Эксперт по недвижимости: Программа «7-20-25» разработана для застройщиков и банков

О ситуации на рынке рассказала Forbes.kz партнер юридической компании LZ & Partners Group Ирина Архипова

Фото: pixabay.com

Застройщики опасаются изъятия неосвоенных участков, возводят «халупы» из газоблоков и предлагают их по ценам бизнес-класса. Ещё сильна память о временах, когда в Казахстане гуляло много «шальных» нефтяных денег. Но ожидания продавцов вдребезги разбиваются о реалии рынка. Сейчас даже на стагнирующем рынке среднестатистический казахстанец не может позволить себе купить квартиру.

Ирина Архипова
Ирина Архипова

F: Ирина, что сейчас происходит на рынке недвижимости? Цены будут расти или падать?    

- С 2014 до настоящего момента рынок находится в кризисе. Это свидетельствует о том, что на рынке накопились серьёзные проблемы, и внешние факторы их только усугубляют. Мы имеем дело с результатами и последствиями строительного бума, когда рынок был перегружен спекулянтами и регулировался искусственно. На протяжении почти 10 лет объекты недвижимости были инструментом финансовой пирамиды. Рано или поздно этому должен был прийти конец. Количество сделок резко упало еще в августе 2015, и их количество продолжает снижаться, несмотря на периодические и неустойчивые всплески. Цены медленно, но верно будут уходить вниз. Предпосылок для роста цен на недвижимость пока нет.

F: Получается, сейчас выгоднее покупать, чем продавать? 

- Отталкиваться нужно от конкретной ситуации каждого человека. Если человек уезжает, то ждать нечего: нужно продавать или превращать квартиру в источник пассивного дохода. Если жилья нет, но есть средства на покупку квартиры – то нужно покупать. К сожалению, у нас не сложился рынок цивилизованной и стабильной аренды, как в других странах. Поэтому жить в аренду и терять деньги не имеет смысла, если есть возможность купить квартиру.

Сейчас нет валовых продаж и, соответственно, нет средней цены за квадратный метр. Продавцы дезориентированы, но упорно отрицают этот факт. Сегодня продать квартиру за ту же цену, которую просит сосед в аналогичной квартире, нереально. Предложения о продаже квартир сейчас висят мёртвым грузом годами. Поэтому знание средней цены предложения по Алматы не даёт возможности владельцам правильно оценить свой объект и успешно его продать. Например, на 3 июля 2018 средняя цена предложения в Алматы составляет 337 000 тенге за 1 кв. м. Но это не означает, что квартиру можно продать за эту цену. Каждый объект нужно оценивать индивидуально, «нащупывать» цену, учитывая все характеристики, параметры жилья и, конечно, спрос. Даже в одном доме две одинаковые квартиры могут «уйти» по разной цене.

F: Где лучше купить квартиру, чтобы потом её выгодно продать?

- Если речь идёт о спекуляциях или «быстрых продажах», то сейчас практически нигде. Если просто оценивать последующую ликвидность объекта, то главным критерием должно быть количество аналогичных квартир на рынке в данном месте. Чем опасны новостройки в этом случае: если аналогичных квартир много, то и предложений об их продаже в последующем будет много, а, значит, шансов успешно продать такую квартиру очень мало.

F: Что выбрать, «вторичку» или новостройку? Старые дома (во всяком случае, некоторые) строили на совесть, добротно.

- Качество новостроек просто не выдерживает никакой критики. Новостройки – это, прежде всего, коммерческие проекты, поэтому заказчики - застройщики, генеральные подрядчики и субподрядчики – все заинтересованы в снижении себестоимости и в повышении дохода, экономят буквально на всём. «В довесок» ко всем новостройкам идут управляющие компании с эксплуатационными расходами, и это – помимо коммунальных платежей. А все плюсы и минусы старых построек уже видны, и они прошли не только госприёмку, но и испытание временем.

F: А как обстоят дела с покупательской способностью населения? Люди готовы покупать жилье?

- Покупатели делятся на три типа, в зависимости от цели покупки. Первые – это те, кто покупает для себя: у большинства из них есть желание, но нет возможности. Многие хотят улучшить свои жилищные условия, но низкие доходы и высокие цены на недвижимость не позволяют этого сделать.

Вторые – это те, кто покупает для спекуляций. Сейчас они не выйдут на рынок, пока не убедятся, что цены достигли дна или на рынке пошёл стабильный рост цен.

Третьи – инвесторы. Для них недвижимость - это финансовый инструмент долгосрочных вложений. В свою очередь, они сейчас делятся на тех, кто смог оценить ситуацию и «скинуть» объекты, и тех, кто замешкался. Большинство наших инвесторов не знают, как правильно оценивать свои активы и как с ними работать. Многие просто ждут, когда вернутся старые цены. Однозначно никто из этой группы сейчас ничего покупать не будет. Поэтому покупательская активность сейчас очень низкая.

F: На своей страничке в Facebook вы писали про новое явление на рынке - «люксовые общежития». Расскажите подробнее, что это такое.

- Когда застройщик желает снизить затраты на строительство объекта, он размещает на одной лестничной площадке 6-8, а то и 10 квартир. Мы привыкли к такому расположению только в общежитиях. Перекраивая площадь, застройщик отходит от проекта. В результате над спальней может оказаться санузел соседа сверху, а кухня размещается в маленькой нише без окон и дверей. Если прибавить к этому дешёвые материалы и качество строительства, то всё, чем может довольствоваться покупатель, это локация – расположение дома. Вот и получается, что в престижном районе строят «люксовые общежития». Причем критерий «люкса» - это цена, а не уровень постройки.

F: Насколько хорошо сегодня продаётся жилье бизнес-класса? Говорят, что многие дома и офисы стоят недостроенными.

- Чем дороже квартиры, тем труднее сейчас они продаются. Много недостроенных объектов. Но консервация объекта выходит дороже, чем завершение строительства. Поэтому застройщики стараются закончить объект. Сейчас многие строительные компании начали осваивать свои пустующие земельные участки, опасаясь их изъятия.

Для выхода строительной отрасли из кризиса была создана программа «7-20-25». Но жильё бизнес-класса не может приобретаться по этой программе из-за цены. Сейчас застройщики снижают расходы на строительство и минимизируют размер площадей квартир. Поэтому объектов настоящего бизнес-класса практически нет или очень мало, и стоят они дорого.

F: Кстати, с появлением новой ипотечной программы «7-20-25» что-то изменится? Она способна оживить рынок?

- Эта программа разработана для застройщиков и банков. Возможно, найдутся желающие покупать эти новостройки и жить в кредит 25 лет. Но развернуть рынок по направлению вверх этой программе вряд ли удастся. Скорее всего, тот факт, что многие наши соотечественники не связывают своё будущее с проживанием в РК, всё-таки потянет рынок вниз, а не вверх. Останется только номенклатура, которая привыкла всё получать даром, или социально незащищённые слои населения, которым не на что жить или уезжать.

F: Посоветуйте тем, кто всё же решился на покупку: как выбрать надёжного застройщика, чтобы не остаться без денег и недвижимости? На что надо обращать внимание?

- Покупайте квартиры только после государственной регистрации ввода в эксплуатацию объекта и заключайте договоры купли-продажи только с зарегистрированным собственником квартир, не участвуйте ни в каких схемах – это самое верное решение. Все остальные варианты всегда будут иметь высокие риски.

При покупке обращайте внимание на всё. Все мелочи и нюансы могут оказаться важными для покупателя. И никогда не довольствуйтесь ответами типа: «все покупают… все так делают…». Покупатель обязан быть въедливым индивидуалистом и «мелким собственником» в хорошем смысле этого слова. Сейчас игры с ценами на стадии котлована и их последующий прогрессивный рост в большинстве случаев – это хорошо спланированная маркетинговая программа.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
14022 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
19 декабря родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить