Пожары на барахолке Алматы гонят покупателей в торговые центры

Как за десять лет изменился рынок торговой недвижимости в Алматы? Какие торгово-развлекательные центры начали работать в этом году в южной столице, а какие планируется открыть в следующем? Об этом и многом другом читателям Forbes.kz рассказала директор казахстанского представительства международной компании Colliers International Баян Куатова

Недавно открывшийся в Алматы ТРЦ MEGA-2/

Какие торговые центры существуют в Алматы

По подсчетам Colliers International, на сегодняшний день в Алматы функционирует 24 торговых центра общей площадью около 850 тыс. кв.м.

Существующие ТРЦ Алматы (кв.м)

Какие торговые центры появились в Алматы в 2013

1. В апреле состоялось открытие торгового центра MART, который расположен в районе железнодорожного вокзала Алматы-1. Общая площадь ТРЦ составляет 26 756 кв.м. Девелопером торгового центра MART выступила группа компаний Arcada. Они возвели ТРЦ на базе реконструированного здания бывшего завода. На взгляд Colliers International, MART - это оптимальное сочетание невысоких затрат на строительство и набора арендаторов сегмента масс-маркет. Такое оптимальное сочетание дает ТРЦ MART значительные шансы на успех в указанном районе.

2. В апреле также открылся торговый центр «Тalipoff ГУМ» (в последующем переименованный в ГУМ), расположенный по пересечении улиц Кунаева и Маметовой. Собственники этого проекта привлекли бывших арендаторов из ЦУМа (ТД «Зангар») – продавцов мобильных телефонов и другой цифровой техники.

3. Один из первых торговых центров Алматы – ЦУМ (ТД «Зангар») – находится на реконструкции, которая по плану завершится к концу текущего года. Ожидается, что по окончании работ одними из основных якорных арендаторов станут магазин бытовой техники Sulpak и кинотеатр.

4. В ноябре начала функционировать MEGA-2 – вторая очередь уже существующего торгового центра MEGA Alma-Ata. После завершения строительства общая площадь ТРЦ составила 161 793 кв. м, а вместимость паркинга увеличилась на 1 000 машиномест. MEGA-2 состоит из трех этажей. Два этажа представляют собой торговую галерею, в которой впервые в Казахстане будут представлены такие бренды, как Zara Home, Mac, Bebe, Quicksilver, Pepe Jeans, Antonio Biaggi, а также крупный Adidas Brand Centre. Третий этаж занимает ресторанная зона. В консалтинговой компании отметили, что MEGA своевременно увеличила свои торговые площади в Алматы: у игроков есть спрос на аренду в сетевых торговых центрах, а Нурлан Смагулов (Astana Development Group) - пока единственный девелопер, сумевший создать сеть ТРЦ в Казахстане. Возможность зайти через одного арендодателя на рынки сразу нескольких крупных городов страны объясняет тот факт, что арендаторы готовы платить MEGA больше, чем другим ТЦ. По данным Баян Куатовой, аренда в MEGA в среднем на 30% выше, чем в других торговых центрах города, более или менее близких к нему по качеству.

К сожалению, точные цифры по арендным ставкам в торговых центрах Казахстана назвать невозможно: во-первых, аренда разнится в зависимости от этажа, месторасположения бутика внутри здания; во-вторых, всю информацию о ставках владельцы ТЦ причисляют к коммерческой тайне.

В целом, прирост торговых площадей в Алматы за 2013 год составил более 117 тыс. кв.м GBA (общая площадь).

Какие торговые центры появятся в Алматы в 2014

В южной столице 6 новых торговых центров общей площадью около 734 тыс. кв. м находятся на разных стадиях проектирования и строительства. При этом 5 из 6 будущих ТРЦ будут иметь общую площадь свыше 100 тыс. кв.м.

Это такие торговые центры, как:

 «Достык Плаза» (124 тыс. кв. м) на пересечении пр. Достык и ул. Жолдасбекова;

MEGA-3 (100 тыс. кв. м) на пересечении пр. Сейфуллина и ул. Макатаева;

«Алматы» (110 тыс. кв. м) на пересечении пр. Абая и ул. Розыбакиева;

«Турк Молл» (155 тыс. кв.м) на углу пр. Сейфуллина и ул. Тимирязева;

ТРЦ (пока без названия) на повороте на Баганашил с пр. аль-Фараби (171 500 кв.м).

Общая площадь существующих и строящихся ТРЦ г. Алматы (кв.м)

Баян Куатова.

- Значительный прирост торговых площадей в Алматы ожидается в 2014 году. В первую очередь - за счет ввода в эксплуатацию ТРЦ «Достык Плаза». Профессиональный подход девелопера TS Development и работа над проектом профессиональной команды консультантов предполагает высокое качество проекта. Следует также отметить, что девелопер имеет опыт реализации подобных проектов (ТРЦ «Спутник»). В следующем году также ожидается открытие MEGA Park (MEGA-3) общей площадью 100 тыс кв. м. К 2016 году, в случае успешного завершения всех заявленных на сегодня новых проектов, общая площадь современных торговых центров в городе увеличится более чем на 80%, - дала предварительные цифры Баян Куатова.

Основные торговые центры, планируемые к открытию в Алматы

Проект

Адрес

Планируемое время открытия

Общая площадь, кв.м.

Достык Плаза

Достык –Жолдасбекова

март 2014

124 000

MEGA Park (MEGA-3)

Сейфуллина – Макатаева

II квартал 2014

100 000

Алматы

Абая – Розыбакиева

сентябрь 2014

110 000

Aport Mall-2 на Кульдже

по Кульджинской трассе возле аэропорта

2014

73 000

Турк Молл

Сейфуллина - Тимирязева

2015

155 000

ТРЦ на аль-Фараби

аль-Фараби – поворот на Баганашил

2015 – 2016

171 500

Почему южный мегаполис прирастает большими площадями?

Эксперт объяснила, с чем связана «гигантомания» на рынке торговой недвижимости бывшей столица Казахстана.

- Люди вдохновляются успешным «масштабным» опытом девелоперов и пытаются повторить их путь, - предположила Баян Куатова. - Особенно много больших проектов начали реализовывать в докризисное время, когда не все игроки осознавали степень риска, а банки активно финансировали их начинания.

Но проблема в том, что если в сегменте жилой и офисной недвижимости проекты можно скопировать, то с торговыми центрами этот номер не пройдет. Даже если само здание будет являться слепком с «образца»,  концепция повторена один в один и привлечены арендаторы «идеального ТРЦ» - эрзацу не гарантирован успех.

- У каждого ТРЦ должно быть свое лицо, все моменты должны быть «индивидуально подобраны». Конструкцию здания будет диктовать форма участка, на котором ведется строительство, пул арендаторов станут определять доходы населения, которое живет в данном районе, и т.д. Esentai Mall (девелопер Capital Partners), по сути, мог быть торговым центром только премиум-класса, потому что находится в верхней части города, где живут состоятельные люди. К тому же торговый центр является частью многофункционального проекта Esentai Park (Capital Partners), в состав которого входят жилые дома премиум-класса и бизнес-центр класса «А» с крупными международными и местными арендаторами. И жильцы домов, и сотрудники бизнес-центра являются клиентами Esentai Mall, - Баян Куатова привела пример, когда локация диктует концепцию.

Кроме того, для девелоперов существует еще один риск – очень сложно выйти из проекта под названием ТРЦ.

- Если архитекторы просчитались, с концепцией прогадали, если допущены еще какие-то промахи, то почти невозможно продать торговый центр, - рассказала собеседница Forbes.kz.

Торгово-развлекательный комплекс сложно продать еще и потому, что у сторон разный подход к определению цены.

- Бывает так, что в нашей работе возникают вопросы по стоимости того или иного ТРЦ. При этом потенциального покупателя интересует именно доход, который приносит торговый центр. Ему все равно, сколько цемента и бетона было потрачено при строительстве. А продавец акцентирует внимание именно на затратах. Понятно, он не хочет отдавать по низкой стоимости то, во что вложил $20-30 млн (столько стоит строительство небольших, до 50 тыс. кв. м, торговых центров). В этом и заключается конфликт между продавцами и покупателями ТРЦ, - объяснила Куатова.

Больше центров – больших и малых

По мнению главы консалтинговой компании, Казахстан не будет отходить от строительства больших (свыше 100 тыс. кв. м) ТРЦ.

- Если мы говорим о полноценном торгово-развлекательном центре, то там работает «эффект масштаба». Значит, инвестор должен «заложить» как минимум 50 тыс. кв. м под аренду, он должен разработать концепцию, чтобы удовлетворять потребности посетителей разных возрастов. Где эту концепцию реализовать? На больших площадях, - считает Куатова.

Тем не менее, на рынке также активно будут появляться небольшие центры, которые подходят под определение «удобная торговля у дома».

- Обычно такие объекты стрит-ретейла располагаются на 1-2 этажах жилых комплексов, там есть супермаркет, бутики одежды и даже небольшой фастфуд. В таких торговых точках работающие люди предпочитают делать быстрый шопинг. Но чтобы закупить продукты на неделю-две или одежду для нового сезона, они едут в большие центры, - сказала консультант.

Разделение торговых центров Алматы по масштабу

Региональный торгово-развлекательный центр – ТРЦ «Апорт» на пр. Райымбека:

* Расположение - на выезде из города

* Общая площадь - 80 000 кв. м

* Наличие значительного развлекательного компонента (крытый аквапарк Hawaii, детский развлекательный центр Funky Town, кинотеатр Star Cinema)

* Наличие большого бесплатного наземного паркинга

Наличие широкого спектра товаров и услуг

Наличие крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин бытовой техники)

Крупные торговые центры, расположенные за пределами центра города: ТРЦ MEGA Alma-Ata и строящийся ТРЦ «Алматы».

* Расположение в пределах 20-30-минутной транспортной доступности от центра города

* Общая площадь около или свыше 100 000 кв. м.

* Наличие широкого спектра товаров и услуг

* Наличие развлекательного компонента

* Наличие достаточного количества наземных и подземных парковочных мест (платных)

* Наличие крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин бытовой техники)

Крупные торговые центры, расположенные в центре города, площадью около 100 000 кв. м: ТРЦ Esentai Mall, строящийся ТРЦ «Достык Плаза».

Расположение в пределах 10-15-минутной транспортной доступности от центра города

Общая площадь около или свыше 100 000 кв. м.

Наличие широкого спектра товаров и услуг

* Наличие развлекательного компонента

* Наличие достаточного количества наземных и подземных парковочных мест (платных)

* Наличие крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин бытовой техники)

Средние и малые торговые центры, расположенные в центре города, площадью от 10 000 до 40 000 кв. м: ТРЦ «Алмалы», ТРЦ «Рамстор-Самал»

Расположение в пределах 10-15-минутной транспортной доступности от центра города

* Общая площадь менее 50 000 кв. м

* Наличие широкого спектра товаров и услуг

* Наличие развлекательного компонента

* Наличие достаточного количества наземных и подземных парковочных мест (платных)

Районные торговые центры, расположенные в спальных районах – ТРЦ «АДК», ТРЦ «Спутник», ТРЦ «Прайм Плаза»

* Расположение в спальных районах города

* Общая площадь менее 50 000 кв. м

Наличие широкого спектра товаров и услуг

* Наличие развлекательного компонента

* Наличие достаточного количества наземных и подземных парковочных мест (платных)

Хватает ли Алматы торговых площадок?

Если рядовому жителю Алматы может показаться, что город перегружен торговыми центрами, то эксперты с этим не согласятся. По оценке консалтинговой компании Colliers International, по уровню обеспечения качественными торговыми площадями Алматы отстает от многих мегаполисов стран Восточной и Центральной Европы. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 человек в южной столице Казахстана составляет около 260 кв. м. Допустим, в Варшаве (Польша) этот показатель «перешагнул» за 800 кв. м.

По словам Баян Куатовой, в ее понимании качественный торговый центр обладает следующими характеристиками:

* Удачное местоположение

* Хорошая транспортная и пешеходная доступность

* Наличие концепции

* Наличие управляющей компании

* Правильный пул арендаторов

* Правильное позиционирование на рынке

* Наличие маркетинговой стратегии

Обеспеченность Алматы качественными торговыми площадями в сравнении с городами-миллионниками России

Обеспеченность Алматы качественными торговыми площадями в сравнении с крупнейшими городами стран Восточной и Центральной Европы

«Нужно «конвертировать» базары в торговые дома»

По наблюдениям экспертов, рынок торговой недвижимости заметно эволюционировал за последние 10 лет. Если раньше жители Алматы предпочитали ходить за продуктами на Зеленый базар, а за одеждой – на барахолку, то сейчас ситуацию изменилась.

- Средний класс предпочитает посещать торговые центры: здесь комфортно, здесь есть удобные подъездные пути и парковка, можно расплачиваться карточкой. Качество одежды и других товаров в магазинах действительно хорошее, а цены иногда даже ниже, чем на базарах. И это понятно: ведь с ТРЦ работают сетевые игроки, у которых транспортные расходы ниже за счет больших объемов. Ну, и основное – в ТЦ безопасно, - выделила главное специалист.

Участившиеся пожары на алматинских барахолках, по ее словам, отпугнули покупателей, и скорее всего они пополнят ряды клиентов ТРЦ. С точки зрения эксперта, власти южного мегаполиса выбрали правильную стратегию - «конвертировать» базары в торговые центры.

- Здесь важно просчитать социальные последствия перехода из контейнеров на крытые рынки. Надо сделать так, чтобы это не ударило по карману десятков тысяч человек, работающих на барахолке. Мягкий переход получится, только если администрация города будет сотрудничать с собственниками базаров, если будут учитываться интересы людей, которые там работают или ведут свой небольшой бизнес, - подчеркнула консультант по коммерческой недвижимости.

Фото: Роман Суханов
В последние месяцы рынки на алматинской барахолке горят с незавидной регулярностью. Покупателям пора переходить к цивилизованному шопингу.
: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
33106 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить