Цены на землю в Алматы вдвое ниже докризисных

На рынке земельных участков в III квартале 2014 средний ценовой показатель по городу сократился на 7,9% до уровня $16545/сот., в области снижение составило 12% —$5330/сот. При этом по городу в сегменте дорогих земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне $31132/сот., а в сегменте дешевых — на уровне $5329/сот. Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 2270 ед., из них в городе — 1298 ед., в области — 972 ед. Общая площадь земельных участков — 453 тыс. соток на сумму $1021 млн.

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

В III квартале по отношению к прошлому кварталу значительное сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки производственного назначения. Снижение в данном сегменте произошло из-за расширения границ города при присоединении земель Карасайского района.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под многоэтажное жилищное строительство в Алмалинском районе ($100 000/сот.), а наименьшая — под застройку коммерческой недвижимостью в Ауэзовском районе ($610/сот.). Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — $25,5 млн под МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — $4 тыс. под ИЖС.

Ценовые показатели рынка земельных участков Алматы по назначению

Назначение ЗУ	Кол-во объектов,  ед.	Общая площадь,  сот	Средняя цена предложения, у.е./сот.	Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду		Средняя цена «дорогих» ЗУ,  у.е./сот.	Средняя цена «дешевых» ЗУ,  у.е./сот.	Индекс расслоения
				у.е.	%
ЗУ жилого назначения	930	29939	15608	-632	-3.89	30272	4937	6.13
ЗУ сельскохозяйственного использования	202	29269	5112	-80	-1.54	11978	1179	10.16
ЗУ коммерческого назначения	147	8681	24298	-6724	-21.67	43562	9170	4.75
ЗУ производственного назначения	19	6138	3909	-10519	-72.91	5402	2125	2.54
По городу	1298	74028	16545	-1425	-7.93	31132	5325	5.84

Земельные участки под коммерческую застройку

В III квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне $24298/сот., что на 21,7% ниже, чем в предыдущем квартале. Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток. Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 50 соток. Максимальные цены в III квартале 2014 прослеживаются на земельные участки от 50 до 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 43%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку Алматы по районам

ЗУ под ИЖС	Кол-во объектов,  ед.	Общая площадь,  сот	Средняя цена предложения, у.е./сот.	Изменение средней цены предложения за 1 сотку  к предыдущему периоду		Средняя цена «дорогих» ЗУ,  у.е./сот.	Средняя цена «дешевых» ЗУ,  у.е./сот.	Индекс расслоения
				у.е.	%
Алатауский	153	5012	8170	-1050	-11.43	13633	4090	3.33
Алмалинский	42	6170	32530	-2080	-6.01	52570	15859	3.31
Ауэзовский	105	9123	17350	+1500	+9.45	32718	7182	4.56
Бостандыкский	140	10637	29190	+2850	+10.84	54362	8401	6.47
Жетысуский	35	1789	17910	-860	-4.57	22040	10676	2.06
Медеуский	309	13129	24220	+4040	+20.01	47732	6047	7.89
Наурызбайский	453	27332	10410	-	-	21902	2843	7.7
Турксибский	61	836	9980	+1500	+17.68	18479	3534	5.23
По городу	1298	74028	16550	-1430	-7.93	31132	5329	5.84
Енбекшиказахский	61	69158	16550	+830	+25.45	4474	929	4.81
Илийский	108	201169	2650	-540	-16.84	6080	795	7.64
Карасайский	580	64945	6830	-500	-6.79	17135	1220	14.05
Талгарский	223	43691	2850	-370	-11.59	6476	812	7.98
По области	972	378963	5330	-730	-12.02	13035	1072	12.17

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства. Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне $6720/сот., что почти в 1,3 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу ($16545/сот.) опустился до своего минимума, зафиксированного во II квартале 2013 ($16498/сот.) и все еще находится на 50% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 ($33320/сот.).

В III квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько выше. За год земля подешевела на 1,7%. Главным образом это было связано со снижением цен на дорогие земельные участки на 12,1%. В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на дешевые земельные участки наибольшие: 2012 — 38%, 2013 — 18%. В дорогом сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 и на 12,6% в 2013. Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 на 25%, в 2013 ‑ на 15,4%.

Ценовые показатели рынка земельных участков Алматы

Ценовые сегменты	I кв. 2014	II кв.2014 г.	III кв.2014 г.
Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, у.е./сот.	6364	5621	5328
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	+5.24	-11.67	-5.4
Средняя цена предложения за 1 сотку, средний ценовой сегмент, у.е./сот.	18670	17971	16545
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	+2.24	-3.75	-7.9
Средняя цена предложения за 1 сотку, сегмент "дорогих" ЗУ, у.е./сот.	37029	35566	31150
Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду	-0.93	-3.95	-12.5

Структура анализируемой базы

В городе максимальную долю предложения (по 40%) занимают земельные участки для индивидуального жилищного строительства и для сельскохозяйственного использования, а минимальную (8%) — под застройку производственной недвижимостью.

В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (90%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (1%) — на земельные участки коммерческого назначения.

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 16%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе, наибольшая 45%,а в Талгарском — наименьшая (10%).

Прогнозы на рынке земельных участков

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в  Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения. На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 до 107,5% в 2011. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011), а в 2013 вырос до 6%. В 2014 прогнозируется рост ВВП на уровне 6%.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы в Алматы растут. Однако в 2012 по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 - только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4 последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 по отношению к 2011 и составил 10%.

В январе-августе 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 278438,2 млн тенге, что на 1,1% больше, чем в январе-августе 2013. Доля инвестиций в основной капитал, освоенный предприятиями и организациями Алматы, составила 7,5% от республиканского объема. Основным источником финансирования в основной капитал являются собственные средства предприятий (56,6%). Доля бюджетных средств – 28,9%, кредитов банков – 10,5% и других заемных средств – 4%.

В январе-августе 2014 по сравнению с соответствующим периодом 2013 наблюдается увеличение на 26,6% инвестиционных вложений, направленных на работы по строительству и капитальному ремонту зданий и сооружений.

Наблюдается рост объемов инвестиций в основной капитал в Алатауском (на 69,6%), Жетысуском (на 10,9%), Турксибском (на 8,5%) и Бостандыкском (на 3,2%) районах. В январе-августе 2014 в жилищное строительство было направлено 64310,2 млн тенге, что на 11,6% больше, чем в январе-августе предыдущего года.

Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в летние месяцы наблюдалась положительная динамика.

В январе-августе 2014 общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 920,4 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-августом 2013 на 9,7% и составила 637,4 тыс. кв. м. Ввод жилья за счет средств населения составил 184,3 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,9%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (в 2,2 раза), Алатауском (на 36,5%),  Турксибском (на 28,1%) и Жетысуском (на 4,7%) районах.

Выводы

• Средние удельные цены предложения в III квартале 2014 сократились как в городе, так и в области.
• В городе средние удельные цены предложения сократились в сегменте и дорогих, и дешевых земельных участков.
• По области в сегменте дорогих земельных участков наблюдается снижение средних цен предложения, а в сегменте дешевых ценовой показатель не изменился.
• С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.