Что будет с ценами на жильё в Нур-Султане: анализ и прогноз на 2021 год

Состояние и развитие рынка недвижимости как сложной системы определяется множеством факторов, внешних и внутренних

ФОТО: Depositphotos.com/bitner

К внешним относятся политические, влияющие на инвестиционную привлекательность, и макроэкономические - это мировые цены на энергоносители, развитие фондового рынка, объемы внешних заимствований, объем денежной массы, уровень ВВП, объемы ипотечного кредитования и доходы.

К внутренним факторам относятся: развитие жилищных программ, численность населения и внутренняя миграция.

Наши многолетние наблюдения показывают, что ключевым фактором развития отечественного рынка недвижимости является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

В разные периоды развития рынков данный показатель зависел от разных причин импульсного роста денежной массы:

- периода приватизации;

- «ипотечно-нефтяного» роста;

- периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные программы, проекты и др.

Если вспомнить рынок жилья с 2000 до 2007 года, то в этот период определяющим фактором динамики цен был как раз ипотечно-нефтяной рост, который обеспечивался дешевыми западными кредитами. После ограничения доступа к дешевым деньгам объемы ипотеки рухнули и вслед за этим лопнул пузырь на рынке жилья.

В настоящее время определяющую роль в поддержке рынка жилья также играет ипотека, но уже за счет государственных инвестиций и программ.

Для анализа мы выбрали 4 основных фактора, которые определяют настоящую и будущую динамику цен на рынке жилья.

  1. Объем ипотечного кредитования.

  2. Доходы населения.

  3. Курс доллара США к тенге.

  4. Цена на энергоносители.

По среднегодовым данным о темпах прироста за период с января 2005 по декабрь 2020 годы (таблица 1) мы произвели корреляционно-регрессионный анализ и получили парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между показателями.

Таблица 1. Темпы прироста показателей - факторов на рынке жилья, %

Расчеты автора

Анализ показал, что из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на динамику цен на жилье оказывает объем ипотечного кредитования (корреляция 0,82). В меньшей степени влияние на цены оказывают доходы, номинированные в долларах (корреляция 0,53). Умеренная связь существует между курсом доллара к тенге (-0,38) и ценой на нефть (0,46).

Таблица 2. Парные коэффициенты корреляции факторов на рынке жилья, %

 

Средняя цена на РВЖ

Объемы ипотеки

Номинальный доход, $

Курс доллара

Цена на нефть

Средняя цена на РВЖ

1,00

 

 

 

 

Объемы ипотеки

0,82

1,00

 

 

 

Номинальный доход, $

0,53

0,55

1,00

 

 

Курс доллара

-0,38

-0,37

-0,87

1,00

 

Цена на нефть

0,46

0,55

0,67

-0,64

1,00

Расчеты автора

Построенное уравнение регрессии на основе взаимосвязи между темпами роста объемов ипотеки и средней ценой на рынке жилья Нур-Султана дает возможность спрогнозировать цены в будущем.

Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между показателями, получилась следующая:

Уравнение означает, что при росте объемов ипотеки на 0,43% и росте доходов на 0,136% средняя цена на жилье увеличится на 1%.

Используя это уравнение, посчитаем прогноз средней цены на 2021 год. В качестве прогнозных значений роста объемов ипотечного кредитования используем три варианта.

Реалистичный

В текущем году в связи с продолжением пандемии ожидается сдержанный рост экономики и доходов населения. Вместе с тем смягчение условий по ипотечным программам и возможность использования части пенсионных активов обеспечат дальнейший рост объемов ипотечного кредитования. При данном сценарии за прогноз по ипотеке примем среднегодовое значение ее темпов за последние 5 лет – 18,8%. В качестве прогноза по росту дохода примем нулевое значение. При таком сценарии средняя цена на рынке жилья вырастет на 9,7%.

Оптимистичный

Ожидается, что массовая вакцинация населения и улучшение эпидемиологической обстановки приведет к оживлению мировой экономики и росту цен на энергоносители во втором полугодии. Это приведет к укреплению тенге, росту экономики и доходов населения. Для данного сценария за прогноз по темпам ипотеки и доходам примем максимальные значения за последние 5 лет – 27,5% и 11,7% соответственно. При данном сценарии средняя цена на рынке жилья вырастет на 14,4%.

Пессимистичный

В случае ухудшения эпидобстановки в мире, слабого эффекта от вакцинации, возможной мутации или появления нового штамма вируса связанное с этим усиление карантинных мер может вызвать дальнейшее замедление роста экономики и падение доходов граждан. В случае отсутствия роста доходов и слабых темпов объема ипотеки на уровне 5% в год ожидается стагнация цен на рынке жилья.

Все материалы по теме «Итоги 2020 и прогнозы на 2021» вы можете посмотреть по этой ссылке.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
11869 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
18 сентября родились
Берик Абдыгалиулы
депутат мажилиса парламента Казахстана
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить