Как рынок жилой недвижимости пережил первый постковидный год

На рынке жилой недвижимости минувший год прошел под знаком роста – это касается как спроса, так и цены

ФОТО: Kusto Home

По данным Бюро национальной статистики, количество сделок купли-продажи жилья за январь – август 2021 года превысило итоги всего 2020 года: 268 930 против 221 534. Соответствующая динамика наблюдается и в двух главных городах страны. В Нур-Султане в 2020 году было заключено 37 102 сделки, а за восемь месяцев 2021 года – 43 691, в Алматы эти показатели составили 44 641 и 45 921 соответственно. Можно вспомнить, что в прошлом году снижение продаж произошло в период локдауна, но впоследствии они выросли с учетом отложенного спроса, а спрос, как известно, рождает предложение.

«Можно смело утверждать, что объем сделок на рынке первичной недвижимости вырос. Здесь сказалось совокупное влияние нескольких факторов, таких как гарантии Казахстанской жилищной компании, государственные ипотечные программы, программы от самих застройщиков», – отмечает Зульфия Гетманчук, CEO онлайн-площадки по продаже недвижимости Homsters.kz.

Общий тренд подтверждают и в компании BI Group. По прогнозам аналитиков холдинга, до конца года будет совершено 433 000 сделок – почти в 2 раза больше, чем в прошлом году, в том числе 68 000 в Нур-Султане, свыше 70 000 – в Алматы. «На первичном рынке к концу 2021 года мы ожидаем прирост в продажах на 24% в Нур-Султане и на 57% в Алматы. Мы почти догнали прошлогодние показатели по количеству проданных квартир и ожидаем прирост на 18% в обоих городах. Неплохие показатели демонстрируют и другие регионы, где присутствует наша компания: Шымкент, Актау, Атырау, в Узбекистане – Ташкент», – комментирует аналитик BI Development Лейла Ахметова.

Идеальный дом

Пандемия и карантин, надолго ограничившие возможность передвижения за рамками своего жилища, заставили покупателей недвижимости более требовательно относиться к ее качеству. По наблюдениям руководителя Homsters.kz, клиенты более требовательно, чем прежде, относятся к застройщикам, принимают во внимание не только цену, но и качество. Застройщикам же с учетом высокой конкуренции на рынке первичной недвижимости приходится учитывать мнение потенциальных покупателей. Последние, в частности, обращают пристальное внимание на материалы, из которых построен жилой комплекс, уровень звукоизоляции, придомовую территорию и инфраструктуру (все удобства должны быть в шаговой доступности, присутствие рядом с ЖК детского сада или школы – большой плюс), наличие дополнительных опций на территории комплекса, планировку.

По наблюдениям специалистов BI Group, запросы изменились в сторону увеличения площади кухни и гостиной, наличия как минимум двух санузлов, если речь идет о жилье комфорт- и бизнес-класса.

«Требования к планировкам схожи. Сегодня редкий покупатель выбирает кухни-студии, предпочтение отдается раздельным комнатам. Самый высокий спрос наблюдается в экономсегменте, для которого в приоритете остается средний чек в 14–15 млн тенге, затем идет комфорт-класс», – комментирует Гетманчук.

Местоположение жилого комплекса всегда играло важную роль при выборе жилья, а сейчас этот фактор вдвойне важен. В Homsters.kz обращают внимание на то, что после жесткого карантина в Алматы выросло предложение на рынке бизнес- и элиткласса в верхней части города, в Нур-Султане появились проекты на набережной Ишима и на границе города, подальше от трасс и городского шума. Это малоэтажные проекты (не выше четырех этажей), с эксплуатируемой трассой и придомовой территорией, закрытыми дворами, системой охраны и внутренней инфраструктурой. Интерес к таким проектам достаточно высок. Их целевая аудитория – люди, которые хотели бы жить вдали от шума, но не готовы к сложностям, с которыми связано проживание в собственном доме. Им проще приобрести квартиру в таунхаусе, где задачи по эксплуатации будет решать обслуживающая компания.

Покупатели элитной недвижимости, отмечает Ахметова, предпочитают жить в малоэтажных домах, для них важно наличие системы «умный дом», других инновационных технологий, внедренных в проект. Обращается внимание на такие детали, как высокие потолки, большой двор, уединенность, наличие прогулочных зон и парков.

По наблюдениям Гетманчук, в премиальном сегменте алматинского рынка появились интересные предложения малоэтажных жилых комплексов. Это President’s Park от BI Group, ЖК «Exclusive Юбилейный» от Exclusive Construction, ЖК Lafayette от нового для Алматы застройщика, пришедшего из Западного Казахстана, K7 Group, ЖК Nef Uptown от компании Nef. Эксперт также упомянула проект Koktobe City от Kusto Development с новыми очередями. Среди многоэтажных жилых комплексов элитного класса она выделила Lumiere от Bazis-A в Алматы, Sky Park от Bazis-A, клубные апартаменты Akbulak Rivera и клубный дом Da Vinci от BI Group, ЖК Europe City от Orda Invest – в Нур-Султане.

Цена вопроса

В начале года, на волне запуска программы по изъятию гражданами части пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий, рынок недвижимости испытал всплеск активности. Ажиотаж использования средств на покупку жилья на первичном рынке пришелся на I и II кварталы года. Впоследствии покупатели стали рассматривать применение пенсионных накоплений как дополнительную опцию при покупке квартиры. В BI Group, например, доля продаж с использованием ЕПВ составила 10% от общего количества реализованной недвижимости.

«Пенсионные накопления можно использовать только для готового жилья либо жилых комплексов, у которых есть гарантия КЖК, а на рынке первичной недвижимости таких предложений не так много, поэтому в основном эти средства идут на вторичный рынок, для улучшения жилищных условий. Бум вопросов по данной программе заметно снизился. Застройщики предлагают покупателям различные варианты, и в перспективе это будет инструмент, который просто помогает приобретать недвижимость», – считает Гетманчук.

У BI Group, рассказывает Ахметова, есть несколько партнерских программ для клиентов, и все они пользуются спросом. В апреле совместно с компанией Aster запущен проект Auto trade-in, участники которого могут использовать для покупки недвижимости свой автомобиль. Совместно с Алтын Банком реализуется цифровая ипотека, которая позволяет получить одобрение на заем онлайн всего за 30 минут, обновлены условия по программе «Особая ипотека» со Сбербанком, запущена программа «Легкая ипотека» с Банком ЦентрКредит. Для алматинских клиентов действует ипотечная программа с Народным Банком, преимущество которой в том, что покупателю нет необходимости предоставлять дополнительный залог при отсутствии гарантии КЖК.

По оценкам Homsters.kz, около 70–80% сделок на рынке недвижимости сегодня проходят с использованием финансовых программ от застройщиков, банков и государства. Покупатели в сегментах «эконом» и «комфорт» не могут позволить себе приобрести недвижимость одномоментно из собственных средств и в любом случае обращаются за финансовой поддержкой. Самой большой популярностью, по запросам на платформе Homsters.kz, пользовались программы «7–20–25» и «Шанырак», самым популярным банком остается Отбасы банк.

На протяжении года цены на недвижимость росли практически во всех сегментах. «В Нур-Султане стоимость квартир экономкласса с начала 2020 года выросла на 17%, «комфорта» – на 18%, «бизнеса» – на 21%, в премиум-сегменте – на 43%. В Алматы прирост оказался намного значительнее: «эконома» – на 41%, «комфорта» – на 32%, «бизнеса» – на 28%, «премиума» – на 81%. Столь резкий подъем произошел из-за возросшего спроса после пандемии со второй половины 2021 года. В настоящее время цены на рынке продолжают расти, и, по нашим прогнозам, данный тренд сохранится еще некоторое время», – комментируют в BI Group.

По мнению Гетманчук, незначительное проседание цен, периодически наблюдавшееся на рынке, можно связать с запуском новых жилых комплексов, поскольку на стадии котлована цены ниже. Кроме того, некоторое удешевление наблюдалось в так называемый низкий сезон, который приходится на летние месяцы.

Еще один сегмент, отметившийся впечатляющим ростом цен, – арендное жилье. На популярной интернет-площадке по недвижимости можно увидеть предложение по аренде «двушки» в панельном доме 1967 года постройки в спальном районе за 165 000 тенге в месяц. Квартиру в Алмалинском районе, в доме, построенном в 2009 году, предлагают снять за 400 000 тенге в месяц. Отчаявшись арендовать квартиру по адекватным ценам, казахстанцы, которым профессия позволяет безболезненно работать на «удаленке», порой идут на радикальные меры, арендуя недвижимость за границей, например в Грузии. Как считает партнер Scot Holland | CBRE в Казахстане и Центральной Азии Евгений Долбилин, в этом смысле Алматы следует в фарватере трендов, характерных для мировых столиц. В случае с самым крупным городом Казахстана можно говорить о совокупном влиянии нескольких факторов: это и нехватка жилья, и возвращение студентов, почти два года проучившихся онлайн из-за пандемии, и вымывание с рынка профессиональных инвесторов.

«Так называемый студенческий фактор, о котором часто говорят сегодня, безусловно, имеет место, но он не главный. Чтобы недвижимость была недорогая, ее необходимо строить, и строить много. В Алматы жилье возводится, но не в том количестве, которое необходимо. Можно было бы строить больше, активнее поощрять инвесторов, но сегодня мы имеем то, что имеем: владельцы квартир оценивают предложения, выставляют цену и, если находятся желающие арендовать жилье по предложенной цене – почему бы и нет?» – комментирует Долбилин.

Оценивая тенденции развития рынка, эксперты отмечают, что принятое Агентством по защите и развитию конкуренции решение, обязавшее некоторых застройщиков снизить цены на новостройки, возможно, внесет небольшие корректировки, но глобально не повлияет на стоимость квадратного метра. По мнению Гетманчук, неудивительно, что первыми под действие распоряжения попали флагманские застройщики. «У каждого застройщика собственное ценообразование, которое связано в первую очередь с прямыми затратами, а никаких предпосылок к снижению стоимости квадратного метра сейчас нет. Во-первых, резко выросли цены на строительные материалы, спрос на которые локальный рынок удовлетворить не может, а большая часть застройщиков зависит от импорта и не имеет возможности влиять на цены. Во-вторых, рабочая сила после карантина 2020 года стала в разы дороже. Казахстанские города развиваются, и строители, ранее уезжавшие на работу в другие регионы, возвращаются, чтобы работать без отрыва от дома и семьи. Таким образом, спрос на рабочую силу растет, а предложение падает», – отмечает эксперт.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
12993 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить