Цены на жилье в РК в долларах упали в 2 раза за 2,5 года

В ближайшие месяцы эксперты не прогнозируют резкого повышения спроса на недвижимость в крупных городах Казахстана

Фото: Андрей Чеботарев

В августе национальная валюта ослабла, и вместе с тем замедлилось снижение цен на рынке вторичного жилья. Тенговые цены за месяц снизились на 1-4%, достигнув уровня середины 2014. Количество предложений в 2-3 раза превышает спрос, к тому же рынок первичного жилья оказывает значительное давление на вторичный рынок. Продавцам «вторички» приходится идти на значительные уступки от стартовой цены.

Тенденции

По данным аналитической службы портала kn.kz, на рынке вторичного жилья в августе 2016 темпы снижения в долларовом эквиваленте также, как и в прошлом месяце, превзошли темпы снижения цен в национальной валюте. Наибольшей корректировке подверглись цены на квартиры на рынке вторичного жилья Алматы: они сократились на 4,9% в валюте. В столице Казахстана снижение цен составило 1,8%, а в Караганде зафиксировано снижение цен на уровне 2%.

Изменения цен за год в долларовом эквиваленте имели отрицательный характер, а в тенге цены на жилье выросли: в Астане на 2%, в Алматы — на 7%, в Караганде – на 10%.

Курс доллара в Казахстане продолжает расти вне зависимости от колебаний цен на нефть. Это дает повод к снижению покупательской способности населения. Как результат, стоимость недвижимости постепенно снижается.

Город

Валюта

Цена, кв.м

Изменения к июлю 2016 г., %

Изменения к августу 2015 г., %

Алматы

$

1112

-4,9

-36,6

тыс. тенге

383

-3,8

+7,3

Астана

$

1074

-1,77

-40

тыс. тенге

370

-0,63

+1,7

Караганда

$

617

-2

-35

тыс. тенге

213

-1

+10

В Астане больше других потеряли в цене квартиры улучшенной планировки — минус 4%. Далее следуют квартиры в «хрущевках» и в новостройках, которые снизились в цене на 3,5% и 1,4% соответственно. В Алматы наибольшему снижению подверглись квартиры в приватизированных общежитиях — минус 8,8%, а в новостройках снижение цен составило 4,3%.

В Караганде в разрезе типов жилья квартиры старого типа за месяц снизилась в цене на 5%.

Анализ спроса

Несмотря на снижение доходов населения и ужесточение условий ипотечного кредитования, число сделок купли-продажи с начала 2016 увеличивалось. По данным Комитета по статистике, в январе-июле 2016 этот показатель по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 11% до 103,3 тыс. сделок.

Количество сделок в июле 2016 составило 15,456 тыс., что меньше по сравнению с предыдущим месяцем на 10%.В Астане количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 24%, в Алматы — на 12%, а в Карагандинской области — на 6%.

В Республике Казахстан количество введенных квартир в эксплуатацию составляет в текущем году в среднем 7000 единиц в месяц. В июле в Астане и Алматы наблюдается снижение количества введенных квартир, а в Карагандинской области, напротив, рост на 23%.

Поглощение первичного рынка жилья, по данным крупных застройщиков Астаны, составляет в среднем 90%, то есть почти все квартиры проданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Оставшееся количество сделок купли-продажи происходит на рынке вторичного жилья.

По мнению директора по развитию столичного агентства недвижимости Ramazan Real Estate Галыма Искакова, ближе к началу учебного года рынок оживился. Основной спрос зафиксирован на рынке вторичной недвижимости, однако застройщики стали предлагать выгодные условия и низкие цены для приобретения нового жилья. Курсы валют нестабильны, и люди предпочитают вкладывать в недвижимость, нежели хранить сбережения в банке. Собственники, заинтересованные продать скорее, уступают, делая скидку 2-5%. При этом срок экспозиции все же увеличился, так как не все готовы идти на скидки. Часто покупатели берут недвижимость в ипотеку.

Спрос увеличился на жилье эконом-, комфорт-классов, т.к. этот сегмент очень чувствителен и быстро реагирует на экономические изменения в стране. Застройщики также переключили свое внимание на эконом-класс, делая цены доступными. Бизнес-класс сократил свои обороты, и продаются те квартиры, цены на которые готовы хорошо уступить. Самыми продаваемыми и самыми ликвидными для инвестирования квартирами считаются 1-комнатные.

- Учитывая наш менталитет, — комментирует Галым Искаков, — предпочтение лежит в основном на квартиры с изолированными комнатами. Кухня-студия привлекательна для молодого поколения. Однако количество людей, желающих приобрести квартиру-студию, растет. Цены уже достигли своего дна и падать уже не будут. Законодательный запрет на фиксацию цен в валюте проект психологически не даст упасть ниже.

Основная масса покупателей в городе Астана — это люди из регионов, которые вкладывают свои активы в столичную недвижимость. Также много покупателей и из Алматы. В преддверии EXPO-2017 люди, вкладываясь в недвижимость, находящуюся в Астане, ожидают прироста ее  стоимости на 5-12%.

Директор риэлтерского агентства Samarina Pro Наталья Самарина отмечает: в разрезе «вторичка»/новостройка спрос сложился в соотношении 70% к 30%. В августе замечен сезонный спрос, самыми ходовыми остаются квартиры однокомнатного и трехкомнатного формата. Дешевеющая недвижимость Астаны продолжает оставаться привлекательной как для инвесторов, так и для покупателей из регионов страны.

Если жилье не переоценено собственником, срок продажи квартиры, по данным Натальи Самариной, составляет от одного до двух месяцев.

Иная картина наблюдается в Алматы. По данным директора филиала ФРК «Этажи» Игоря Пака, основной спрос лежит на рынке вторичного жилья. Если говорить про соотношение, то 65% — это спрос на вторичное жилье и 35% — на квартиры в новостройках.

Причина роста спроса на жилую недвижимость — активность инвесторов из-за снижения цен: люди, имеющие сбережения (особенно долларовые), начали скупать дешевеющие квартиры. Недвижимость всегда привлекательна для инвесторов. В среднем за последний год спрос на квартиры увеличился на 15-20%. За последний месяц спрос вырос на 1-2%.

За последний год цены упали в среднем на 30% в долларовом эквиваленте и на 7% - в тенговом. За последний месяц цены снизились на 6,5% в долларовом эквиваленте и на 4,3% в тенговом. При этом продавцов можно поделить на две категории: тот, кто хочет продать срочно и тот, кто хочет получить максимум выгоды. Первая категория продавцов всегда готова двигаться по цене в среднем на 1-2%. Если говорить о 2016, то торговаться с собственниками стало сложнее, так как они все-таки ожидают подъема цен. В среднем срок экспозиции остался прежним, по данным филиала ФРК «Этажи», это 7-8 месяцев с момента обращения в агентство.

По статистике компании, 2 человека из 10 продают квартиру в связи с переездом в другой город или страну. Спрос постепенно смещается в сторону эконом-класса, покупатели предпочитают расплачиваться наличными. Доля сделок по ипотеке составляет 35-40% от общего количества. Самыми популярными остаются квартиры двухкомнатного формата, вторые по популярности — однокомнатные квартиры. Также с каждым годом улучшается отношение покупателей к квартирам-студиям. Покупатели в возрасте от 28-45 лет спокойно относятся к такому продукту на рынке, но считают, что такая квартира должна быть большой по площади.

Чаще всего в Алматы приобретают квартиры сами жители города. Однако у руководства южной столицы большие планы по развитию города: развитие сферы образования и поддержка молодежи, создание новых объектов социальной инфраструктуры и, конечно же, строительство нового жилья. Алматы в будущем ожидает расширение территории за счет поглощения прилегающих поселений, и в связи с этим рынок новостроек ждет значительный подъем.

По экспертному мнению Игоря Пака, до конца года еще продолжится снижение стоимости жилья. Но с начала 2017 падение остановится, и ближе к весне начнется подъем.

Как стало известно из разговора с сотрудниками агентства по недвижимости «Городок» в Караганде, спрос держится на том же уровне, что и в прошлых месяцах. В июле сделки купли-продажи совершались больше с помощью ипотечного кредитования.

Итоги месяца

- По итогам августа 2016 ценовые колебания на рынке вторичного жилья практически по всем сегментам отрицательные.

- Цены на нефть держатся на уровне $46.94 за баррель (-1,6% к предыдущему месяцу), что не позволило укрепить национальную валюту, которая выросла на 1,2% относительно июля месяца.

- Темпы снижения цен на жилье замедлились, но ожидать сезонного роста не приходится. Причины понятны — доходы населения по-прежнему на достаточно низком уровне, ипотечное кредитование доступнее не становится, да и макроэкономические проблемы никуда не делись.

- В ближайшей перспективе ожидается снижение цен в пределах 1-2% в месяц. Спрос будет иметь сдержанный характер. 

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
 

Статистика

6943
просмотра
 
 
Загрузка...