Когда дом становится офисом

В 2020 году поход на работу стал равен переходу из одной комнаты в другую. И никакой возможности застрять в пробке по дороге!

ФОТО: pixabay.com

В текущем году пандемия разделила жизнь на «до» и «после», перевернув представления о работе в офисах. Она подтолкнула развитие электронной коммерции и всеобщей ускоренной цифровизации, перенесла проведение мероприятий в режим онлайн. Как же это отразилось на рынке коммерческой недвижимости, который стойко переносил кризисы прошлых периодов?

Согласно оценкам экспертов компании Baker Tilly, по предварительным итогам 3 квартала 2020 можно говорить об убытках в сфере аренды коммерческой недвижимости. Средние ставки за квадратный метр в Казахстане на офисную площадь с момента введения режима ЧП снизились на 5%, а на торговую площадь - на 17%. Это произошло как из-за снижения оборотов самих арендаторов (арендные ставки зачастую привязаны к проценту от их оборота), так и предоставления арендных каникул либо полной отмены арендной платы на время ЧП. По оценкам экспертов компании Baker Tilly, индивидуальные скидки в период ЧП предоставлялись в размере от 50% до 100% для компаний, чья работа была приостановлена, а для остальных такие скидки составляли от 15% до 30%.

Что касается заполняемости коммерческой недвижимости, тут наблюдаются различия в зависимости от класса офисов и торговых центров с высокой посещаемостью. Согласно аналитике наших коллег, в Алматы средняя рыночная заполняемость офисных помещений снизилась на 2,5% по сравнению с итогами 2019. Площадь офисов класса А ориентировочно составляет 106 тыс. кв. м, из них на данный момент свободны 20%, в сравнении с 15% в аналогичном периоде 2019. При этом наблюдается увеличение спроса на офисы класса B на 10%. В Нур-Султане площади офисов класса А ориентировочно составляют 137 тыс. кв. м, из них вакантны порядка 40%, а уровень заполняемости офисов класса B снизился на 22% с начала года. Наименьший спад в цене был на аренду офисных помещений класса А, далее на офисы класса B и С.

Как показала практика, в связи с локдауном многие крупные игроки в сфере ретейла начали развивать каналы онлайн-продаж, при этом используя занимаемые площади в ТЦ как пункты сбора и отправки заказов. Данное решение способствовало сохранению определенного уровня дохода и постепенному переносу торговых точек из ТЦ в другие места.

Если говорить про street retail, то здесь сохраняется высокий спрос на объекты с первоклассной локацией.

Введение ЧП и ограничительных мер сильнее всего сказалось на бизнесе с маленьким уровнем автоматизации рабочих процессов и ограниченными операционными ресурсами. Так, например, малый бизнес с ограниченным бюджетом сразу предпочел вычесть из статьи своих расходов аренду (офисы, бутики), перейдя на онлайн-режим. Это также заметно на увеличении транзакций в интернете - более чем на 200% в сравнении с аналогичным периодом 2019. Однако в долгосрочной перспективе это не оказывает влияния на заполняемость в крупных/популярных торговых и бизнес-центрах, так как в наличии у них имеется лист ожидания арендаторов, которые заместят расторгнутые контракты.

На рынке офисной недвижимости в крупном корпоративном секторе стремительный перевод работы в онлайн-режим можно наблюдать со значительным отложенным временным эффектом. Компании не могут мобильно реагировать на резкие перемены, и здесь внедрение оптимизационных мер может занять в среднем до 6 месяцев, а в отдельных случаях еще дольше. Тут решения о сокращении рабочих мест, уменьшении арендуемых пространств или же переезд в офисы классом ниже принимаются до сих пор.

Такой же плавный эффект можно заметить после девальвации августа 2015 — тогда тоже было продолжительное и постепенное снижение арендных ставок и изменения в заполняемости коммерческих площадей. Ставки тогда были пересмотрены к началу 2016. Также на волне кризиса тогда из страны ушли некоторые крупные иностранные компании, и появились вакантные помещения в аренду в высококлассных бизнес-центрах.

Что касается различия рынков мегаполисов, то мы считаем, что необходимо учитывать форму собственности компаний, располагающихся в данных городах. Так, в Нур-Султане расположено больше государственных и квазигосударственных компаний, в Алматы и Шымкенте среди арендаторов больше малого и среднего бизнеса. Это влияет на выбор класса бизнес-центра и платежеспособность самого арендатора.

Современных качественных торговых площадей в Алматы представлено больше, чем в Нур-Султане: 159 и 119 торговых центров соответственно. В Шымкенте же организованная торговля только набирает оборот - там насчитывается всего 58 торговых центров и универсальных магазинов.

Из ожидаемых событий: в Алматы в планируется ввести в эксплуатацию два крупных объекта – обновленный ТРЦ «Алмалы» и новый молл «Апорт» на Кульджинской трассе. Карантин незначительно повлиял на сроки сдачи данных объектов. Реконструкция «Алмалы» ведется с 2017 и сопровождается сложными инженерно-сейсмическими решениями. У «Апорта» же увеличили площадь проекта с 74 тыс. кв. м до 120 тыс. кв. м. Соответственно, объем необходимого финансирования вырос, и его поиск закончился успехом - партнерством с Халык Банком.

В мире же наметилась тенденция к пересмотру выхода сотрудников в офисы как обязательной части работы. Как сообщает The Economist, крупные международные компании выбрали несколько противоложных решений: одни готовы к полному переходу на удаленный режим работы и не планируют возвращение в бизнес-пространства, другие против концепции «домашнего офиса». В Казахстане же немного примеров, когда компании приняли окончательное решение. По проведенному анализу есть примеры, когда компаниям пришлось распределять свой персонал в разные офисы, так как во время карантина въезд и выезд в крупные мегаполисы были ограничены. Также стоит отметить, что развитие концепции коворкинга у нас только набирает обороты, и после пандемии компании предпочтут более гибкие предложения по аренде рабочих станций взамен фиксированной аренде помещения.

Карантин внёс существенные изменения в поведение офисных работников и настроение покупателей, которые мы можем наблюдать по сей день. Обладая значительным опытом в сфере девелоперских услуг и располагая всеми возможностями выступать в роли внешнего консультанта, команда Baker Tilly рада предоставить свежий взгляд на ваш бизнес. Мы обладаем значительным опытом по стоимостному консультированию и оценке имущества и пакета акций предприятий строительного сектора и крупных девелоперских компаний.

Baker Tilly входит в топ-10 международных сетей и компаний по оказанию услуг в области аудита, консалтинга, финансового консультирования, управления рисками и налогообложения, а также сопутствующих услуг. Baker Tilly ведет свою деятельность в 146 странах. В число клиентов входят компании, оперирующие в различных отраслях, преимущественно в финансовой, страховой, профессиональной научно-технической деятельности, производстве, девелоперском бизнесе, а также оптовой и розничной торговле.

Айгерим Мамаева, Айгуль Мырзакеримкызы 

Все материалы по теме «Коронавирус и Казахстан» вы можете посмотреть по этой ссылке.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
5832 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
6 марта родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить