Как кризис способствовал расслоению рынка жилой недвижимости в Казахстане

Рынку жилой недвижимости 2017 год не принес серьёзных перемен, как и предшествующие кризисные годы

Фото: ChristianSchd

 За последние три года долларовые цены на недвижимость в Алматы и Астане снизились почти вдвое, но из-за влияния экономических факторов жильё не стало более доступным для большинства казахстанцев. Как отмечают эксперты, основные тенденции, которые наблюдались на рынке в этом году, были заложены ещё в начале 2016 и во многом являются последствиями девальвации 2015.

Среди ключевых трендов – чёткое разделение рынка на первичный и вторичный с различными тенденциями по спросу и предложению, рост интереса к квартирам меньшей квадратуры и отказ от старого жилого фонда в пользу новостроек. Главной же тенденцией является активизация государственных программ финансирования покупки жилья и постепенное возобновление ипотечного кредитования банками второго уровня.

Несмотря на трудности кризисного периода, спрос на жилую недвижимость растёт, что подтверждают как данные статистики, так и игроки. По информации Комитета по статистике Министерства нацио­нальной экономики, количество сделок купли-продажи жилья, заключенных в январе – сентябре 2017 года, на 28,4% превысило показатель аналогичного периода прошлого года – 177 308 против 138 106. При этом, отмечают в Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, 2016 год показал рост сделок более чем на 14% по сравнению с 2015. Здесь традиционно лидируют Астана и Алматы.

В качестве инвестиционного инструмента казахстанская недвижимость сегодня гораздо менее привлекательна, чем несколько лет назад, – по оценкам экспертов ассоциации, иногда более выгодно держать деньги на депозите, чем сдавать квартиру в аренду. Тем не менее из-за ограниченности набора инструментов, доступных для массового инвестора, а также на волне девальвационных ожиданий некоторые казахстанцы всё же рассматривают покупку жилья как механизм инвестирования. Инвестиционный интерес представляют отдельные объекты на первичном рынке; если говорить о вложениях в зарубежную недвижимость, то некоторые покупатели переориентировались с рынков стран дальнего зарубежья на квартиры в Санкт-Петербурге, Сочи и в Грузии.

Новое в тренде

По данным онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, в 2017 продолжился начавшийся ранее переток покупателей на первичный рынок. Аналитики отмечают, что 60–65% сделок на рынке – это покупка квартир в новостройках.

- Причин несколько. Это и дальнейшее ухудшение качества жилого фонда, что напрямую влияет на покупательский спрос. Кроме того, государство продолжает работу по обеспечению казахстанцев жильем и поддержке строительной отрасли, это дополнительно подстегивает спрос на новые жилые комплексы. В свою очередь, субсидирование ставок кредитования для застройщиков дает последним возможность делать более выгодные предложения клиентам, – говорит Мария Рен, управляющий партнер Homsters.kz.

Спрос на новое жилье вырос не только на первичном рынке. Анализ заявок покупателей Homsters.kz по вторичному рынку показал, что в первом полугодии 52% предпочли приобретать квартиры в домах, построенных после 2000 года, 27% – объекты 1980–1990 годов постройки, 21% – квартиры в домах, возведенных до 1980. Впрочем, ситуация различается в зависимости от города. В Астане новостроек намного больше, чем в Алматы, и спрос на них выше: 64% жителей столицы хотят купить жилье в новых ЖК. В Алматы, где преобладает старый жилой фонд и за последние полтора десятилетия нового жилья было построено меньше, чем в столице, квартиру в новостройке хотят приобрести лишь треть потенциальных покупателей.

Как бы то ни было, постдевальвационная реальность обнаружила серьезные различия в динамике и особенностях разных сегментов рынка. По сути, говорит Мария Рен, сегодня в Казахстане первичный и вторичный рынки – это уже не сегменты, а совершенно самостоятельные рынки с разными тенденциями по динамике цен, особенностям спроса и предложения. На первичном, например, в течение двух лет основной валютой ценообразования является тенге и цены мало зависят от динамики курса, тогда как вторичный все еще привязывает стоимость своих объектов к иностранной валюте.

- Во-первых, застройщики перешли на ценообразование в национальной валюте, во-вторых, минимизировали долю импортных строительных материалов в себестоимости, что снизило зависимость цены квадратного метра от курсовых колебаний, – комментирует Рен. Исключение составляют лишь элитные новостройки (I класс), по которым многие застройщики по-прежнему привязывают стоимость к иностранной валюте из-за высокой доли импортных стройматериалов, но премиальный рынок всегда развивается по своим законам.

Соответственно разнонаправленным трендам развития «первички» и «вторички» отличается и их ценовая ситуация. На первичном рынке с начала года цены практически не менялись: наблюдались колебания в пределах 0,5–1,5% без четкой тенденции к снижению или росту. На вторичном рынке цены стабильно снижались: с 340–345 тыс. до 310–315 тыс. тенге за «квадрат» в Астане и с 360–370 тыс. до 340–350 тыс. тенге в Алматы.

И все же однозначно говорить о том, что рынок достиг ценового дна даже во вторичном сегменте, эксперты не берутся. Вторичное жилье все еще переоценено, запас снижения есть. Правда, многие владельцы такой недвижимости помнят, что в свое время ее покупка обошлась им очень дорого, и теперь не настроены сильно сбавлять цену. У вторичной недвижимости, отмечают аналитики Homsters.kz, есть два важных преимущества. Во-первых, эти квартиры уже построены, а значит, в них можно жить, во-вторых, старый жилой фонд, как правило, отличается богатой инфраструктурой. Но качество такого жилья постоянно ухудшается, по ряду типовых проектов близятся к завершению нормативные сроки эксплуатации. К тому же для старого жилого фонда характерны меньший метраж квартир и менее удобная планировка. Все эти факторы так или иначе приводят к росту спроса на новостройки и, как следствие, к дальнейшему снижению цен на вторичном рынке. В сентябре – октябре рынок показывает рост цен за счет традиционного для осени всплеска спроса и снижения курса тенге, но до конца года, по прогнозам, цены потеряют в среднем еще 1,5–2,5%.

В тесноте, да не в обиде

Одним из ярких трендов, зародившихся в 2015–2016 и сохраняющихся в нынешнем, стало изменение структуры спроса в пользу жилья меньшей  площади. Раньше благодаря жилищным займам многие могли позволить себе выбрать более просторную квартиру, но на фоне приостановки большинством БВУ ипотечных программ и ужесточения порядка выдачи ипотеки казахстанцы стали более трезво оценивать свои финансовые возможности. Как результат, в сегменте «вторички» цены на квартиры большого метража снижались быстрее, чем на одно- и двухкомнатные.

В новостройках также вырос спрос на компактное жилье.

- Если говорить о заявках, поданных через наш ресурс, то 34,9% желающих купить жилье интересовались однокомнатными квартирами, 41,2% – двухкомнатными, 20,2% – трехкомнатными и всего 3,7% – квартирами в четыре комнаты и более. По сравнению с прошлым годом снижается спрос на объекты I и II класса («элит» и «бизнес» соответственно). В первом полугодии 2017 по сравнению со вторым полугодием 2016 года доля заявок по объектам I класса сократилась с 4,4 до 2,6%, по объектам II класса – с 46,7 до 31,4%, тогда как по объектам III класса («комфорт») выросла с 39 до 53,4%. Рост доли заявок с 9,9 до 12,6% отмечен и по объектам класса «эконом», – констатирует Мария Рен. При этом участники рынка отмечают, что структура предложения по классам фактически не изменилась.

Строительством достаточно больших объемов жилья сопровождалась подготовка к международным событиям, которые состоялись в этом году в Астане и в Алматы, – речь об Ехро и Универсиаде, к проведению которых построены жилые комплексы на 1400 и на 2000 квартир соответственно. Некоторые аналитики прогнозировали, что поступление в продажу столь больших площадей (в случае с Алматы к тому же расположенных не в самых престижных районах) приведет к дальнейшему снижению рыночных цен, но прогнозы эти не оправдались. По данным Homsters.kz, в ЖК Athletic Village, где проживали участники Универсиады, в свободную продажу поступила лишь одна из 14 секций и квартиры в ней были раскуплены быстро, большая же часть жилья реализована в рамках госпрограмм. Такая же схема будет применяться в отношении жилых объектов, построенных под Ехро, так что освобождение даже таких больших площадей вряд ли отразится на ценах или динамике спроса и предложения.

По своим правилам

В элитный сегмент застройщики заходят с осторожностью, хотя некоторые объявили о начале строительства премиальных объектов. Так, весной корпорация ORDA INVEST представила проект клубного дома Baisanat в Астане (срок завершения строительства – III квартал 2018 года), а корпорация «Базис-А» во II квартале будущего года должна закончить строительство ЖК Remizovka Private Residences в Алматы.

По словам Рен, при разработке элитных проектов во главу угла ставится уже не большая площадь квартир, как это было до 2015, а соответствие уровню качества, принятому в данном классе, – от характеристик стройматериалов, качества отделки и планировки до нюансов инфраструктуры, как внутренней, так и внешней.

- Застройщики готовы инвестировать в правильный маркетинг проекта – разработку lifestyle-концепции, построение бренда компании и жилого комплекса, качественный клиентский сервис, в активную работу с покупателями во всех медиа, особенно в онлайн, – говорит эксперт.

Все ранее анонсированные объекты в премиальном сегменте либо достраиваются, либо сданы в эксплуатацию и находятся в активной продаже. Актуальной «фишкой» данной категории является формат апартаментов или резиденций; его отличие от стандартных квартир в «элитных» новостройках заключается в наличии собственной инфраструктуры премиум-уровня и консьерж-сервиса. До конца текущего года ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию Orchard Residence в Алматы, в столице сданы в эксплуатацию апартаменты The St. Regis Astana, завершено строительство The Ritz-Carlton Residences. Еще одним ожидаемым объектом на столичном рынке должен стать Abu-Dhabi Plaza (срок сдачи – 2018), где также предусмотрены резиденции. Но, по предварительной информации, они не поступят в продажу, а будут доступны лишь для долгосрочной аренды.

Ставка на госпрограммы

На протяжении последних полутора-двух лет в качестве все более заметного игрока рынка недвижимости выступает государство. По итогам прошлого года в строительство недвижимости вложено около 830 млрд тенге, из которых доля государственных инвестиций составляет примерно 10%. Господдержка, считают игроки, может пойти на пользу сектору недвижимости. Инвестирование в строительство инфраструктуры, субсидирование ставок по ипотеке, разработка программ помощи социально незащищенным слоям – все эти меры могут способствовать удовлетворению отложенного спроса.

2017-й стал первым годом реализации новой жилищной госпрограммы «Нурлы жер», которая, как предполагали разработчики, позволит субсидировать около 8 тыс. займов на сумму примерно 120 млрд тенге при средней сумме займа 15 млн тенге. В рамках программы предусмотрено субсидирование ипотечных займов БВУ, ставка которых не превышает 17% годовых, субсидирование до 7% ставки вознаграждения. Со старта в июне одобрено более 430 кредитных заявок на сумму свыше 4,4 млрд тенге. Это не так много по сравнению с общим объемом ипотечного портфеля банков, который по итогам восьми месяцев составил 1,14 трлн тенге (на 11,4% больше, чем годом ранее). Депозиты Жилстройсбербанка по итогам августа выросли до 473,4 млрд тенге – на 30,4% за год.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
7413 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
16 декабря родились
Кадыржан Дамитов
политический деятель РК, экономист, экс-глава Национального банка РК
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить