Как девелоперы РК выживают при остановке роста строительства

Казахстанский рынок коммерческой недвижимости переживает далеко не лучшие времена. Кризис показал, что старые подходы к ведению бизнеса изжили себя, новые условия работы требуют нетривиальных решений, и в выигрыше окажется тот, кто сделает это раньше конкурентов

Фото: © Depositphotos.com/zebrik

Как отмечает Леонид Розенталь, директор по маркетингу ARCADA – одной из ведущих девелоперских компаний, активное строительство новых объектов, которое можно было наблюдать еще два-три года назад, приостановилось. Да, здания, которые задумывались и проектировались еще в тот период экономического роста, будут завершены и введены в эксплуатацию. Но объекты коммерческой недвижимости, сегодня находящиеся на этапе проектирования и изначально планировавшиеся к вводу в 2016–2017, скорее всего будут приостановлены.

«Это зависит в первую очередь от состояния крупных сетевых ретейлеров, которые по ряду всем известных причин затормозили развитие. Они практически полностью прекратили расширяться в России, а мы очень зависим от трендов, которые наблюдаются на соседнем рынке. Строить торговый центр с предполагаемой заполняемостью на уровне 40–50 % не будет никто. Так что относительно общей тенденции можно констатировать, что все проекты сейчас находятся в вялотекущем состоянии», – говорит Розенталь.

Группа ARCADA, например, в настоящий момент работает над строительством крупных торговых центров в Астане и Караганде, но собеседник не исключает, что ввод данных объектов в эксплуатацию придется отложить на год-полтора.

Покупатель тратит меньше, но не уходит

К слову, рынок девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости Казахстана тоже часто подвергался сравнению с российским, но в ближайшие годы, полагают эксперты, будет развиваться по своим правилам. И, как ни парадоксально, неразвитость этого рынка по сравнению с российским при грамотном подходе обещает неплохие перспективы даже в кризисное время.

В целом рынок коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный сектор, на положение дел в котором влияют несколько составляющих. Если говорить об объектах торговой недвижимости, то нельзя сбрасывать со счетов позицию крупных операторов ретейла, а, как показывают данные, сегодня в индустрии розничной торговли картина отнюдь не оптимистичная. По словам Музаффара Мадалиева, директора по развитию компании Union Space (представляет в Казахстане Mexx, Motivi, New Yorker, Salomon и ряд других брендов), потребительское поведение казахстанцев меняется. Они стараются меньше тратить, переходят в сегмент более дешевых брендов, причем на падение спроса влияет не столько ожидание возможной девальвации, сколько отсутствие предпосылок к тому, что ситуация изменится к лучшему.

По мнению еще одного игрока рынка ретейла Евгения Коновалова (сеть обувных магазинов Respect), отсутствие уверенности в стабильном завтра отличает нынешний кризис от того, который имел место в 2008–2009. Тогда тоже наблюдалось падение оборота на 30–40 %, но спустя год рынок отыграл позиции, и компании практически вернулись к докризисным показателям. Сегодня же уверенности в том, что события будут развиваться по аналогичному сценарию, нет.

«Мы отслеживаем статистику посещаемости наших торговых объектов за последние пять лет, и она в этот период показывает рост. Потребитель не уходит, потому что оценил цивилизованный формат покупок и времяпровождения, которое мы называем шопингом. А после этого трудно вернуться на уличный рынок или в какой-то магазин со сложной структурой ценообразования, небольшим ассортиментом и не очень высокой квалификацией персонала», – говорит Розенталь.

Он признает, что на фоне девальвации рубля имел место период, когда жители северных областей активно отправлялись за покупками в Россию: такой отток покупателей в ARCADA наблюдали, например, в Костанае. Но сейчас потребитель возвращается, ежемесячный прирост посещаемости составляет 1,5–2 %, в Алматы и Астане это устойчивый тренд.

Пространство для роста

Ощущения игроков, как и данные статистики, свидетельствуют, что в сегменте торговой недвижимости есть резервы для роста. По их мнению, несмотря ни на что, будет востребован сегмент торговых центров класса А, то есть концептуальных объектов. Сегодняшние показатели количества площадей такого формата в расчете на 1000 жителей недотягивают даже до среднемирового, в том числе в крупных городах республики. Скажем, на каждую тысячу россиян приходится порядка 550 кв. м современных торговых площадей, в таких городах Европы, как Варшава и Лондон, – порядка 900–1000 кв. м. Согласно информации, озвученной Розенталем, в Казахстане самый высокий показатель обеспеченности торговыми площадями класса А демонстрирует Алматы, где на каждого жителя приходится примерно 334 кв. м, в Астане этот показатель составляет 225 кв. м. Впрочем, пример Астаны не очень корректен, поскольку в столице наблюдается большой приток населения из регионов и близлежащих сел.

Фото: © Depositphotos.com/Kokhanchikov

По мнению председателя наблюдательного совета компании Global Мухита Азирбаева, говоря об Алматы, тоже нельзя забывать, что мегаполис расширяется, к нему присоединяют новые участки, которые в будущем станут точками роста. Людям, которые приезжают из регионов, нужна инфраструктура для жизни: скажем, по мере того, как увеличивается число молодых людей студенческого возраста, растет потребность в образовательных учреждениях, с ростом количества приезжих из других регионов возникает потребность в новых объектах здравоохранения.

«Довольно высокий показатель обеспеченности современными торговыми форматами демонстрирует Актау – вероятно, девелоперов и строителей привлекает тот факт, что это город нефтяной и покупательская способность населения высока. Удивительно, но в Караганде на 1000 жителей приходится всего 32 кв. м торговых площадей класса А, там существует единственный современный ТЦ – City Mall. Но через два года мы построим там торговый центр Asia Park, и ситуация выровняется. Поэтому о существовании дефицита новых торговых форматов говорить, безусловно, можно», – отмечает Розенталь. По мнению эксперта, несмотря на замедление в секторе коммерческой недвижимости, не исключено, что в течение ближайших трех-четырех лет показатель современных торговых площадей, приходящихся на каждую 1000 казахстанцев, вполне может увеличиться до 400–500 «квадратов».

Арендодатели и арендаторы

Тем не менее, отмечают эксперты, на рынке торговой недвижимости своя аудитория есть и у небольших ТЦ локального значения, и у магазинчиков с низкой арендой, расположенных в спальных районах. Конечно, магазин «у дома» – это формат, который будет всегда востребован при наличии такой целевой укрупненной застройки, как микрорайоны, жилые кластеры, охраняемые поселки.

«Но торговые центры всегда будут развиваться, даже не как объект для совершения покупок. Это формат времяпровождения, где можно встретиться с друзьями, отдохнуть, провести время с семьей, получить развлекательные услуги, при этом совершить покупки – то, что называется шопингом в западном понимании», – отмечает Розенталь.
А вот коммерческая недвижимость в формате стрит-ретейла сдает позиции. "Тот же алматинский «Арбат» сейчас не очень интересен населению, и ситуацию вряд ли изменит открытие ЦУМа, особенно если учесть, что совсем рядом находится MEGA Park, который выигрывает в трафике", – считает Коновалов.

Сегодня игрокам, работающим на рынке торговой недвижимости, важно проводить грамотную политику арендных ставок для предприятий торговли, развлекательных центров. Следует помнить, что арендная ставка определяется рядом факторов: проходимостью, тем, сколько люди готовы платить и способностью торгового центра выступить в роли магнита.

«Говоря о наших объектах, могу сказать, что стоимость аренды еще не пришла к точке насыщения и снижения ставок не происходит. Существуют другие механизмы для того, чтобы облегчить жизнь арендатора в ТРЦ, и мы их применяем. Это, в частности, отсрочка платежей, платежные каникулы, когда мы даем определенные скидки, которые потом будут компенсированы, бесплатное предоставление маркетинговых услуг. Иногда мы уходим от жесткой фиксированной арендной ставки, переходим на процент с оборота. Такие меры помогают арендаторам выживать в тяжелые времена», – комментирует Розенталь.

Фото: © Depositphotos.com/donkeyru

К слову, предложение о переходе на процент с оборота сами арендаторы рассматривают как первостепенное, особенно для тех ТЦ, где основной поток посетителей приходится на долю населения с невысоким уровнем доходов. По словам Мадалиева, на рынке коммерческой недвижимости Алматы подобная ситуация наблюдается, например, в MEGA Park, где посетителей не меньше, чем в Dostyk Plaza, а ставки ниже, чем в MEGA Alma-Ata. Но основной костяк посетителей здесь составляют горожане, проживающие в нижней, менее зажиточной части города. В результате продажи остаются сравнительно невысокими, и даже относительно низкие арендные ставки не помогают. В такой ситуации, считают игроки, единственным выходом из положения может стать переход на процент с оборота.

Однако состав арендаторов – величина переменная. «На наших объектах ротация происходит постоянно, и это не зависит от того, кто больше заплатит. Причина в другом: мы постепенно стараемся менять соотношение цивилизованных сетевых операторов и «полурыночных» брендов. Профессиональные ТЦ должны заполняться прежде всего брендовыми крупносетевыми представителями ретейла, чтобы давать более качественное предложение. В ближайшие полтора-два года мы не предвидим прихода на рынок новых игроков, хотя турецкие одежные сетевые марки показывают достаточно устойчивый, даже агрессивный рост и заходят практически на любые освобождающиеся площади, подходящие под их формат. Другое дело, что таких площадей пока не так много. Европейские бренды пока проявляют осторожность. К тому же многие из них даже в России не просто остановили свое развитие, а уходят с рынка», – указывает Розенталь.

Недвижимость и технологии

На качественное предложение есть спрос как в сфере торговой недвижимости, так и в офисном сегменте. По словам Азирбаева, существует потребность именно в офисах класса А, в качественных продуманных помещениях, которые соответствуют всем стандартам по части наличия парковочной зоны, систем кондиционирования и вентиляции, внутренней инфраструктуры для удобной работы, просторных помещений по принципу open space. Таким образом, рынок просит качественное предложение по соответствующей цене аренды или продажи.

Тот факт, что офисная недвижимость высокого класса пользуется спросом среди арендаторов, несмотря на экономические трудности, подтверждают и участники рынка. В частности, Розенталь, говоря о ситуации по офисным центрам, находящимся под управлением группы компаний ARCADA, отмечает, что ухода арендаторов практически не наблюдается: помещения заполнены на 97 %.

«Это абсолютный показатель для офисной недвижимости классов В+ и А. В городах присутствия наших объектов – Астане, Караганде, Костанае – есть крупные арендаторы, которые неплохо чувствуют себя на рынке и никуда не собираются уходить», – уверяет эксперт.

По его мнению, стремление не экономить на офисном пространстве представляется вполне логичным. Современный формат жизни предполагает создание максимально комфортных условий как в том случае, когда речь идет о личном пространстве, так и тогда, когда говорится о пространстве офисном. Эксперты подсчитали, что среднестатистический горожанин примерно 90 % своего времени проводит в помещениях и атмосфера внутри них оказывает влияние на его самочувствие. Каждый хотел бы жить в экологичной среде, которая позволила бы ему и его детям вести здоровый образ жизни, и в последнее время применение зеленых технологий приобретает актуальность для казахстанского строительного рынка и, соответственно, для рынка недвижимости. Специалисты считают данный тренд позитивным для экономики страны в целом. Пусть пока речь не идет о масштабном внедрении, скажем, энергоэффективных технологий, позволяющих снижать затраты электричества, важно сделать первый шаг.

По словам Азирбаева, уже осваиваются не самые сложные технологии вторичного использования дождевых, талых вод, снятия тепла в период отопительного сезона на подогрев воды.

«В нашей строительной индустрии элементы зеленого строительства присутствовали давно, сегодня речь идет об их внедрении на основе новых технологий. В процессе проектирования, например, нам важно сочетать архитектурную гармонию будущего здания, его уместность в городском пейзаже с коммерческой составляющей, – отмечает Азирбаев. – Серьезные застройщики анализируют еще один фактор, а именно эксплуатационный, учитывающий, как можно минимизировать эксплуатационные расходы, чтобы это было удобно не только для строителя и проектировщика, но и для жильцов, компаний, которые будут использовать здание. В странах Европы все эти стандарты входят в категорию зеленых».

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7362 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
21 октября родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить