Рынок коммерческой недвижимости уже не будет прежним

Заместитель председателя правления Estate Management Company Аскар Билисбеков рассказал, как кризис изменил рынок коммерческой недвижимости в Казахстане, почему наступила эра арендаторов и как не ошибиться, выбирая офис для своего бизнеса

Аскар Билисбеков.
Фото: архив пресс-службы
Аскар Билисбеков.

Аскар, расскажите, пожалуйста, по какому принципу работает компания EMC?

- Мы работаем по модели фондов недвижимости, которые на Западе известны как Real Estate Investment Trust (REIT). Такие фонды аккумулируют в своем портфеле различную недвижимость, которую сдают в аренду, и которая генерирует прибыль акционерам. Доходность подобных фондов, например, в секторе жилой недвижимости в США составляет 20-40%, в промышленном секторе - 10%, в офисном секторе - 10-35%. EMC – первая компания в Казахстане, которая была создана по классическим принципам REIT. Конечно, о такой доходности, как в США, мы еще не можем заявлять, но идем к этому.

Весь прошлый год мы полностью посвятили акционированию нашей компании и листингу на KASE. В дальнейшем планируем выйти на IPO за рубежом. Значительную часть нашего портфеля составляет коммерческая недвижимость, сдаваемая в аренду.

Однако в Казахстане работает множество компаний, сдающих недвижимость в аренду. Чем вы отличаетесь от других?  

- Проблема большинства компаний на рынке в том, что они имеют долговой капитал. Отсюда нередко складываются неадекватные ставки на аренду, причем зачастую в иностранной валюте. Многие владельцы недвижимости вынуждены устанавливать высокие ставки, поскольку имеют большие кредиты в банках, часто в долларах. Мы же пошли по иному пути. У нас нет никаких обязательств перед банками, большинство наших ставок – в тенге.

Кроме того, в Казахстане существует большая проблема с классификацией недвижимости. Многие бизнес-центры заявлены как объекты класса «А», например, просто потому, что расположены в центре города. Но при этом не могут обеспечить соответствующего комфорта и качества. Да и вообще этот рынок непрозрачен. Мы же открыты. И к классификации бизнес-центров подходим объективно: сверяемся со стандартами, советуемся либо заказываем оценку международных экспертов, аккредитованных в этой сфере. Думаю, это честный подход по отношению к нашим партнерам. Вы, наверное, обратили внимание, что я не называю наших клиентов арендаторами. Они – наши партнеры.

Сколько объектов недвижимости в вашем портфеле?

- Мы работаем в Астане, Алматы и Атырау. В собственности компании 18 объектов площадью 143 тыс. кв. м. Это примерно 12% от общего рынка коммерческой недвижимости. Большая часть наших объектов расположена в Алматы.

Рынок аренды офисов в Казахстане не такой большой, и качественного фонда мало. Но наши объекты одни из самых привлекательных на рынке.

Esentai Park.
Esentai Park.

На какой уровень клиента сфокусирована ваша деятельность?

- Наши якорные арендаторы – известные нефтяные и крупные FMCG-компании, банки и т.д. Их удовлетворяет локация, качество сервиса и развитая инфраструктура рядом с нашими бизнес-центрами.

Впрочем, наш портфель рассчитан на разного клиента. Поэтому мы располагаем бизнес-центрами классов «А», «B» и «C». Так, например, у нас есть объект в Esentai Apartments (блок Б) на проспекте Аль-Фараби, а есть недорогое предложение в комплексе «Туркестан», который расположен рядом с Зеленым базаром.

А не проще было сфокусироваться на одном ценовом сегменте?

- Часть наших клиентов не могут позволить себе бизнес-центр класса «А» или «В», особенно на начальном этапе становления своего дела. Но мы хотим работать с ними, так как видим в них потенциал роста. В конце концов, когда их бизнес пойдет в гору, они захотят переехать в офис более высокого класса. Таким партнерам не нужно куда-то ходить - мы предложим им другие варианты из нашего портфеля. Вообще принцип нашей работы с клиентом такой: у нас вы не ищете офис, вы его просто выбираете.

При этом мы не боимся конкуренции: если у нас в портфеле не найдется подходящего предложения, мы можем отправить клиента к конкурентам. Нам в любом случае важно, чтобы клиент был довольным. Логика тут простая: если он будет довольным, то порекомендует ЕМС своим друзьям и знакомым.

Шоурум в Esentai Apartments.
Шоурум в Esentai Apartments.

Кстати, о кризисе. Насколько сильно он повлиял на рынок аренды?

- В прошлом году падение тенговых цен было практически ежеквартальным - сыграла свою роль девальвация. Одни арендодатели старались держать прежние цены в долларах. Другие стали сильно демпинговать.

Первый квартал этого года стал показывать небольшой рост рынка. Но в любом случае я уверен, что точку невозврата мы уже преодолели, и время арендодателей прошло. Сейчас наступило время арендатора.

Знаете, мы регулярно общаемся с коллегами из Европы. Они говорят, что даже после девальвации долларовые цены на недвижимость остались высокими. Например, во многих странах Европы бизнес-центры «А»-класса сдают в аренду максимум по $25-30 за кв. м. Мы же за такие деньги сдаем офисы «В»-класса. Так что я не вижу предпосылок к тому, что цены у нас на рынке будут заметно расти.

Мы видим, что казахстанскому бизнесу сейчас нелегко. Поэтому разработали специальную программу поддержки МСБ. По ней, например, одним партнерам мы можем предложить льготный период оплаты аренды по сниженной ставке в первые несколько месяцев; другим предлагаем арендные каникулы; третьим обеспечиваем бесплатную маркетинговую поддержку. Успех нашего партнера – это наш успех.

И, знаете, наша стратегия приносит плоды: только в 2016 наши действующие и новые партнеры расположились в офисах суммарной площадью более чем в 20 000 кв. м - у некоторых наших конкурентов весь портфель состоит из такой квадратуры. На сегодняшний день занято свыше 70% недвижимости нашего портфеля. Это высокий показатель для рынка, ведь у большинства компаний заполняемость бизнес-центров класса «А» и «B» в среднем составляет около 50%.

Вы упомянули, что EMC является собственниками недвижимости в Esentai Apartments. Но в этом комплексе квартиры, а не коммерческая недвижимость. Зачем вы пошли в этот сектор?

- Мы сделали это для диверсификации своего портфеля, чтобы получился этакий product mix. В этом плане мы двигались не по классической модели REIT. И, потом, часть арендаторов наших офисов - крупные компании с иностранными сотрудниками и руководителями. Поэтому при снятии офиса в аренду нас часто спрашивали, а нет ли у нас подходящего жилья. Квартиры в Esentai Apartments - как раз отличное предложение для таких клиентов: они уже в чистовой отделке, расположены в престижном районе с налаженной инфраструктурой.

Кстати, и казахстанцы стали чаще снимать жилье: люди не видят смысла брать квартиру в ипотеку, когда можно взять в аренду дешевле.

Специально для своих клиентов мы совместно с нашими партнерами из Capital Partners подготовили в Esentai Apartments несколько демонстрационных квартир, используя мебель всемирно известной шведской компании. В здании Esentai Apartments есть своя специфика, и мы на примере шоурумов показали, как можно компактно разместиться и рационально использовать все пространство.

Шоурум в Esentai Apartments.
Шоурум в Esentai Apartments.

Как еще вы диверсифицируете портфель?

- В прошлом году мы начали реализацию одного из самых амбициозных наших проектов – второго по величине коворкинг-пространства в мире (после Лондона). Оно будет находиться в комплексе AFD-Plaza и занимать площадь в 13,5 тыс. кв. м. Здесь мы работаем совместно с другим нашим партнером - Parmigiano Group. Мы выкупили помещения, инвестировали в строительно-монтажные работы, а партнер выступает оператором ресторанов и коворкинга.

Для чего это делается? Дело в том, что в Казахстане бизнесмены и креативная часть населения часто проводят встречи вне офиса - в кафе, лобби отелей и т.д. Мы хотим поменять парадигму, организовав специальное место для встреч. Мы предложим любое пространство от индивидуальных офисов и переговорных комнат до большого конференц-зала. Фокус делается на гедонистической составляющей казахстанцев. Таким образом мы в очередной раз оправдываем слоган нашей компании: мы не сдаем офисы, мы создаем среду.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


заместитель главного редактора сайта Forbes.kz

 

Статистика

13931
просмотров
 
 
Загрузка...