Как меняется ситуация на рынке жилья в Казахстане

С необходимостью решать квартирный вопрос рано или поздно сталкивается практически каждый, вне зависимости от достатка и социального статуса. Тогда приходит время тщательно изучить острые углы и подводные течения рынка жилой недвижимости, который на протяжении последних лет остается одним из самых неоднозначных сегментов экономики

Фото: Андрей Лунин

Обвал или рост?

На взгляд со стороны, с наступлением кризиса рынок если не замер, то развивается не столь активно, как несколько лет назад. Сами же игроки, разумеется, утверждают, что говорить о застое нельзя. Разнятся и мнения о том, переживает ли рынок обвал, а также прогнозы относительно его дальнейшего развития. Так или иначе, большинство экспертов считают, что именно сейчас лучший момент для того, чтобы вложиться в покупку жилья.

По данным портала «Крыша», по сравнению с I кварталом 2016 в I квартале 2017 цены на недвижимость в Алматы снизились на 17%. В среднем цена квадратного метра в мае составила 339 600 тенге. На рынке Астаны, согласно тому же источнику, за пять месяцев текущего года отмечено снижение цен на 3,5% – до 321 100 тенге, а в I квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года жилье стало стоить на 14% меньше. По динамике падения цен лидируют Актау, Шымкент и Алматы.

В то же время если говорить о выставляемых на «Крыше» ценах, то это, по выражению вице-президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, зачастую «хотелка», которая не совпадает с реальными ценами сделок. Как правило, цену завышают владельцы вторичного жилья.

- Многие продавцы, у которых эта недвижимость – единственная, рассуждают так: в свое время покупка обошлась дорого, дополнительно пришлось вложиться в ремонт, почему же теперь я должен уступать, – поясняет эксперт.

Что касается покупателей, то 80% из них планируют приобрести недвижимость для собственного проживания, поскольку сдача в аренду при нынешних низких расценках не обеспечивает особого дохода.

Что касается «обвала», то в национальной валюте по сравнению с 2009 годом «квадрат» жилья стал дороже на 40%, а с 2013 – на 20%. По мнению управляющего директора АО «Банк ЦентрКредит» Галима Хусаинова, учитывая общее ухудшение уровня жизни, о снижении цен вообще говорить не приходится.

- С 2008 квадратный метр стал дороже на 120 тыс. тенге, это чуть меньше, чем на 50%, а инфляция за этот же период составила 150%. Если смотреть с точки зрения потребительских цен, то недвижимость стала дороже, а не дешевле. И спрос падает в первую очередь из-за снижения покупательской способности. Люди не могут позволить себе платить ипотеку и тратить больше, чем зарабатывают, это элементарная математика, – утверждает Хусаинов.

В тесноте, да не в обиде

Переход в режим экономии отразился на предпочтениях покупателей. Вторичное жилье, хоть и серьезно уступило позиции, все равно остается в тренде, ведь многие приобретают свои первые квартиры именно на этом рынке. И все же, по данным портала Homsters.kz, 52% казахстанцев предпочли бы купить квартиры в домах, построенных после 2000.

По словам Нины Лукьяненко, сегодня актуальна скромность запросов: потенциальные покупатели ищут двухкомнатные квартиры площадью не более 60–70 кв. м, трехкомнатные – в пределах 80–100 «квадратов».

- На волне девальвации цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте выросли вдвое. И после того как застройщики приняли решение не поднимать цены на новое жилье, первичный рынок оттянул на себя серьезную долю. За последнее время в эксплуатацию введено много недорогого жилья в Алатауском, Наурызбайском районах южной столицы, – отмечает эксперт.

О том, что казахстанцы стали более рачительны в тратах, свидетельствует структура портфеля крупных девелоперов. Согласно данным, озвученным председателем наблюдательного совета компании Global Мухитом Азирбаевым, в общем объеме строящейся и построенной недвижимости на долю дорогих проектов со стоимостью квадратного метра от 500 тыс. до 1 млн тенге приходится не более 10–15%. 30–35% составляет доля предложения по цене 250–500 тыс. тенге за «квадрат». Остальное жилье находится в ценовом коридоре, аналогичном тому, который предлагают государственные проекты.

На рынке идет борьба за покупателя, причем не только за того, кто может позволить себе платить сегодня и сейчас, но и за того, чье финансовое положение, возможно, вскоре изменится к лучшему. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно оценить политику строительных компаний, предлагающих акции по рассрочке и снижению цен.

Как признают участники рынка, единственная статья расходов, на которой действительно можно сэкономить, это не стройматериалы (которые, к слову, после девальвации стали дороже), не стоимость земельного участка, а квадратура.

- На рынке появляются квартиры по цене 10–11 млн тенге, площадью менее 30 кв. м – и это притом что правительство поставило задачу довести нормы жилья до 25 кв. м на человека, – комментирует Азирбаев.

Однако, полагают девелоперы, такой спрос продержится недолго, особенно в Алматы – городе, который сохраняет инвестиционную привлекательность и где активно осваиваются свободные земли.

Слово за государством

За последние полтора-два года доля жилья, подходящего под категории «эконом» и «комфорт», существенно выросла в результате выхода государства на рынок недвижимости. Строительство обеспечивало основной рост в структуре ВВП, и стремление госструктур усилить свои позиции в сегменте жилой недвижимости было понятным. Три-четыре года назад, признают застройщики, существовали опасения относительно того, что государство попробует войти в девелоперский бизнес и фиксировать цены на вдвое более низком уровне, чем частники.

- Введя ограничения по цене, государство спровоцировало перекос на строительном рынке: многие компании, чтобы попасть в госпрограммы, стали всеми правдами и неправдами снижать стоимость строительства, что привело к ухудшению качества возводимого жилья, нарушениям норм – можно вспомнить пример с накренившимся домом в микрорайоне Алгабас, – вспоминает Галим Хусаинов.

- Со временем расклад выровнялся: государство стало дороже приобретать или строить недвижимость – на уровне 240 тыс. тенге за «квадрат», а не по 140–160 тыс., застройщики же немного снизили цены. Так что по себестоимости самого недорогого жилья мы уже нащупали дно, – считает Мухит Азирбаев.

По итогам 2016 в строительство недвижимости вложено 830 млрд тенге, из которых доля госинвестиций составляет всего 10%. Однако эксперты высказывают мнение, что данная статистика фиксирует только жилье, построенное непосредственно государством, но не включает частных застройщиков, воспользовавшихся механизмами госпрограмм.

- Государство не должно устанавливать цены на жилье, это прерогатива рынка. Но господдержка действительно может пойти на пользу рынку – субсидирование ставки по ипотеке, разработка программ помощи социально незащищенным слоям населения, инвестирование в строительство инфраструктуры, – считает Хусаинов.

Казахстанская ипотечная компания (КИК), в частности, приступила к субсидированию ипотечных займов, соответствующие договоры подписаны с семью банками. Такая возможность появилась благодаря программе «Нурлы жер», которая позволит субсидировать около 8 тыс. займов на сумму примерно 120 млрд тенге. Жилстройсбербанк сообщает, что за четыре месяца этого года выдано 60 млрд тенге кредитов, общее количество вкладчиков превышает 860 тыс., из которых 71 тыс. пришли только за I квартал 2017.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


корреспондент Forbes Kazakhstan

 

Статистика

5641
просмотров
 
 
Загрузка...