Куда причалят инвестиции в недвижимость в 2015 году

Лондон, Нью-Йорк и Париж останутся излюбленными «тихими гаванями» для инвесторов в недвижимость в 2015 году. Однако они готовы и рискнуть

Фото: © Depositphotos.com/Madrabothair

Сложившаяся в 2014 макроэкономическая ситуация на мировом рынке сказалась на инвестиционных предпочтениях. Проведя опрос более 620 инвесторов из США, Канады, Латинской Америки, Австралии, Новой Зеландии, Европы, Азии и стран Ближнего Востока, компания Colliers International выяснила, какие тенденции будут доминировать на рынке международных инвестиций в сферу недвижимости в 2015.

Тенденции

Инвестиционные тренды нередко являются глобальными, однако в 2015 основной капитал останется прежде всего локальным: только 14% опрошенных готовы вложить более 50% от общего объема инвестиций в недвижимость за пределами региона их постоянного проживания. Тем не менее, у азиатских, австралийских и новозеландских инвесторов растет интерес к международным инвестициям. В США, напротив, с увеличением зарубежных источников капитала усиливается конкурентная среда для местных инвесторов.

При этом, как отмечает аналитическая группа Colliers International, Лондон по-прежнему занимает особое место в инвестиционных портфелях наряду с другими так называемыми "тихими гаванями" вроде Нью-Йорка и Парижа. Тем не менее, инвесторы, ориентированные на увеличение прибыли, рассматривают и остальные страны Европы, а также другие города Великобритании.

Что касается рисков, то инвесторы в целом выражают готовность принять большее их количество. 59% опрошенных планируют не только поддержать уже существующие высокие уровни риска, но и увеличить их с целью увеличения доходности.

Подтолкнет многих инвесторов к тому, чтобы передвинуться в более высокий спектр рисков, долг, который становится главным драйвером рынка. «Наблюдается высокий уровень интереса к использованию долга для повышения прибыли, особенно для инвесторов, стремящихся к увеличению внутренней нормы доходности (IRR). В условиях рынков США и Азии, где ожидается увеличение цены финансирования, не замечено существенного сокращения в аппетитах к займам. Кроме того, 78% инвесторов выразили готовность использовать долг в составе будущих инвестиций», – отмечают эксперты Colliers.

Что касается популярных секторов для инвестиций, то вот уже третий год подряд первое место занимает офисная недвижимость в центральных деловых районах (46% респондентов). При этом инвестиции в промышленность и логистику (35%) уступили второе место инвестициям в жилье (37%) в рейтинге наиболее популярных классов активов. Несмотря на это, инвестиции в индустрию являются приоритетным направлением для американских инвесторов и стоят на втором месте в Австралии и Новой Зеландии. Интересно, что торговые центры (31%) упали со второго на пятое место в рейтинге привлекательности, однако остались популярны среди западноевропейских инвесторов, занимая у них второе место.

Несмотря на то, что респонденты опроса не указывают налогообложение собственности иностранной недвижимости как материальный фактор при оценке инвестиционных возможностей, опыт Colliers International показывает, что данный фактор оказывает значительное влияние на принятие решений по инвестициям. На некоторых рынках существует общественное непонимание законов о налогообложении иностранного имущества. Страны, способные устранить его и уменьшить сложность системы налогообложения, становятся более успешными в вопросах привлечения иностранного капитала на рынок недвижимости.

Азия

Доля инвесторов, ожидающих улучшения инвестиционных условий в течение 2015, снизилась до 39% по сравнению с 62% в прошлом году. Тем не менее, этот факт никак не сказался на уровне доверия, связанном главным образом с ожиданиями долгосрочного экономического роста. Подавляющее большинство азиатских инвесторов (73%) прогнозируют дальнейшее увеличение объемов инвестиций в 2015.

По словам экспертов Colliers, в этом году благодаря стабильным долгосрочным экономическим показателям инвесторы ожидают двузначного прироста в объеме инвестиций в Азиатский регион. По мнению опрошенных, уменьшение объемов в 2014 было главным образом связано с неопределенностью экономического роста и рядом ограничений со стороны правительств. Однако в связи со стабилизацией ситуации в 2015 ожидается увеличение потоков капитала.

Большинство азиатских инвесторов (66%) не отрицают наличия выгодных инвестиционных возможностей на рынке, однако подчеркивают, что такие возможности зачастую сложно идентифицировать.

Среди самых привлекательных регионов для азиатских инвесторов лидирующую позицию занимает Китай. По данным опроса, 41% респондентов планирует вложения в рынок недвижимости этой страны в течение 2015. Следующие за Поднебесной Сингапур и Гонконг привлекают 36% и 33% опрошенных, соответственно.

В целом основными факторами влияния на инвестиционные решения в течение двух лет останутся характеристики рынка недвижимости, экономический рост в регионе и доходность инвестиций. Заметным изменением в поведении инвесторов является увеличение значимости вопросов ликвидности. Фактор отсутствия барьеров входа и выхода с рынка поднялся на два пункта и занял третье место в рейтинге важнейших параметров для принятия инвестиционных решений.

Европа, Ближний Восток и Африка

Когда казалось, что экономика еврозоны наконец начинает набирать обороты, ослабление экономических показателей стран Евросоюза, в особенности Германии, Франции и Италии, совместно с угрозой дефляции вновь поставили под сомнение вопрос устойчивости региона. В сентябре Европейский центральный банк (ЕЦБ) по-прежнему прогнозировал рост экономики еврозоны на 0,9%, однако в свете недавнего экономического спада вполне возможен пересмотр данного показателя.

Несмотря на экономическую нестабильность, большинство глобальных инвесторов ожидают роста инвестиционных потоков в страны Западной Европы в 2014 (59%) и 2015 (56%). По оценке RCA, объем инвестиций в Европу за первые девять месяцев 2014 увеличился на 10% в сравнении с аналогичным периодом 2013. С учетом предстоящих сделок, по мнению экспертов Colliers, тренд роста должен был продолжиться до конца минувшего года.

События на Украине негативно повлияли на ожидания респондентов касательно инвестиционных условий стран Восточной и Центральной Европы. По данным опроса, 52% опрошенных (в сравнении с 32% в прошлом году) ожидают ухудшения условий на рынке инвестиций в недвижимость региона, около 40% прогнозируют сокращение объемов инвестиционного капитала в 2014 и 2015.

Анализ экспертов Colliers International показывает, что общее снижение объема инвестиций в первом полугодии 2014 в основном было сосредоточено на локальных рынках России и Украины. В остальных странах Центральной и Восточной Европы, напротив, наблюдалось увеличение интереса «активных инвесторов».

Мнения глобальных инвесторов касательно стран Ближнего Востока и Северной Африки разделились, однако в целом в сравнении с прошлым годом (20%) большее их количество (29%) настроено оптимистично.

Кроме того, инвесторы стран ЕМЕА в этом году намерены активно расширять свою инвестиционную деятельность. Об этом свидетельствует то, что порядка 78% опрошенных планируют увеличить объем инвестиций в течение ближайших 12 месяцев.

По данным аналитиков Colliers, основные критерии выбора направления инвестиций практически не изменились с прошлого года. Состояние рынка недвижимости и экономический рост региона остались главными определяющими факторами. В связи с тем что опасения по поводу распада еврозоны не подтвердились и несмотря на политическую ситуацию в Восточной Европе, возросла важность доходности будущих инвестиционных решений. Таким образом, по мнению респондентов, доходность стала третьим важнейшим определяющим фактором, опередив по значимости влияние суверенных рисков со стороны правительств. Согласно данным опроса, инвесторы обращают все большее внимание на стоимость и наличие кредитных инструментов, несмотря на рост доступности займов.

Инвесторы стран ЕМЕА выражают готовность принимать все больший объем рисков в свои инвестиционное портфели (66% респондентов против 33% в прошлом году). Западноевропейские инвесторы оказались более чувствительными к рисками, чем инвесторы стран Ближнего Востока и Северной Африки (61% и 71%, соответственно).

Увеличение рискового аппетита проявилось в природе сделок на рынках стран ЕМЕА. Объемы инвестиций в периферийные районы Европы существенно увеличились по сравнению с прошлым годом. К примеру, в Испании инвестиции в недвижимость выросли на 160% в течение первых девяти месяцев 2014, а в Ирландии – на 70%. Природа капитала, направляемого в эти регионы, также изменилась, увеличилось количество сделок с участием крупных инвестиционных инвесторов. Примером может послужить приобретение швейцарской Zurich портфолио офисных объектов испанской Generalitat de Catalunya.

В Южной Европе наблюдается проявление интереса к другим классам активов, таким как, к примеру, торговые центры. Union Investments и Allianz совершили сделки в Италии (в Ла Специи и Генуе соответственно).
Респонденты региона ЕМЕА продолжают отдавать предпочтение локальным инвестициям. В портфелях 95% из них преобладают инвестиции в рамках своего региона, а семь из 10 опрошенных инвестировали 100% капитала локально. Только третья часть (около 30%) вкладывала деньги в рынки, расположенные вне региона. Около 20% этих инвесторов отдали предпочтение Азиатско-Тихоокеанскому региону, столько же инвестировали в страны Северной Америки. Согласно данным опроса, государства ЕМЕА являются привлекательным направлением для 14% инвесторов вне региона.

Более того, 71% канадских респондентов планируют инвестировать в ЕМЕА в течение ближайших 12 месяцев. По данным RCA, в течение первых девяти месяцев 2014 Канада являлась третьим после США и Кувейта по величине источником неевропейского капитала для стран ЕМЕА. Объем канадских инвестиций составил около 1,9 млрд евро.

Меньшую готовность инвестирования сюда продемонстрировали азиатские (30%) и американские (28%) инвесторы. На примере состоявшихся сделок видно, что исторически инвесторы из Азии главным образом заинтересованы в присутствии на рынке Великобритании. Однако сейчас азиатский капитал постепенно передвигается в страны континентальной Европы, в первую очередь в Германию.

Самыми инвестиционно привлекательными странами ЕМЕА среди респондентов стали Великобритания (35%), Германия (21%) и Франция (12%), далее следуют Испания (9%) и Нидерланды (9%). В отношении городов самым желанным направлением остается Лондон. Сами инвесторы из ЕМЕА в дополнение к Лондону предпочитают Берлин (22%), Париж (16%), Мадрид (10%) и Нью-Йорк (18%).

Офисы в центральных бизнес-районах остаются для инвесторов ЕМЕА предпочтительным инвестиционным классом (54%), за ним следуют жилая недвижимость (43%) и торговые центры (37%), которые по сравнению с прошлым годом передвинулись вверх на две позиции. Повышенный интерес к ТРЦ обусловлен возможностью с минимальными дополнительными затратами получить высокий уровень огласки. Сегмент «уличный ретейл», напротив, упал на две позиции и остается привлекательным только для 27% респондентов. Высокая вакантность площадей в пределах сектора может быть обусловлена вытеснением онлайн-ретейлом.

Интерес к сектору отельной недвижимости увеличился в сравнении с прошлым годом и на данный момент привлекает 33% опрошенных. Сегмент оказался особенно популярным среди инвесторов стран Ближнего Востока и Северной Африки, став там вторым по значимости после жилой недвижимости. Промышленный и логистический сектор, как и в прошлом году, оказался седьмым в списке предпочтений инвесторов, несмотря на увеличение объемов с 11,5 млрд евро за первые девять месяцев 2013 до 12,2 млрд евро за аналогичный период 2014. Большую часть капитала в данный сектор по-прежнему инвестируют США и Канада.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


главный редактор Forbes Woman

 

Статистика

8826
просмотров
 
 
Загрузка...