Что будет с ценами на жильё в Нур-Султане: анализ и прогноз на 2021 год
Состояние и развитие рынка недвижимости как сложной системы определяется множеством факторов, внешних и внутренних
К внешним относятся политические, влияющие на инвестиционную привлекательность, и макроэкономические - это мировые цены на энергоносители, развитие фондового рынка, объемы внешних заимствований, объем денежной массы, уровень ВВП, объемы ипотечного кредитования и доходы.
К внутренним факторам относятся: развитие жилищных программ, численность населения и внутренняя миграция.
Наши многолетние наблюдения показывают, что ключевым фактором развития отечественного рынка недвижимости является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.
В разные периоды развития рынков данный показатель зависел от разных причин импульсного роста денежной массы:
- периода приватизации;
- «ипотечно-нефтяного» роста;
- периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные программы, проекты и др.
Если вспомнить рынок жилья с 2000 до 2007 года, то в этот период определяющим фактором динамики цен был как раз ипотечно-нефтяной рост, который обеспечивался дешевыми западными кредитами. После ограничения доступа к дешевым деньгам объемы ипотеки рухнули и вслед за этим лопнул пузырь на рынке жилья.
В настоящее время определяющую роль в поддержке рынка жилья также играет ипотека, но уже за счет государственных инвестиций и программ.
Для анализа мы выбрали 4 основных фактора, которые определяют настоящую и будущую динамику цен на рынке жилья.
-
Объем ипотечного кредитования.
-
Доходы населения.
-
Курс доллара США к тенге.
-
Цена на энергоносители.
По среднегодовым данным о темпах прироста за период с января 2005 по декабрь 2020 годы (таблица 1) мы произвели корреляционно-регрессионный анализ и получили парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между показателями.
Таблица 1. Темпы прироста показателей - факторов на рынке жилья, %
Расчеты автора
Анализ показал, что из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на динамику цен на жилье оказывает объем ипотечного кредитования (корреляция 0,82). В меньшей степени влияние на цены оказывают доходы, номинированные в долларах (корреляция 0,53). Умеренная связь существует между курсом доллара к тенге (-0,38) и ценой на нефть (0,46).
Таблица 2. Парные коэффициенты корреляции факторов на рынке жилья, %
|
Средняя цена на РВЖ |
Объемы ипотеки |
Номинальный доход, $ |
Курс доллара |
Цена на нефть |
Средняя цена на РВЖ |
1,00 |
|
|
|
|
Объемы ипотеки |
0,82 |
1,00 |
|
|
|
Номинальный доход, $ |
0,53 |
0,55 |
1,00 |
|
|
Курс доллара |
-0,38 |
-0,37 |
-0,87 |
1,00 |
|
Цена на нефть |
0,46 |
0,55 |
0,67 |
-0,64 |
1,00 |
Расчеты автора
Построенное уравнение регрессии на основе взаимосвязи между темпами роста объемов ипотеки и средней ценой на рынке жилья Нур-Султана дает возможность спрогнозировать цены в будущем.
Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между показателями, получилась следующая:
Уравнение означает, что при росте объемов ипотеки на 0,43% и росте доходов на 0,136% средняя цена на жилье увеличится на 1%.
Используя это уравнение, посчитаем прогноз средней цены на 2021 год. В качестве прогнозных значений роста объемов ипотечного кредитования используем три варианта.
Реалистичный
В текущем году в связи с продолжением пандемии ожидается сдержанный рост экономики и доходов населения. Вместе с тем смягчение условий по ипотечным программам и возможность использования части пенсионных активов обеспечат дальнейший рост объемов ипотечного кредитования. При данном сценарии за прогноз по ипотеке примем среднегодовое значение ее темпов за последние 5 лет – 18,8%. В качестве прогноза по росту дохода примем нулевое значение. При таком сценарии средняя цена на рынке жилья вырастет на 9,7%.
Оптимистичный
Ожидается, что массовая вакцинация населения и улучшение эпидемиологической обстановки приведет к оживлению мировой экономики и росту цен на энергоносители во втором полугодии. Это приведет к укреплению тенге, росту экономики и доходов населения. Для данного сценария за прогноз по темпам ипотеки и доходам примем максимальные значения за последние 5 лет – 27,5% и 11,7% соответственно. При данном сценарии средняя цена на рынке жилья вырастет на 14,4%.
Пессимистичный
В случае ухудшения эпидобстановки в мире, слабого эффекта от вакцинации, возможной мутации или появления нового штамма вируса связанное с этим усиление карантинных мер может вызвать дальнейшее замедление роста экономики и падение доходов граждан. В случае отсутствия роста доходов и слабых темпов объема ипотеки на уровне 5% в год ожидается стагнация цен на рынке жилья.
Все материалы по теме «Итоги 2020 и прогнозы на 2021» вы можете посмотреть по этой ссылке.