Казахстан уступает многим странам по уровню ипотечного кредитования

Наличие и доступность качественного жилья в Казахстане является одной из стратегически важных задач. Соответственно, решение жилищной проблемы всегда стоит на первом месте, особенно сейчас, когда рост цен на жилье опережает рост доходов населения, пишет Ranking.kz.

В целом на конец 2022 года обеспеченность жильем на одного проживающего в РК составила 23,4 кв. м – всего на 0,9% больше, чем в предыдущем году. Это значение довольно сильно недотягивает до стандартов ООН – 30 кв. м. Именно такой показатель, по мнению Организации Объединенных Наций, является минимально допустимым в развитых странах. При этом в отдельных странах обеспеченность жильем превышает 60 кв. м.

Соответственно, можно утверждать, что проблема обеспеченности жильем населения Казахстана актуальна и довольно серьезна, учитывая сильное расхождение с мировыми стандартами и низкий уровень роста этого показателя. Кроме того, в 12 из 20 крупнейших регионов страны показатель обеспеченности жильем находится ниже среднереспубликанского значения. Наименее обеспечены жильем жители Жамбылской, Жетысуской и Туркестанской областей.

Главный фактор обеспеченности жильем – доступность его приобретения. Основным и даже единственным доступным способом покупки нового жилья или жилья на вторичном рынке для казахстанцев является ипотека. При этом коммерческая ипотека довольно дорогая. К примеру, в марте 2023 года годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по «обычной» ипотеке, то есть по займам вне партнерских программ банков и льготных госпрограмм, а также не по системе жилстройсбережений, варьировалась от 14,9% до 26,5%. Это настолько высокие ставки, что мало кто из казахстанцев будет рассчитывать на такой вариант.

Кроме того, согласно опросу БВУ РК от НБ РК, в четвертом квартале 2022 года в сегменте ипотечного кредитования наблюдалось ужесточение условий выдачи займов в виде повышения большинством банков-респондентов процентных ставок и требований к платежеспособности клиентов, что привело к снижению коэффициента одобрения до 30% (в третьем квартале – 38%). При этом по сравнению с другими видами кредитования ужесточение условий по ипотеке было наибольшим. Этот факт в числе прочих повлиял на динамику купли-продажи жилья в РК, которая в 2022 году снизилась на 23,1%, до 465,8 тыс. сделок (в 2021-м – 606,1 тыс. сделок).

Однако в стране успешно развивается система жилищно-строительных сбережений (ЖСС), которая, по факту, является драйвером роста ипотечного кредитования и наиболее доступным способом приобретения жилья. Единственный фининститут, реализующий систему ЖСС в РК, — Отбасы банк. К концу 2022 года ипотечный портфель банка достиг почти 3 трлн тенге. Роль фининститута на ипотечном рынке является максимально высокой, доля – быстрорастущей. Если в 2017 году на Отбасы банк приходилось 34% ипотечного кредитования, то уже в 2022-м доля достигла 58%. Таким образом, мы видим, что система ЖСС играет одну из главных ролей в доступности жилья в стране.

Это подтверждается и притоком вкладчиков в банк. Все больше людей заинтересованы в приобретении жилья через систему ЖСС. Так, к концу 2022 года в Отбасы банке насчитывалось уже 2,5 млн вкладчиков, а депозитная база достигла 2,1 трлн тенге, что составило 42% всех долгосрочных вкладов БВУ РК. Банк предлагает довольно привлекательные условия кредитования по ставкам от 3,5% до 11,5% (ГЭСВ от 3,6%).

Что касается вкладчиков, они получают ежегодную премию государства в размере 20% (начисляется на сумму, не превышающую 200 МРП). Премия государства – это средства из республиканского бюджета, которые начисляются на депозиты вкладчиков Отбасы банка для поддержки их стремления улучшить свои жилищные условия. В целом за 20 лет на счета вкладчиков было зачислено 348 млрд тенге. Из них 17,6 млрд тенге было возвращено государству в связи с досрочным закрытием депозитов (если вкладчик забирает деньги со счета, которому менее трех лет, премия не выплачивается). При этом дивиденды из чистой прибыли банка составили 140,5 млрд тенге, а сумма корпоративного налога, уплаченного в бюджет страны за 19 лет, – 40,8 млрд тенге.

Важно, что за время своей работы банк выдал 447 268 кредитов. Если умножить на коэффициент семейственности 4, то почти 2 млн казахстанцев приобрели жилье с помощью Отбасы банка. Премия государства, которую выплачивают казахстанцам, возвращается в бюджет в виде прибыли, налогов. Соответственно, страна при минимальных затратах увеличивает обеспеченность граждан жильем, повышая уровень жизни и благосостояния населения.

В целом ипотечный рынок РК находится в стадии развития. Если рассмотреть отношение портфеля ипотечного кредитования к ВВП, то в Казахстане оно составляет 5%, в то время как в России – 10%, в Китае – 41%, в Германии – 44%, во Франции – 55%, в США – 56%, в Великобритании – 74%, в Канаде – 78%. Мы видим, что до «потолка» рынка Казахстану далеко и есть куда стремиться.

При этом уровень просрочки платежей более 90 дней по ипотечным кредитам является минимальным, что говорит о надежности и устойчивости рынка.