Сокращение господдержки привело к росту коммерческой ипотеки в Казахстане

Фото: © Depositphotos.com/voloha2003

На ипотечном рынке Казахстана отмечается двухзначное падение выдачи новых займов на фоне роста ставок по льготным программам Отбасы Банка и изменения условий их выдачи, а также ограничения бюджета «7-20-25» на 2023 год до 100 млрд тенге (по 25 млрд тенге на каждый квартал). Об этом сообщает Ассоциация финансистов Казахстана. Выдача новых ипотечных займов за январь – июль 2023 года составила 850 млрд тенге, что на 19,3%, или 205 млрд тенге ниже аналогичного показателя за 2022 год (1,1 трлн тенге).

Одновременно наблюдается заметный рост доли рыночных программ БВУ до 25% с показателя 9% по итогам 2022 года.

В то же время доля льготной программы «7-20-25» в выдаче новых займов упала до 5,7% во II квартале с 9,4% в I и 21,5% по итогам 2022 года. Ограниченность льготных ресурсов при высоком спросе актуализирует задачу по повышению эффективности их использования (удовлетворение всего спроса невозможно).

Между тем концентрация в ипотечном портфеле снижается: если ранее практически весь портфель был распределен между четырьмя крупными участниками, то теперь их количество возросло до пяти (активно растет доля Freedom Bank).

Несмотря на некоторое ужесточение финансовых условий, реальные ставки на рынке всё еще остаются в глубоком минусе (−7% по «7-20-25»; −3,2% по рынку), подогревая интерес к госпрограммам.

Качество портфеля остается высоким и обусловлено как ростом портфеля, так и высокими требованиями к заемщикам по объему первоначального взноса.

После бурного роста в 2020–2022 годах изменение цен на жилье приблизилось к динамике реальных доходов граждан, нивелируя дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья.

Однако двухзначные темпы роста сохраняются на рынке аренды, который нуждается в выводе из «серой зоны» (включение в налогооблагаемую базу).

На фоне высокого роста номинальной зарплаты платежи по ипотечным займам сохраняются ниже 50% от зарплаты (текущий показатель – 38%).

Сделки купли-продажи жилья в значительной мере коррелируют с объемами изъятий средств из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. С предоставлением с 1 июля 2023 года пенсионерам права на использование всей суммы своих пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий заметен рост обоих показателей.

После довольно сильного перегрева и продолжающегося сокращения льготных программ (свернуты «Баспана Хит», «Орда»; до 100 млрд тенге в год ограничено финансирование «7-20-25») ипотечный рынок возвращается к своему естественному устойчивому росту.

Соответственно, двузначное снижение выдачи новых займов в текущем году — вполне закономерное явление, в особенности с учетом роста ставок и ужесточения условий выдачи крупнейшим игроком на рынке — Отбасы Банком.

Ограниченность льготных ресурсов при высоком спросе актуализирует задачу по повышению эффективности их использования. Возможно, целесообразнее было бы направить существующее льготное финансирование на улучшение социальной инфраструктуры (строительство школ, больниц, детских садов) по аналогии с льготным автокредитованием (средства будут направлены на обновление автобусных парков вместо предоставления возможности приобрести авто ограниченному числу граждан).

Неудивительно, что в таких условиях восстанавливается роль коммерческой ипотеки, доля которой возросла в выдаче новых кредитов до каждого четвертого займа. В то же время в портфеле ипотечных кредитов приостановился рост доли Отбасы Банка (текущий показатель – 59%).

В качестве позитивного явления на рынке следует отметить и приближение изменения цен на жилье к фундаментальному фактору — динамике реальных доходов граждан, что нивелирует дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья.

Однако двухзначные темпы роста сохраняются на рынке аренды, который нуждается в выводе из «серой зоны», в особенности с учетом предпринимаемых правительством мер по расширению налоговой базы.

Вместе с тем некоторое оживление сделок по купле-продаже жилья в июле-августе 2023 года во многом обусловлено предоставлением пенсионерам права на использование всей суммы своих пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий (в июле изъято 30 млрд тенге против 10 в июне).