Золотые «квадраты»: рейтинг рантье Казахстана – 2018

Как глобальные тенденции проявляются на казахстанском рынке недвижимости

Фото: © Depositphotos.com/Pakhnyushchyy

Ввод в эксплуатацию большого количества новых объектов, рост свободных площадей, продолжающееся плавное снижение арендных ставок и появление новых форматов рабочего пространства – такие тенденции сегодня задают тон развитию отечественного рынка коммерческой недвижимости. Владельцы объектов готовы идти на компромисс в отношениях с арендаторами, и речь не только о снижении арендных ставок.

Партнер международной компании Scott Holland | CBRE Евгений Долбилин отмечает, что цена аренды снижается незначительно, тем не менее перспективы дальнейшего понижения сохраняются. «Предпосылок для роста арендных ставок пока нет. На рынке появляются новые объекты, в связи с чем собственники становятся более гибкими в отношении условий аренды, это способствует привлечению новых арендаторов. На фоне изменения курса доллара, снижения ставок, нехватки арендаторов и возросшей конкуренции со стороны арендодателей за последние два года существенно снизилась доходность», – комментирует эксперт.

По данным Scott Holland | CBRE, заполняемость бизнес-центров класса «А» и «В» в среднем составляет 75–80 %. В алматинских бизнес-центрах класса «А» стоимость аренды квадратного метра колеблется в пределах $27–55, класса «B» – в пределах $15–25 в месяц; в столичных бизнес-центрах класса «А» аренда квадратного метра обойдется в $30–50 в месяц, ежемесячная плата за офис класса «В» сопоставима с алматинскими ставками. На протяжении последних лет формирование рынка недвижимости Астаны в значительной степени происходило под знаком ожиданий Expo. В преддверии выставки в Астане было построено множество офисных объектов, в результате чего в конце прошлого – начале нынешнего года многие компании получили возможность переехать в новые здания. Соответственно, в бизнес-центрах старой постройки появилось больше свободных площадей.

А вот в секторе торговой недвижимости, хотя и отмечают «эффект Expo», но говорят скорее о краткосрочном воздействии. «Во время выставки среднемесячная посещаемость ТРЦ MEGA Silk Way составляла более 1,3 млн человек, в сентябре 2018 года – 900 тыс. Expo вначале помогло привлечь посетителей, но подобные мероприятия не гарантируют долгосрочный приток трафика. Успех ТРЦ зависит от умения предвосхищать ожидания потребителей, удивлять и создавать комфортные условия пребывания», – сообщили Forbes Kazakhstan в Mega Center Management. За период с января по сентябрь 2018 года, отмечают в компании, обороты арендаторов в MEGA Alma-Ata выросли на 8 %, в MEGA Silk Way – на 14 %, в MEGA Park – на 22 %, отмечают в компании. Посещаемость MEGA Park растет на 6 % в месяц, MEGA Alma-Ata – сохраняется на прежнем уровне. Динамика оборотов значительно опережает показатели посещаемости, что позволяет говорить о росте среднего чека и количества реальных покупателей.

На протяжении последних лет наблюдалось смещение рынка коммерческой недвижимости в сторону арендаторов, и нынешний год вряд ли станет исключением. Потенциальные арендаторы офисных помещений проявляют интерес к новым качественным объектам, но идут на заключение сделок в том случае, когда арендодатель предлагает более выгодные условия по сравнению с конкурентами. Данный расклад способствовал повышению лояльности со стороны арендодателей.

Необходимость действовать по правилам, установленным клиентом, сыграла на руку рынку коммерческой недвижимости. В офисном сегменте это отразилось в улучшении качества строительства: собственники стали больше ориентироваться на международную классификацию зданий, привлекать управляющие компании для повышения уровня обслуживания. В сегменте торговой недвижимости в успешных ТРЦ арендаторы уходят в рамках плановой ротации, которая необходима для улучшения ассортимента; политика торговых центров направлена на индивидуальный подход к каждому арендатору, совместное выстраивание планируемых показателей, обсуждение ставок и моделей сотрудничества, и по MEGA, например, более 60 % арендаторов подписали договоры о переходе на процент с оборота.

Одним из очевидных трендов становится рост интереса к созданию офисных пространств формата «коворкинг»: только в Алматы действует более десятка коворкинговых пространств, с появлением которых рынок отходит от привычной кабинетной системы. Популярность такой формы эксперты связывают с оптимизацией пространства и расходов. Клиентам не нужно вкладывать деньги в ремонт, мебель, им предоставляется готовое помещение, которое легко использовать в качестве рабочего места. Рост спроса на коворкинговые пространства отражает глобальную тенденцию. Мир переходит в технологии, инновации, а в этих областях велика доля сотрудников, работающих удаленно. Для них важнее наличие инфраструктуры, в условиях которой можно создать команды для разработки продукта, обсудить проблемы с единомышленниками.

Свои особенности, тоже связанные с технологиями, проявились и в сегменте торговой недвижимости. Игроки нацелены на запуск программ лояльности, которые позволяют не только накапливать бонусы, но выстраивать интерактивное общение покупателя с продавцом через приложение на смартфоне, GPS-навигацию. MEGA, например, планирует в декабре 2018 года запустить систему лояльности, в рамках которой выпустит с банком-партнером кобрендинговую карту для покупок в рассрочку. Глобальный тренд продвижения развлекательной составляющей проявился и в Казахстане. «Это одна из причин, по которой мы увеличиваем площадь кинотеатра и фудкорта в MEGA Alma-Ata. На сегодняшний день соотношение точек питания, развлекательных и образовательных проектов к общей площади ТРЦ составляет 35 %. Для наших посетителей ТРЦ – это центр притяжения, где интересно проводить время с семьей, развивающие проекты, досуговые форматы», – отметили в компании.

И все же потенциал для дальнейшего насыщения рынка есть. Если в Алматы и Астане на первое место выходит предоставление качественного сервиса, то в регионах до сих пор ощущается нехватка современных офисных и торговых площадей. Для крупных игроков на первое место выходит вопрос рентабельности проекта. «Затраты на строительство торгового центра не зависят от географического расположения объекта, поэтому сроки окупаемости проектов в регионах, где покупательская способность населения ниже, более длительные. Однако есть девелоперы, готовые строить и на таких условиях, и им на руку сыграет факт отсутствия конкуренции в регионах», – считают в Mega Center Management.

В рейтинге рантье представлен 51 объект коммерческой недвижимости. Из них 16 – торговые и торгово-развлекательные центры (31 % от общего количества), 31 бизнес-центр (61 %) и четыре склада (8 %). На Алматы приходится 37 объектов (69 %), на Астану – 17 (31 %). Общая коммерческая площадь объектов равна 985,2 тыс. кв. м. При этом 731,1 тыс. кв. м приходится на Алматы, 254,1 тыс. кв. м – на Астану.

В этом году суммарная предполагаемая выручка топ-10 рантье составила 75,8 млрд тенге, это на 17,2 % больше, чем выручка, просчитанная в прошлогоднем рейтинге. Из общей суммы на торговые и торгово-развлекательные центры приходится 49,8 млрд тенге (65,6 %), на бизнес-центры – 25,1 млрд тенге (33,1 %), на склады – 9 млн (1,3 %). В среднем один ТЦ/ТРЦ за год выручил 2,8 млрд тенге, БЦ – 852 млн тенге. Объекты Алматы выручили 58,5 млрд тенге, Астаны – 17,3 млрд тенге. Это значит, что один объект в Алматы в среднем принес владельцу 1,6 млрд тенге, в Астане – 1 млрд тенге.

Методология

В этом году, как и год назад, в рейтинг вошли 10 рантье. Forbes Kazakhstan учитывает торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры Алматы и Астаны. На первом этапе был составлен максимальный реестр ТРЦ и БЦ в двух главных городах страны, где сконцентрирована коммерческая недвижимость. Далее определялись конечные бенефициары объектов. Затем здания группировались по владельцам. После этого выявлялась фактическая заполняемость каждого помещения за 2017 год.

После того как рассчитывалась средняя арендная ставка по объекту, выводилась сумма, которую он мог сгенерировать в 2017 году. Получившиеся цифры суммировались, показывая в итоге объем выручки, которую мог сгенерировать тот или иной бенефициар от своей коммерческой недвижимости. Итоговые суммы были расставлены по мере убывания. Общая коммерческая площадь участников высчитывалась, исходя из их доли владения. Данные, полученные по итогам исследования, предположительные и не могут использоваться в качестве официальных документов.

При подготовке рейтинга использовались открытые данные компаний, информация Депозитария финансовой отчетности, сведения об эмитентах KASE, а также материалы, предоставленные Scot Holland | CBRE.

Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на портал Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

Фото: Андрей Лунин, Иван Беседин и архивы пресс-служб.

   1. Нурлан Смагулов

Предполагаемая выручка:* 23,2 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: АО «Mega Center Management»
Объекты: ТРЦ «Mega Alma-Ata», ТРЦ «Mega Alma-Ata – 2», ТРЦ Mega Park в Алматы и ТРЦ MEGA Silk Way в Астане
Общая коммерческая площадь: 201,7 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

Сеть ТРЦ под брендом Mega была основана Нурланом Смагуловым в 2006 году и на 2015 год состояла из восьми ТРЦ в Алматы, Астане, Актобе и Шымкенте. В 2015-м был продан Mega Center Astana, а в 2016 году – Mega Center Aktobe, которые теперь переименованы в Keruen City и принадлежат ТОО «Mercury Properties». Общая сумма сделок неизвестна, однако, согласно финансовой отчетности 2016 года, 50% Mega Center Aktobe были проданы за 5,7 млрд тенге (ТРЦ продавался частями). В 2015 году был продан Mega Center Shymkent. В августе 2017-го простые акции АО «Mega Center Management» включены в список KASE по категории «Стандарт» основной площадки, а в марте 2018-го компания была допущена к торгам на финансовой бирже.

   2. Тимур и Динара Кулибаевы

Предполагаемая выручка: 16,6 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Mercury Properties»
Объекты: в Астане – ТРЦ Keruen (37%), ТРЦ «Keruen City Астана» (50%), БЦ «Изумрудный квартал» (92%), «МБЦ» (70%), Marden (50%), «Лукойл» (70%), «КМГ» (70%), «ВЕГА» (100%), апартаменты «Санкт-Петербург» (50%); в Алматы – ТРЦ «Спутник» (100%), «Глобус» (50%), Car City (51%), Promenade, «Пассаж» и «Аэровокзал» (50%), БЦ Almaty Towers, БЦ Baykonyr, БЦ «Абылай-Хан», БЦ «Чайковский», «БЦ на Фурманова №130» – 100%, БЦ «Глобус» и БЦ «Стандарт» (50%), четыре склада (100%): АЛГ (склады класса «А») на Нурмакова, Казыбаева, Суюнбая; апартаменты «Алтын-Алма» (25%), «Мухит» (50%)
Общая коммерческая площадь: 347,4 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

В 2018 году портфель Mercury Properties пополнился новым алматинским объектом – ТРЦ «Спутник», который ранее был аффилирован с Тимуром Кулибаевым через его отца. Mercury Properties последние годы активно приобретает склады, площадь которых с 21,1 тыс. кв. м в 2016 году увеличилась до 80,3 тыс. кв. м на октябрь 2018-го. Всего коммерческие площади группы в Алматы и Астане за этот период расширились на 78,3 тыс. кв. м (без учета долей партнеров). А в начале 2018 года материнская компания Mercury Properties – ТОО «Кип­рос», которой Тимур и Динара Кулибаевы владеют на паритетных началах, приобрела совместно с ADD Capital 8 тыс. кв. м в торговой галерее многофункционального комплекса Talan Towers в Астане. Открытие галереи планируется летом 2019 года, поэтому эти площади в текущем рейтинге не учитывались.

   3. Серик Тульбасов

Предполагаемая выручка: 7,4 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: TS Development, Real Estate & Construction Group, TS Development Shymkent
Объекты: ТРЦ Dostyk Plaza (Алматы)
Общая коммерческая площадь: 54 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

Серик Тульбасов (№22 списка богатых) владеет ТРЦ Dostyk Plaza, открытым в 2014 году, и ТРЦ Shymkent Plaza, запущенным в конце 2016 года. Совокупная площадь объектов составляет 182,4 тыс. кв. м. По словам бизнесмена, общий объем инвестиций в Shymkent Plaza составил 11 млрд тенге. Кроме своих ТРЦ TS Development реализовал и другие проекты в сфере коммерческой недвижимости, такие как БЦ «Кен дала», CDC-1, ТРЦ «Спутник», ЖК «Аэлита», Bukhar Zhyrau, фитнес-центр Fidelity, коттеджный городок «Crystal Air Алматы», БЦ Atyrau Plaza в Атырау.

   4. Александр Белович

Предполагаемая выручка: 5,9 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: корпорация «Базис-А»
Объекты: БЦ «Нурлы Тау», бизнес-центр «Легур» в Алматы и БЦ Q, БЦ Q-2, БЦ «На Водно-зеленом бульваре», БЦ Millenium в Астане
Общая коммерческая площадь: 77 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

Основатель и конечный бенефициар строительной корпорации «Базис-А» Александр Белович (№18 рейтинга богатых), по информации российских источников, в начале 2017 года через российскую дочку ООО «Гринхаус» купил часть территории у завода «Климов» в Санкт-Петербурге. «Гринхаус» заплатил 400 млн рублей за землю и здания завода на Белоостровской улице, 9, в Выборгском районе. Площадь зданий превышает 15 тыс. кв. м, площадь участка составляет около 1,9 га. Продавец – группа компаний «Ростех».

С 2013 года бизнесмен возглавляет комитет по делам строительства НПП «Атамекен».

   5. Сержан Жумашов

Предполагаемая выручка: 5,4 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Capital Partners
Объекты: БЦ Esentai Tower, ТРЦ Esentai Mall
Общая коммерческая площадь: 32,2 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

Совместно с Кайратом Боранбаевым (№12 списка Forbes Kazakhstan) Сержан Жумашов (№30 соответственно) владеет Esentai Tower и Esentai Mall, а также является мажоритарным владельцем девелоперской компании Capital Partners. К проектам, которые реализовала Capital Partners, относятся БЦ «Метрополис» и ТРЦ «Метрополис» в Москве, БЦ AFD и БЦ CDC в Алматы. Весной 2018 года девелоперская компания презентовала реализованный на турецкой Капланкае в Бодруме курортный комплекс Six Senses Kaplankaya в 480 га.

   6. Кайрат Боранбаев

Предполагаемая выручка: 5,4 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: компания по управлению активами «Алмалы»
Объекты: БЦ Esentai Tower, ТРЦ Esentai Mall, ТРЦ «Алмалы» в Алматы
Общая коммерческая площадь: 40 тыс. кв. м
Фото: Андрей Лунин

На паритетных началах с Сержаном Жумашовым Кайрат Боранбаев владеет БЦ Esentai Tower и ТРЦ Esentai Mall. Бизнесмен – единственный собственник ТОО «Компания по управлению активами «Алмалы», которое совместно с АО «СПК «Алматы» имеет доли в ТОО «AlanParking» и совместно с КГУ «Управление природных ресурсов и регулирования природопользования города Алматы» владеет долями в ТОО «Алматы спецтехпаркинг сервис». В сентябре 2018-го стало известно, что городские власти выставляют на продажу свою долю в 30% в ТОО «Алматы спецтехпаркинг сервис».

В августе 2017 года была начата реконструкция подземного молла «Алмалы» (GBA 25 тыс. кв. м), находящегося под площадью Независимости в Алматы. Вначале планировалось, что работы будут завершены в конце 2017 года, позже сроки были перенесены на конец 2018-го.

   7. Булат Утемуратов

Предполагаемая выручка: 4,9 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Global Development
Объекты: БЦ Park View Tower, БЦ Prime Business Park, БЦ «Тан» в Алматы и БЦ «Жартас», Talan Towers в Астане
Общая коммерческая площадь: 93,5 тыс. кв. м
Фото: Андрей Лунин

В начале года Булат Утемуратов (№4 рейтинга богатых) продал 8000 кв. м в торговой галерее Talan Towers в Астане ТОО «Кипрос» и ADD Capital. Сумма сделки не разглашается. Всего в строительство проекта инвестировано $430 млн. Общая площадь застройки Talan Towers – 120 тыс. кв. м, из них 46 тыс. кв. м относятся к ТРЦ и БЦ Talan Towers Offices.

   8. Семья Мукашевых

Предполагаемая выручка: 3,9 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: Eurasia RED
Объекты: ТРЦ «Апорт», БЦ SAT Business
Общая коммерческая площадь: 222,5 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

В июне 2018 года была запущена третья очередь молла «Апорт», принадлежащего семье Мукашевых (№26 списка Forbes Kazakhstan), таким образом, площадь ТРЦ на проспекте Райымбека в Алматы составила 140 тыс. кв. м (GLA). Площади третьей очереди в расчете текущего рейтинга не учитывались. «Апорт» продолжает расширяться: осенью 2019 года запланировано открытие второго «Апорта» на Кульджинской трассе площадью примерно 100 тыс. кв. м.

   9. Александр Чукреев

Предполагаемая выручка: 1,8 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Алмастор»
Объекты: ТРЦ ADK
Общая коммерческая площадь: 45 тыс. кв. м
Фото: архив пресс-службы

ТРЦ ADK был открыт в 2011 году на базе советского предприятия – Алматинского домостроительного комбината, отсюда и название. Кроме коммерческих площадей в Алматы (общая площадь – 45 тыс. кв. м) и Усть-Каменогорске (62 тыс. кв. м) ТОО «Алмастор» управляет собственными гипермаркетами в каждом из ТРЦ. Весной 2018 года компания запустила второй в Алматы гипермаркет на проспекте Назарбаева. В рейтинге были учтены только алматинские активы.

   10. Айдан Сулейменова

Предполагаемая выручка: 1,3 млрд тенге
Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «ADD Invest Properties»
Объекты: ТРЦ «Keruen City Астана» (50%)
Общая коммерческая площадь: 17,2 тыс. кв. м
Фото: Андрей Лунин

Айдан Сулейменова – единственный учредитель ТОО «ADD Invest Properties», которому принадлежит 50% в АО «Keruen City», управляющей компании ТРЦ «Keruen City Астана» и «Keruen City Актобе». ADD Invest Properties – развивающаяся инвестиционная компания с долевым участием в ТОО «Build System», Keruen Management, Boxing Developement Center. Через ТОО «Tidemarine Business Property» аффилирована с БЦ «Туран 18» с коммерческой площадью 16,6 тыс. кв. м.

* Расчеты предполагаемой выручки производились по собственной методологии, в том числе на основании GLA (общей арендопригодной площади), с использованием значений и данных за 2017 год только по Алматы и Астане. GBA (общая коммерческая прощадь) и GLA указаны без учета долей парнеров в объекте.

Рейтинг составлен при поддержке Scot Holland | CBRE, Homsters.kz.

Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на портал Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
1436 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторах:
Загрузка...
22 ноября родились
Айбек Байзаков
председатель правления (генеральный директор) ТОО «КазРосГаз»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить