее профессиональных и востребованных компаний. «Опираясь на информацию, полученную нами в ходе работы над различными проектами в 2014 и 2015 годах, можно сделать вывод, что в текущем году общее состояние рынка коммерческой недвижимости заметно ухудшилось», – говорит Долбилин.

По его мнению, одна из причин происходящего – снижение общей деловой активности и покупательской способности населения из-за макроэкономических факторов, таких как низкие цены на полезные ископаемые, санкции против России, монетарная политика Нацбанка и так далее. В итоге все это приводит к снижению прибыли потенциальных арендаторов БЦ и ТРЦ.

Появлению новых объектов коммерческой недвижимости также препятствует отсутствие выгодного финансирования. На сегодняшний день условия получения кредита на строительство какого-либо объекта недвижимости (да и любого кредита вообще) являются едва ли не абсурдными с точки зрения планирования денежных потоков будущего проекта. «Процентные ставки в несколько раз превышают аналогичные в развитых странах. Брать финансирование в тенге под 20–25 % на 5–10 лет – это в некотором роде дорога на кладбище, – усмехается Долбилин. – Объекты, которые строятся сейчас, как правило, финансируются или из собственных средств, или из других источников. Проблема с тенговой ликвидностью до сих пор присутствует в банках».

25% ставка кредито-вания на 5–10 лет – это в некотором роде дорога на кладбище

На общую картину также влияют малоуспешные проекты, которые ввиду ряда внутренних факторов, таких как неэффективное управление и планирование, не показывают ожидаемых финансовых и операционных результатов и де-факто превратились в проблемные кредиты для банков.

Решение основных причин стагнации, безусловно, способно изменить ситуацию на рынке. Однако если государство может оказать поддержку в виде финансирования, упрощения бюрократических моментов, то на глобальные экономические факторы никто повлиять не может.

Также нужно понимать, что отечественные банки являются крайне неэффективными структурами. «В нынешнем положении есть один неоспоримый плюс – оно заставляет всех, включая БВУ, повышать свою эффективность, искать решения, чтобы выжить или двигаться вперед. По идее, государство должно стремиться к уменьшению своей роли в экономике, ведь практически никогда и нигде в мире таковое не было эффективным собственником и менеджером. Сегодня же государственное влияние на экономику диспропорционально велико», – отмечает собеседник.

Вследствие чрезвычайной дороговизны заемных средств у БВУ проект, финансируемый за счет местного кредитования, имеет очень низкие шансы (стремящиеся к нулю) быть финансово состоятельным. Поэтому многие девелоперы для решения проблем с деньгами пытаются создавать совместные предприятия с иностранными партнерами, используют собственные деньги либо являются де-факто аффилированными подразделениями банков.

Что делать

Рынок офисной недвижимости Алматы и Астаны довольно насыщен, а рынок торговой недвижимости вовсе имеет все признаки перенасыщения. Приход новых игроков и строительство новых объектов будут вытеснять существующие, менее успешные проекты при условии более качественного и современного подхода. «На казахстанский рынок практически не выходят основные потребители высококлассных площадей – иностранные компании и представительства. Это говорит о том, что на данном этапе он не представляет интереса для многих глобальных игроков. Тем не менее мы отмечаем увеличение количества компаний из стран СНГ, хотя это, как правило, потребители бизнес-центров классов B и С», – констатирует Долбилин.
Необходимо учитывать значительный объем строящихся объектов в Астане, приуроченных к ЭКСПО-2017, – это также может негативно сказаться на уровне заполняемости, арендных ставках, продажах, ценах и т. д. «Если говорить глобально, то я не думаю, что цены на сырье будут расти в течение следующих пяти лет.

В Казахстане всем, включая правительство, придется становиться более гибкими, – считает собеседник. – Для увеличения иностранных инвестиций и улучшения инвестклимата обязательно нужно очищать финансовую систему от проблемных, невозвратных кредитов, нужно реформировать судебную систему: сегодня это очень большой тормоз для многих инвесторов».

По идее, государство должно стремиться к уменьшению своей роли в экономике

Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
Популярное
Выбор редактора
Ошибка в тексте